察勢者智，馭勢者贏。

當前，我們正經歷百年未有之大變局，發展形勢愈發複雜嚴峻。隨著雙碳對各行各業的影響加劇，在新時期新階段，各行各業均面臨深度調整，持續穩健發展成為各行業共同的訴求。

身處百年未有之大變局的世界，房地産行業亦難以獨善其身。2022年1月19日，由中國網際網路新聞中心·中國網·地産主辦第十三屆地産中國論壇暨中國房地産紅榜在北京舉辦。中國房地産業協會會長馮俊在會上發表主題演講，深刻剖析房地産行業發展形勢與房地産行業轉型升級。

中國房地産業協會會長 馮俊

房地産整體發展態勢比較平穩

2021年，全國房地産市場呈現前熱後冷的發展態勢。2021年上半年，房地産調控政策不斷加碼，三道紅線試點範圍不斷擴大。與此同時，房地産貸款集中度管理全面實施，北上廣深等22城“兩集中”供地首次推出，國家也嚴防與查處經營貸違規流入房地産。但在上述政策措施下，2021年上半年熱點城市和地區房地産市場沿續2020年下半年以來的活躍態勢，房價與地價繼續上漲。

2021年下半年，房地産市場風雲突變，市場快速降溫，熱點城市房産交易量急降，第二批集中供地城市的土拍在首輪火爆的情況下集體遇冷，70城二手房價指數8月首次轉跌，10余家上市房企陸續信用違約，不少民企出現程度不一的經營困難。

受下半年房地産市場快速降溫的影響，房價方面的管控出現了新情況，哈爾濱、瀋陽、張家口等不少城市針對各類無序降價出臺了新的管控措施。

對此，馮俊分析道，2021年上半年房地産市場繼續保持了高速增長，到了下半年出現了增速回落的現象。但總體上説，2021年房地産市場大多數指標仍處於平穩增長區間，投資及銷售都會創歷史新高。

馮俊進一步表示，2021年下半年大家普遍反映市場比較冷，跟2020年的技術性判斷有關係。2020年因為疫情的原因，上半年基本上處於開發銷售停滯狀態，下半年出現了快速的回升，所以2021年跟2020年相比，就出現了前高後低這麼一個趨勢。但是實際上只是數字不太好看，並不是説真冷卻到大家難以承受的程度，總體上説2021年的市場態勢還是比較平穩的。

“三線四檔”促使房企反思經營模式

2020年8月，針對重點房企資金監測和融資管理的“三線四檔”政策出臺。按照監管要求，到2023年6月底，試點房企“三道紅線”指標必須全部達標；2023年底所有房企實現達標。

對此，馮俊表示，從2021年下半年以來，一些房企違約風險不斷地暴露出來，産生這個問題的根本原因在於房企長期以來加杠桿。“三線四檔政策的出臺，目的是控制房企過高的杠桿，減少負債。這個政策實際上前幾年中央就已經提出來了，2020年下半年變成一個有條件的具體的落實。”

在“高週轉”成為越來越多房企發展模式的大背景下，“三線四檔”被認為是顛覆了房地産行業過去發展的底層邏輯，在行業內引發了極大的震動。

馮俊分析道，“三線四檔”政策的實施有三個要點，一是對頭部企業進行觀察試點；二是要求三年內達標；三是對踩線的企業有息負債規模增速上限進行約束。

“在多方因素影響下，市場不單單出現了整體增速的回落，同時也與其他效應産生了疊加，使得大家都感覺到有點涼。但我們必須看到出現債務風險的企業在整個房地産行業裏面佔比有限，出現違約風險的企業只佔我們頭部企業的不到10%，出現問題的項目也不到10%，整體上行業的風險還處於可控的狀態，並沒有出現系統性的風險。”

馮俊進一步表示，從房企本身出發，也需要通過這個事件來反思自身原來的經營模式、原來的融資模式有什麼問題。

“從2021年下半年情況看，央企跟地方大部分國企沒有出現風險，因為前幾年都已經按各級國資委要求降杠桿，杠桿率都已經降到60%左右甚至更低，所以不存在降杠桿的壓力。”

房企轉型發展的三個原則與五項任務

當前，我們正經歷百年未有之大變局，既充滿機遇，也面臨挑戰。與此同時，碳達峰與碳中和戰略也在深入推進，全面綠色轉型發展正成為全社會與企業的共識。

馮俊分析道，房地産行業要探索新的發展模式，就必須倒過去看原有的發展模式存在什麼問題。

“供給側方面。首先是房企的資金籌集方式，長期以來房企都是利用杠桿來從事經營活動，包括銀行貸款、預收款、社會融資、以及對上下游企業的應付未付資金；其次是房企的産品和供應結構，基本都是以銷售為主的；最後是生産的方式，目前房企的生産方式還是依靠傳統的生産方式，智慧建造、現代化工業化的建設方式佔比還很低，導致效率低、品質差、能耗高。

需求端方面。首先是住房的投資品屬性過強；其次是住宅産品不能滿足老百姓增長的需求；最後是新就業職工的住房矛盾，他們很難通過初次積累實現買房進而解決住房難的問題。

企業的發展模式方面。房企特別是頭部企業，目前主要是通過資源的佔有與輸出形成生産規模，已經逐步變成類金融機構了。所以房企今後發展面臨著究竟是類金融機構還是生産型的企業的問題，特別是當下房企正利用在商業交易中的壟斷地位或者強勢地位，擠佔上下游企業的利潤與資金”。

對此，馮俊表示，房地産行業探索新的發展模式，一定要堅持三個原則。一是堅持“房子用來住的，不是用來炒的”定位；二是不以房地産作為短期刺激經濟的手段；三是防範化解風險還是今後一段時間房地産行業發展的重要內容。

最後，馮俊分享了自己對今後房地産行業轉型發展的思考。

一是從穩健去杠桿、防風險角度出發進行自身的發展安排。

二是要儘快調整生産方式，改變傳統建造方式，推動“雙碳”戰略在房地産行業的落地。

三是要改善産品的結構，推進租購並舉並調整産品供應結構。

四是要拓展服務邊界，從居民居住生活角度出發所延伸的生活服務的內容還有很多。

五是要通過數字化生産及智慧建造等方式，改變傳統的高消耗、低品質、低産出的發展模式。