“先行先試”北京市開展不動産信託財産登記即將落地 中信登配合試點工作

　　中國網財經3月28日訊 昨日，中國信託登記有限責任公司(簡稱“中信登”或“信託登記公司”)發佈相關消息，為配合北京市開展不動産信託財産登記，根據《國家金融監督管理總局北京監管局北京市規劃和自然資源委員會關於做好不動産信託財産登記工作的通知(試行)》(下稱《試點通知》)相關要求，中信登在監管部門指導下，認真研究論證，細化明確工作方案與流程，即日起向北京轄內信託機構提供不動産信託財産登記試點相關登記服務。

　　記者了解到，2024年12月，北京市以《試點通知》形式明確了不動産信託財産登記的試點要求與辦理流程，並將信託登記公司登記職能嵌入其中。根據《試點通知》，北京轄區內信託機構以北京市行政區域範圍內的不動産設立不動産信託的，應當根據《信託登記管理辦法》要求辦理信託産品預登記，並在簽訂信託文件後向信託登記公司申請出具登記證明文件，並持該登記證明文件至不動産登記機構申請辦理不動産信託財産登記。

　　中信登表示，信託登記公司作為信託業基礎設施，一直高度重視信託財産登記，積極研究信託財産登記制度及相關配套機制，認真配合相關地區開展信託財産登記相關工作。此次配合北京市開展登記試點，既體現了信託登記公司胸懷“國之大者”，主動融入國民經濟和社會發展大局，更好服務監管、服務行業、服務社會的新擔當，也是信託登記公司夯實基礎設施平臺功能定位、推動信託行業高品質發展、助力金融強國建設、服務中國式現代化的新起點。目前，信託登記公司正與北京轄內相關信託機構積極進行試點對接。

　　迎來政策破局

　　2024年12月，國家金融監督管理總局北京監管局與北京市規劃和自然資源委員會聯合發佈了《關於做好不動産信託財産登記工作的通知(試行)》(以下簡稱：《通知》)，標誌著北京市在不動産信託財産登記領域邁出了重要一步，為信託行業規範發展提供了有力支援。

　　多位專家表示，這是信託行業發展的一個重要里程碑，將帶來新的發展機遇。用益信託研究員喻智表示，北京這次的不動産信託財産登記試行，對信託行業是一大利好。資深資管專家袁吉偉也表示，這有利於促進以家族信託為代表的財富管理服務信託的發展，推動信託行業回歸本源。信託行業資深分析師帥國讓則認為，未來，一旦不動産信託財産登記機制得到落地，將有利於保護信託當事人的合法權益，明確界定信託當事人的權利和義務，減少因權利不清而産生糾紛。

　　制度細則明確

　　《通知》對不動産信託及不動産信託財産登記進行了明確定義。不動産信託是指委託人依法將其不動産轉移給信託機構，由信託機構按照委託人的意願以受託人名義進行管理、運用和處分的信託業務。而不動産信託財産登記，則是指委託人將國有土地上已取得合法不動産權證書的不動産相關權利轉移給信託機構，依法向不動産登記機構申請將信託財産權利和其他法定事項記載于不動産登記簿的行為。

　　為確保不動産信託財産登記的順利進行，《通知》還明確了辦理流程及相關要求。首先，不動産信託成立前，信託機構需在中國信託登記有限責任公司辦理信託産品預登記，取得産品編碼及信託預登記完成通知書。其次，委託人與信託機構需共同簽訂信託文件，明確信託目的、信託財産、信託期限、信託當事人的權利義務等具體內容。最後，委託人與信託機構需共同向不動産登記機構提出登記申請，不動産登記機構根據契稅完稅(或減免稅)憑證、信託文件及中國信託登記有限責任公司出具的證明文件，辦理不動産轉移登記，並在不動産權證書附記欄標注“不動産信託財産，信託産品名稱：XXX”。

　　對此，資管研究員袁吉偉指出，由於過去信託財産登記機制缺失，信託財産納入信託存在制度障礙，北京此次出臺不動産信託財産登記辦法是非常重要的探索。

　　此外，《通知》還對信託財産處置進行了相關規定。不動産信託財産處置需按照信託文件約定實施，因人民法院、仲裁委員會的生傚法律文書等導致權屬發生轉移，或依據人民政府、人民法院、人民檢察院等國家有權機關出具的囑託文件辦理不動産登記的，需按照有關規定執行。

　　不動産信託登記難題仍需關注

　　《通知》的出臺為信託行業帶來了新的發展機遇，但不動産信託登記仍面臨一些挑戰。其中，稅務處理是一個重要方面。有專家指出，《通知》明確規定不動産登記部門在辦理信託財産登記之前，需要審核申請人提交的“契稅完稅(或減免稅)憑證”。但《通知》並未提及其他的繳稅憑證，這是否意味著委託人不需要繳納個人所得稅等，仍需進一步明確。

　　袁吉偉指出，信託財産登記還面臨另外一項難題就是稅務處理，現在還沒有針對信託的稅制，可參考借鑒國外經驗，按照實質重於形式的原則，把納入信託財産的不動産等看作是非交易過戶處理。同時，也應防止信託成為避稅渠道，我國還是要繼續完善遺産稅、贈與稅體系，讓信託成為促進財富有序傳承的良好工具，進而推動共同富裕。

　　長久以來，不動産裝入信託還面臨稅負問題。如何合理解決這些問題，降低信託設立和運營成本，將是未來推動不動産信託發展的關鍵所在。

　　喻智向記者表示，對信託公司而言，不動産信託登記制度對促進服務信託及公益/慈善信託有明顯的支援作用，既可以拓展相關信託業務的受託財産範圍、簡化操作環節、減少信託設立成本；又可以在一定程度上拓展信託的業務場景，比如以房養老的養老金融産品、不動産家族信託等。

　　北京此次先行推行不動産信託登記，不僅為信託行業帶來了新的發展機遇，也為推動信託市場健康發展注入了新的活力。隨著政策的逐步落地和完善，相信信託行業將迎來更加廣闊的發展前景。同時，我們也期待信託行業能夠不斷創新和突破，為投資者提供更加優質、高效的服務，推動信託市場持續健康發展。

　　中信登也表示，下一步，信託登記公司將在監管部門指導下，按照《關於加強監管防範風險推動信託業高品質發展的若干意見》“建立健全信託財産登記制度，推動非資金信託財産登記落地”要求，積極配合完善信託財産登記制度，配合相關地區深化試點探索，為促進信託業高品質發展、更好服務實體經濟和人民美好生活作出更大貢獻。