【公積金成提振樓市發力點】“商轉公”，即商業性個人住房貸款轉為住房公積金個人住房貸款。因為商貸和公積金貸款間仍存在較大的利率差，這也成為降低購房者房貸壓力的一個重要渠道。

近期，又有多地的“商轉公”開了“口子”，不少符合條件的購房者獲得了政策福利。“商轉公”的過程中要注意什麼？會有更多城市跟進嗎？

多地推行“商轉公”政策

近日，蕪湖市住房公積金管理中心發佈《蕪湖市商業性個人住房貸款轉住房公積金貸款實施辦法》，自2023年12月1日起，可辦理“2016年12月31日（含）之前已發放的商業貸款”“商轉公”業務。

根據蕪湖的規定，申請人申請“商轉公”貸款時，公積金賬戶應處於正常繳存狀態，且連續足額繳存住房公積金12個月（含）以上。辦理“商轉公”貸款涉及的房屋需已取得不動産權證書且權屬明晰，且有“先還後貸”和“以貸還貸”兩種方式。

“2018年10月1日至2023年10月20日期間商業銀行發放的住房商業貸款，貸款房屋取得不動産權證書後，可以申請辦理住房商業貸款轉公積金貸款業務。”10月20日，山西省省級機關住房資金管理中心發佈的《關於調整住房公積金貸款政策的通知》中，同樣提到“商轉公”等住房公積金貸款政策的調整。

“商轉公”的隊伍正在持續擴大中，2023年以來，重慶、黑龍江哈爾濱、江蘇徐州、江蘇鹽城、江西贛州、安徽蚌埠等多地對“商轉公”貸款予以支援，政策主要包括恢復“商轉公”業務、明確“商轉公”辦理條件、降低相關門檻等方面。

中指研究院認為，“商轉公”在提高公積金使用效率的同時，也有利於減少已購房家庭貸款利息支出，降低購房成本。但對於房地産市場來説，“商轉公”單一政策很難扭轉市場預期，仍需與其他政策協同配合，共同促進房地産市場逐步企穩。

“商轉公”成功率高不高？

購房者李歡（化名）在今年上半年成功趕上了“商轉公”的東風。她對記者表示，當時需要準備的材料包括夫妻雙方的個人身份材料、房産證明材料、徵信報告、還款流水、貸款情況材料等。過程不算輕鬆，預約就用了比較長的時間，在現場填完申請表等材料後，大概又隔了一個月，公積金中心才來電通知去簽合同。

“預約過程中我印象最深的環節是計算最高可貸額度，這和地段的估值、夫妻雙方公積金共同餘額、存繳基數的總額等有關。等結果的時候還挺忐忑的，不過還好最後批出的額度和算的差不多。”李歡提醒説，還有個要求是要把消費貸、信用貸等結清。她第一次申請沒通過，是因為有筆裝修貸沒還完，還清後拿著結清證明又去審核了一次。

也有人經過考慮後選擇了放棄“商轉公”，邢先生是其中之一。“因為我的房貸已經還得差不多了，去公積金中心諮詢後一算，轉後的利率差也就1％左右，總共省不了幾萬塊錢。工作人員也建議，如果房貸還剩下十幾、二十幾萬元的話，利息其實基本都還完了，轉的意義不大。”

“而且我以後還有換房打算，聽説第一次用公積金貸款利率是最低的，現在如果轉了，換房時就成了第二次貸款，我就還是決定留著以後換房再用公積金。”邢先生説。

除了像邢先生一樣主動放棄的，梳理髮現，很多購房者反映了“商轉公”申請過程不順利。無法享受“商轉公”主要有：因期房延期交付尚未取得房産證，原貸款銀行業務辦理不積極，異地公積金無法辦理，業務僅限于借款人家庭首次申請等。

可見，由於“商轉公”過程相對複雜且牽涉購房者、銀行、公積金三方面的利益關係，目前允許“商轉公”的城市並不多，即使在允許的城市也有不少限制，真正申請成功的購房者佔比不高。

中指研究院指出，根據住建部、財政部和中國人民銀行聯合印發的《全國住房公積金2022年年度報告》，截至2022年末，住房公積金繳存餘額9．2萬億元，貸款餘額7．3萬億元。同期個人住房貸款餘額超38萬億元。可見公積金繳存餘額與個人住房貸款餘額之間差距較大，“商轉公”的規模受限，對其設置條件和門檻仍具備一定必要性。

會有更多地方加入嗎？

“商轉公”並非新鮮事。但在幾年前，為防止提取住房公積金用於炒房投機，全國各地都相繼調整了公積金提取政策，便包括收緊異地購房貸款、“商轉公”等操作。

“短期來看，公積金相關政策仍是各地促進剛性和改善性住房需求入市、支援購房需求釋放的重要舉措，在降低購房成本的這一維度下，各地或將繼續結合自身公積金使用的實際情況因城施策，推行‘商轉公’政策的城市有望繼續擴圍。”中指研究院認為，整體來看，“商轉公”在降低購房成本的同時，也有利於一定程度上釋放居民消費潛力。

“一般來看，公積金貸款作為一種相對比較便宜的資金來源，各地基本上使用比較充分，多數地區超過90％。‘商轉公’不屬於常規的公積金貸款業務範疇，也只有在公積金資金比較充足的地區才有可能推出。”中國社科院研究員、中國城市經濟學會房地産專委會主任王業強此前對媒體表示。

“辦理‘商轉公’條件較多，並受住房公積金的個貸使用率限制。”中指研究院也認為。比如，湖南省“商轉公”業務僅支援擁有唯一一套自住住房的職工家庭申請辦理，並根據個貸率對“商轉公”業務實行動態管理。

不同城市對個貸率的預警標準並不相同，但多以85％或90％為閾值。以湖南長沙為例，今年4月，長沙住房公積金管理中心發佈“商轉公”新政，但就在嘗試免除居民自籌墊款環節不到兩個月，截至6月30日，長沙住房公積金中心個貸率達到了85．99％。當地媒體報道顯示，今年7月，長沙對“商轉公”業務進行了限流。

蕪湖也在新政中提出對“商轉公”貸款實施動態管理機制：當住房公積金個貸率低於85％（含）並持續3個月，可開展“商轉公”貸款業務；當個貸率高於90％（含）時，可採取相應調控措施，暫停或控制“商轉公”貸款業務規模。（完）