專業人士提醒：理性看待REITs資産估值變動

　　近期基礎設施REITs年報陸續披露，與各只産品年報一同披露的評估報告，也是投資者十分關注的重要資訊。基礎設施資産隨著宏觀環境、自身狀態的變化，資産評估價值往往也會産生變化，其與産品當期賬面價值也可能存在一定的差異。對此，業內分析人士表示，縱觀國內外REITs市場，資産價值的重估在REITs市場十分常見，這種重估有助於投資者更好地了解基礎設施REITs的最新價值，為他們作出投資決策提供重要支援。

　　根據《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》的規定，基金管理人應當在基礎設施REITs存續期間開展資産評估工作，採用收益法評估基礎設施資産價值。專業人士指出，及時的資産評估能夠為投資者提供可靠的數據支援，是判斷REITs産品投資價值的關鍵因素。每年的資訊披露中，基礎設施REITs根據資産的實際運營情況，更新估值以傳達基礎設施資産的最新資産價值，有助於二級市場價格回歸資産價值，助推基礎設施REITs長期健康、可持續發展。

　　值得一提的是，受評估基準日、資産入賬方式、宏觀及行業環境等因素變化的影響，基礎設施資産的評估價值會發生變化，進而導致資産評估價值與賬面價值出現差異。在這種情況下，基金管理人可以根據實際經營情況判斷是否需要採取減值等措施，以保障基金的健康運作。

　　多因素影響資産估值和賬面價值

　　據悉，審計師判斷資産是否發生減值的重要依據是基礎設施資産的估值和賬面價值。發行溢價、評估基準日推移、資産情況變化、折舊攤銷、市場變化等因素都可能會引發基礎設施資産賬面價值的變動，與資産評估值形成差異。

　　發行溢價。基礎設施REITs在發行階段受市場情況的影響，可能會形成溢價，該部分溢價會通過成本法計入基金合併報表的無形資産、投資性房地産或商譽中，從而推高資産的賬面價值，與資産評估值形成差異。這一部分溢價無法再後續的資産跟蹤評估中考慮進去，可能會使得資産評估價值低於賬面價值。

　　評估基準日的推移。基礎設施REITs年度跟蹤評估採用收益法，該方法隨著時間的推移，即使各項假設未發生變化，依然會使得資産評估值上升或下降，從而與基礎設施資産賬面價值形成差異。

　　資産情況發生變化。基礎設施REITs是一種偏股性産品，其收益和資産價值隨著持有資産經營情況、宏觀經濟及行業環境等因素變化而變化。例如上下游企業供需、資産需求、競品等都會經常發生變化。2024年部分基礎設施資産的經營情況受到多重因素的影響，和發行時評估可能存在一定的差異，導致資産價值出現波動。

　　資産的折舊攤銷。根據監管法規，基礎設施資産應按成本法計量，在使用期間內計提折舊攤銷，賬面價值因而不斷下降，可能與評估價值的變化趨勢不一致。此外，在不同的折舊方法下，賬面價值的下降趨勢可能呈現加速/勻速/放緩的不同特點，使得評估價值和賬面價值的偏離更大。

　　資本市場變化導致加權平均資本成本變化。部分基礎設施資産的評估過程中，會採用加權平均資本成本作為折現率，在計算加權平均資本成本的過程中會受到資本市場的影響，在整體利率、股票收益率等指標波動時，可能會使得評估值發生變化，從而與基礎設施資産賬面價值形成差距。

　　資産減值處置方法

　　根據《企業會計準則第8號——資産減值》，資産存在減值跡象的，應當估計其可收回金額。可收回金額應當根據資産的公允價值減去處置費用後的凈額與資産預計未來現金流量的現值兩者之間較高者確定。基礎設施REITs的底層資産作為一類上市資産，一般審計師會通過如下方法來判斷資産是否存在減值跡象。

　　一是基礎設施資産的處置價值。基礎設施REITs持有的基礎設施資産一般具有一定的公益性和大宗性，在一級市場的交易往往不夠頻繁，較難獲得公允的市場交易價格。審計師在判斷處置價值時多會以二級市場的交易價格來作為參考，而單一産品自身的價格受到多種因素的影響波動較大，更多會選取合適的時點或近一段時間的二級市場價格或同類産品的市場可比價格來作為參考。

　　二是基礎設施資産的未來現金流折現值。 基礎設施REITs的未來現金流折現值則多以收益法的評估值作為參考，但在比較時應注意資産組、上市産生的額外流動性溢價等因素的影響；部分基礎設施REITs在發行時會將超出擬募集規模的部分計入商譽，在進行減值測試時應予一併考慮。