針對投資者關心的中國房地産市場是否已經過熱、未來是否會推出房地産稅以及全球房産有何投資亮點等諸多熱點問題，中國證券報記者日前獨家專訪了富蘭克林實質資産顧問董事總經理雷蒙德·雅各布斯（Raymond J.Jacobs）。

雅各布斯指出，展望未來，中國政府方面將盡全力避免各種潛在的房産風險，最終將推出房産稅來幫助國內樓市更為健康地運作。目前在住宅市場已經吸引大量資金的背景下，投資者也可以關注一下相對冷門的投資領域，例如其團隊就通過在義大利米蘭購買昂貴地段的房屋，改建並轉型為高級零售店舖，達到了“點石成金”的效果。

中國將積極引導樓市健康發展

中國證券報：現在不少觀點認為中國房地産市場存在潛在的風險，你對此是否認同？

雅各布斯：實際上你會發現所謂泡沫都是等到破了以後才會被稱之為泡沫，在此之前則均是一片繁榮的景象。正是基於這個原因，不能説中國房地産是否已經存在泡沫，但我可以告訴投資者，中國政府目前已經在盡一切可能全力防止房地産風險，積極引導這個行業向著更為健康的一面發展，具體的措施包括限購、限貸等。

其實市場也不用過於擔心，因為目前中國政府對於房地産市場的關注度要遠高於一般市場參與者，樓市無疑已經成為了中國經濟最為重要的一環。

中國證券報：有部分悲觀的投資者把中國當前的樓市與日本上世紀90年代初時的情景相比較，因而非常擔憂，你認為二者之間的相似點多嗎？

雅各布斯：其實我更加關注的是二者的不同點。首先，中國政府對於經濟、行業、産業的“掌控力”都要更強，這點與當年的日本就不太一樣，日本政府對於經濟的“掌控力”並沒有那麼強。其次，當年造成日本樓市泡沫破裂的一大主因是貸款過剩，而中國目前這個問題應該也沒有那麼嚴重。當年日本投資者運用巨大幅度的貸款，不僅在國內投資房地産，還到全球各地買下各類不動産，而目前中國在樓市投資上運用貸款的比例不及當年的日本，因此風險也就相對較小。

中國證券報：你預計中國未來會否推出房地産稅？

雅各布斯：具體的時間不好預測，但我認為中國最終將推出房地産稅。除了能夠達到穩定房地産市場的作用外，房産稅還可以給政府帶來比較穩定的收入來源。現在主要的發達經濟體均有較為穩定和成熟的房地産稅收體系，以美國為例，大量的稅收無疑成為支付社會福利的主要手段，歐洲的房地産稅整體略低於美國，但也是國家財政收入的主要組成部分之一。

但目前對於中國徵收房地産稅也存在一個問題，那就是發達經濟體房價相對較為穩定，因此如果稅率確定的話，具體的徵稅金額也就比較穩定。但中國樓市相對波動有些大，具體的金額可能沒有那麼確定。因此這還需要政策制定者能夠進一步完善制度。

關注優質物流辦公物業

中國證券報：目前中國國內的房地産投資還有什麼機會？

雅各布斯：正如大家都知道，中國國內投資者都很喜歡購買住宅，大量的資金涌向住宅，因此目前可能這方面的投資空間有所收窄。我們現在更加關注具有長期潛力的物業。比如由於看好電子商務行業的發展前景，我認為部分好的物流相關物業值得投資。此外，比如在上海（樓盤），我們會青睞一些地點特別好，位於市中心地段的，建於1990年左右的，條件較好的二手辦公樓，對於這些物業希望租和買的人都不在少數。

要知道對於房地産市場的投資，你最需要關注的問題之一就是誰會“接盤”。這些地點非常好的，或者是具有行業潛力的物業，你永遠不會發愁誰會是下一個買家。

中國證券報：作為全球性的投資者，富蘭克林在各地的投資策略有何區別？如何能夠更好地投資當地市場？

雅各布斯：的確是有區別的，一些新興經濟體的主要城市處於不斷擴大、加速城市化的進程之中，對於這些城市我們可能會重點關注一些新區。但一些已經建成的發達經濟體的城市策略就不一樣。以義大利米蘭為例，通過購買昂貴地段的住房，改建並轉型為高級零售店舖則是一個不錯的選擇。

房地産投資對於當地市場的了解至關重要，因此我們會選擇與當地的運營商合作，當然當地的運營商需要保證一定的投資回報率。