推陳致新
即便房價下降,或漲得不快,只要經濟增速沒那麼高,買房就不是一件容易的事。因為降低了的經濟增速意味著資本積累的速度下降,也就意味著資本的易得程度比以前下降。住宅作為一種普適的資本品,也變得更難得。
據媒體報道,這半年來,杭州、武漢、成都等二線城市房價持續上漲,一些三線、四線城市,乃至很多縣城,房價都在漲。而北京、深圳等一線城市房價卻略有下跌。
為何一線城市房價下跌,而二線城市房價卻在上漲?是否像一些專家説的,住房購買力從一線城市擠壓到了二線城市?
貨幣寬鬆不止,房價很難下跌
就一線城市來説,房價下跌是因為諸多嚴厲的調控抑制了樓市的流動性、增加了交易成本。不算交易成本,房價是明顯下跌的,但如果算上交易成本,購房總成本未必就是下跌的。不過,在房價統計裏,交易成本是不會被統計進去的。
二線城市的抑制性政策相對不那麼嚴厲。也許一線城市的確有一部分住房購買力轉移到了二線城市,但這並不能完全解釋二線城市的房價上漲。因為,連縣城房價都在上漲,這不是購買力轉移就能夠解釋得了的。
最近一段時間,有關“新週期”的爭論很熱烈。宏觀分析師任澤平提出了“新週期”的説法,認為一輪不同於以往的週期開始了,這輪週期以“去産能”為特徵。很多學者不同意他的觀點,但即便不同意他的觀點的學者中,也有不少人認為新一輪的週期確實開始了,但並非“去産能”的所謂“新週期”,而仍然是貨幣週期。
再看人民幣這一段時間比較快速的升值之後(匯率變化的重要原因是美元自身走軟),不少研究者借機呼籲降準、放寬貨幣,可見一有機會,寬鬆貨幣的呼聲就會抬頭。
從這些輿論環境來看,貨幣從緊只是權宜之計,比如,為了維持人民幣匯率而收緊貨幣,寬鬆貨幣的呼聲則是長期的。如此,就可以理解,為何二線城市房價大漲。很簡單,寬鬆貨幣的預期總是揮之不去。
影響房價的因素除了調控、貨幣、土地供給等,還有一個極為重要的因素,長期為大家所忽略,那就是經濟進入6%的增長時代。即便現在學者熱衷討論新一輪的週期開始了,但是也不會有人敢大膽想像經濟增速可以到8%、9%等。這意味著什麼?
經濟增速沒那麼高,買房就不是易事
降低了的經濟增速意味著資本積累的速度下降,也就意味著資本的易得程度比以前下降。住宅作為一種普適的資本品,也變得更難得。簡單地説,就是全社會買房整體上變得更難了。
一方面是寬鬆貨幣預期揮之不去,另一方面是資本積累速度下降,這兩方面因素疊加,使得越早利用杠桿買房的人獲利越大,這已經被過去十多年的歷史經驗所驗證。所以,人們有機會當然就搶著買房,二線城市乃至縣城房價上漲也就成了很自然的事。
這不是説房價就不會下降。但是,即便房價下降,或漲得不快,只要經濟增速沒那麼高,買房就不是一件容易的事。比如,美國房價相對其發達程度來説並不算高,但由於美國經濟整體增速較低,美國青年擁有自住房的程度還不如中國青年。
所以,要想讓人們買房整體上變得更容易,一個重要的前提條件就是經濟重回高增速。除此之外的其他各種辦法,比如多建限價房、鼓勵租房等等,都只能解決一部分人的問題,無法整體上降低大家的買房難度。除了部分享受到政策優惠的幸運兒,更多的普通人只能去適應中等經濟增速的時代,調整自己的投資習慣、生活習慣等。
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