中國社科院“第八屆中國宏觀經濟運作與政策論壇”（上） _網上直播

活動標題

中國社會科學院“第八屆中國宏觀經濟運作與政策論壇”(上)

活動描述

由中國社會科學院財政與貿易經濟研究所和義大利佛羅倫薩大學共同主辦的“第八屆中國宏觀經濟運作與政策論壇”擬於2007年11月10日（週六）08：30-17：00在中國社會科學院第1學術報告廳舉行。本次會議的主題為：住房與公共政策。中國網現場直播，敬請關注！

文字內容：

高培勇:

女士們、先生們，大家早上好！中國宏觀經濟運作與政策論壇是中國社會科學院財政與貿易經濟研究所每年舉行的一次例行論壇。今年是第八屆，這屆論壇我們和佛羅倫薩大學聯合主辦。今年的這次論壇的主題是“住房與公共政策”。

對於住房的意義我們是非常清楚的，但是把住房和公共政策聯繫在一起，對於我們來講是一個相對比較新的課題。特別是在中共十七大報告當中已經正式把住有所居列入到基本的民生保障項目，而且把它納入到基本公共服務均等化的範圍之後。我們今天在這裡討論它，這個意義就更加突出。

把住房與公共政策聯繫起來，從政府和住房保證相聯繫的角度來探討今天的會議主題，是我們今天各位要在這裡發表高見的特殊領域。

先請中國社科院財政與貿易經濟研究所所長裴長洪教授致辭！

2007-11-10 08:38:00
裴長洪:

尊敬的各位會議代表、女士們、先生們，上午好！由中國社科院財貿所和義大利佛羅倫薩大學經濟係共同主辦的“第八屆中國宏觀經濟運作與政策論壇”今天在這裡舉行，以前的七次會議都是在每年將近年末時召開，會議的主題都是圍繞當年宏觀經濟中的突出現象和突出問題進行研討。

今年的主題是關於住房與公共政策。前不久，中央召開了黨的第十七次全國代表大會，在這次會議上就有關經濟建設、社會建設問題發表了一系列的論述。十七大報告中關於住房問題已經提出了非常明確的具體方向。住房問題不僅是我國近幾年經濟建設中的突出問題和重要問題，也是社會建設裏面的重要問題。

2007-11-10 08:40:20
裴長洪:

這次會議圍繞著黨和國家以及社會公眾都普遍關心的住房問題，以及住房與公共政策的聯繫進行研討，我想這是非常有意義的一件事。這屆的論壇得到了有關方面的大力支援，特別是這次會議邀請了國內一些著名的專家、學者，有來自國家統計局、國務院發展研究中心、財政部以及各有關部門的專家參加有關會議，發表他們對住房與公共政策的看法。也有來自義大利和美國的專家學者。在義大利的專家當中，既有大學的研究者、教授，也有來自佛羅倫薩市政府住房辦公室的官員，他們將會和我們交流義大利在住房與公共政策方面的一些經驗和做法。還有來自美國馬利蘭大學的教授，也將介紹關於土地制度和住房方面的經驗和做法，這都是我們可以互相交流經驗、互相學習的，同時可以擴大我們關於這方面的事業，為推進住房制度的改革和完善住房市場體制發表新的見解，能夠有新認識、新看法、新觀念。

這次會議我們得到了各方面的支援，也得到了新聞媒體的支援。在這裡，我代表會議的主辦方向來自中外雙方的來賓、專家、學者表示衷心的感謝！同時，也向會議的承辦單位的許多工作人員為會議作出的努力表示衷心的感謝！最後，祝我們的會議圓滿成功，謝謝大家！

2007-11-10 08:42:52
高培勇:

接下來請會議的另外主辦方，義大利佛羅倫薩大學教授馬克·尤金·第·簡多米尼克致辭。

2007-11-10 08:45:40
馬可.尤金.第.簡多米尼克:

各位女士們、先生們、官員、教授、學生們，我非常高興歡迎各位參加本次住房與公共政策的討論，討論我們的問題以及對策。首先感謝各位參加這次非常重要的會議，特別要感謝中國社會科學院的教授們，是他們的努力使我們能夠舉行這次論壇，我們要感謝裴長洪教授，他昨天晚上給我們舉辦了一次晚宴，也向我們介紹了非常美妙的國家。我想在北京舉行這次會議，使得我們能夠有機會第一次訪問你們的城市。我想説，我發現你們的城市非常美麗。

考慮到我是來自義大利，大家知道義大利有著世界上最美麗的城市，但是我仍然覺得你們的城市非常美麗。我相信明年的北京奧運會將會是巨大的成功。我還要感謝奎多·費拉利教授，是他讓我們認識了財政與貿易經濟研究所的各位同事，另外我還要感謝義大利其他的教授。

2007-11-10 08:46:01
馬可.尤金.第.簡多米尼克:

我是稅收和保險業方面的教授，來自佛羅倫薩大學，我還在米蘭的相關業務研究所參與有關的工作。我為米蘭的一個私人公司提供諮詢，這些公司都是在有關的業務領域進行操作，我們跟所長進行了密切的合作。

這是一個在米蘭培訓的研究所，我們與他們進行了大量的合作，在佛羅倫薩也設立了相關機構。我們研究所的目的就是發展國際合作，特別是在研究方面的合作，我們合作的夥伴一般都是國家的大學和研究所。我在非盈利行業工作過15年，我認為這個行業或者這個領域對人文社會來説至關重要。我們研究文化活動、人道主義活動等等，就是從這些活動中人們試圖從文化、社會方面來産生效應。

今天的會議主要是討論住房問題，住房可以有很多不同的含義。我們將從不同的角度來看住房問題，來看它與住房政策的關係。中國在這方面有兩個不同的詞，在英文裏，比如住房涉及到建築本身以及住房本身的價值。這就意味著住房政策必須要考慮到它的內容和含義。

我在這裡就不多説了，我想和我們的朋友一起共同工作，我希望我們今天結束的時候能夠找到相關的解決方案，並且能夠為住房政策中人的方面想到一些解決辦法或者看到人的意義。而這一點的影響將會更為重要。謝謝！

2007-11-10 08:48:17
高培勇:

感謝裴長洪教授和簡多米尼克教授的精彩致辭，兩位的致辭交代了今天這次會議舉行的特殊背景，並且闡述了今天會議所要討論的主題，也對大家表示了歡迎之意。

我們知道，討論任何話題，特別是經濟領域的話題，就要在一個特定的宏觀經濟背景條件下進行。今天的會議主題——住房和公共政策，也要在這樣一個特定的宏觀經濟背景條件下展開。所以，在我們的兩位教授做了致辭之後，接下來我們立刻轉入第一單元。

第一單元的主題是“宏觀經濟與住房公共政策”。從這樣一個主題當中大家可以看出，我們要在宏觀經濟與住房公共政策兩者的交互影響和交互關係當中去展開下一輪討論。

第一位發言的是大家非常熟悉的，經常代表政府在各種重要場合出現的，為我們宏觀經濟政策把脈的國家統計局總經濟師姚景源先生，大家歡迎！

2007-11-10 08:50:59
姚景源:

中國經濟現在已經走過了三個季度，還有兩個月全年即將過去。現在我們可以説，中國經濟目前正處在一個增長較快、運作趨穩、就業增多、效益提高的基本態勢。今年前三個月，中國的國內生産總值同比增長11.5%，總量達到166043億元人民幣。11.5%的增長率比去年同期相比，增長幅度高了0.7個百分點。

中國經濟在保持平穩較快增長的同時，今年出現兩個突出的特點。第一，經濟效益大幅度提高。我們可以從兩個方面得到印證。首先我們來看中國的財政收入。2000年，中國財政收入是13000億人民幣。到2006年，我們達到39300億。今年前三個季度，我們的財政收入同比增長31.4%，這個增長幅度與去年同時期的增長幅度相比增幅到了6.8個百分點。

財政如此迅速增加有諸多意義，值得做很多深入的研究。在這裡，它可以作為我們判定整個宏觀經濟效益是好是壞的重要指標。今年預計全國財政收入可以達到5萬億人民幣。

其次，企業利潤在大幅度提高。今年1—8月，全國工業企業增長利潤同比增長37%，和去年同時期相比高了7.9個百分點。現在，中國39個大行業當中，整個工業在39個大行業中，有26個行業速度同比增長比去年加快。所以工業企業利潤的迅速增長也充分的説明瞭，中國宏觀經濟的效益是好的。

2007-11-10 08:52:31
姚景源:

第二個特徵，今年以來城鄉居民收入和就業有了明顯的成效。前三個季度，中國的城鎮居民收入同比增長13.2%，比去年同期高了3.2個百分點。我們的農民收入今年前三季度同比增長14.8%，比去年同期高了3.4個百分點。所以城鄉居民收入都是多年來沒有的最好增長幅度，是從97年以來是最好的增長幅度。

還有一個非常重要的成就，就是今年就業的狀況明顯好轉。各位知道，年初時我們確定今年全國新增就業900萬個崗位，現在到9月份，就是前三季度我們已經實現了920萬人的新增就業。到第三季度，已經超過計劃目標20萬人。原來我們的就業當中其中有一項叫做安排40、50人員，所謂40、50人員就是在下崗失業和待業職工當中男的40歲、女的50歲，讓他們實現再就業。各位知道，這項工作是非常艱難的。原來我們計劃今年40、50人員新增就業要在全國實現100萬，現在到了8月份，中國40、50人員的再就業已經解決了99萬。我們的登記失業率各位知道，今年年初確定今年登記失業率控制在4.4%，現在在前三季度中國的登記失業率是4.0%，比年初確定的控制目標低了0.4個百分點。4.0%的登記失業率是2003年以來的最低點。

所以現在在中國經濟保持平穩較快增長的同時，中國經濟保持了良好的效益增長狀況，在民眾方面收入和就業取得了良好的成就。中國經濟之所以有這樣的成就，有這樣的基本特徵，應當説是與中國政府的宏觀調控政策措施緊密相關的。

2007-11-10 08:57:31
姚景源:

各位知道，今年以來中國政府對整個宏觀經濟的調整措施比歷年都更為頻繁。我們盤點一下，今年以來中國政府對整個宏觀經濟的調整措施。

第一，中國今年連續八次提高了金融機構的存款法定準備金率。連續五次提高了金融機構的存貸款基準利率。同時，又降低了利息稅，把利息稅由過去的20%降到5%。我們調整了證券，就是股票的交易印花稅，由千分之一提高到千分之三。我們取消553項高耗能、高物耗以及資源性産品的出口退稅。我們降低了2268項容易引起貿易摩擦商品的出口退稅率。同時，關閉了一批小水電、小煤礦、小水泥。針對資源與環境問題，我們提高了環境保護的標準和市場準入門檻。同時又提高了全國低保水準和社保水準，提高最低工資標準，推動了最低工資標準制度的落實。

與此同時，我們又加大力度，支援三農發展。針對CPI結構性上漲原因，中央又出臺了關於扶持生豬生産以及穩定食品價格等的一系列調控措施。當然，針對今天的主題，住房問題也出臺了一系列的調控措施。

2007-11-10 09:00:47
姚景源:

我認為今年中國政府的宏觀調控措施與以往不同之點主要在於：第一，更加注重經濟手段。第二，更加注重預調，而不是等問題出現、問題嚴重再加以調控。第三，更加注重微調，微量頻調。

從而我們可以看到，如此更加注重經濟手段、力調、微調的調控方式，既達到了我們調控的目的，同時又避免了整個經濟出現大的波動和起落。

在宏觀調控政策的作用下，我們看到，中國經濟從第三季度開始出現了兩個非常重要的成果。一個是經濟的增長速度由加快趨於回穩。我們可以從一系列的主要宏觀經濟指標當中看到這一點。比如GDP的增長率，二季度中國的GDP增長率是11.9，三季度11.5，三季度比二季度GDP的增長率回落了0.4個百分點。二季度的工業增加值18.7，三季度工業增加值18.5，工業增加值三季度比二季度回落了0.2個百分點。投資增長率二季度是27%，三季度是25.3%，三季度比二季度回落1.7個百分點。出口二季度是29%，三季度26.2%，出口的增長率回落了2.8個百分點。

所以我們可以從主要宏觀指標當中看到三季度比二季度整個國民經濟的增長速度在回落和趨穩。

2007-11-10 09:03:59
姚景源:

第二個特徵，物價持續上漲的勢頭得到了初步控制。大家知道，今年以來，由於國內外各種原因造成中國CPI在上漲，同時工藝品出廠價格，企業原材料、燃料、動力購物價格，包括中國的房地産價格，我們統計全國70個大中城市的房價都處在一定程度的上漲趨勢。

所以我們感到物價上漲的壓力。針對物價上漲中國政府採取一系列宏觀調控的措施。現在來看，進入三季度，整個價格上漲的狀況得到了初步控制。因為今年的價格上漲是結構性價格上漲，特別是CPI。CPI上漲當中80%表現為食品原因，是由於食品因素的上漲導致整體價格的上漲。

食品中又主要表現為肉禽蛋，所以我在幾次會議上講，怎麼樣看待中國這次豬肉價格上漲很重要。看我們是站在哪個立場上，如果我們站在農民立場來看，這次豬肉價格上漲是好事。中共十七大剛剛開完，我們歷屆黨的代表大會都講三農問題，特別是農民增收問題是整個全黨工作的重中之重，是整個經濟工作的重中之重。現在豬肉漲價了，農民增收了，有什麼不好！

2007-11-10 09:06:10
姚景源:

所以這次豬肉漲價，我覺得是對城鄉利益的一次再調整，它有助於農民增收。現在有一種觀點説這次肉漲價農民沒有增收，這是不對的。我們調查的結果顯示，今年上半年全國農民現金收入2211元，這當中農民出售肉禽蛋、農副産品佔884元，和去年同期相比，去年上半年是754元，比去年凈掙130元現金。這130元當中，其中24元是由於農民出售農副産品數量的增加而得到的增收，是由於量的增加增收24元。還剩106元是什麼原因增加的呢，就是漲價原因。106：130=0.82。這次農民的凈超收部分82%靠的是漲價。

所以這次豬肉和食品價格的上漲促進了農民增收，這個角度看應當是好事。當然，農民增收誰受損失？就是我們這些人，買肉吃的這些人。但是我們的損失經過計算，全國大概城鎮每人平均每人每月由於肉禽蛋菜價格上漲是12塊錢人民幣。對於城市絕大多數人來講，我們今年前三季度，收入同比增13.2%，增幅比去年高了3.2個百分點，城鎮絕大多數人都是沒有問題的。誰有問題呢？下崗人員、失業人員、低保人員確實存在問題。對於這方面，中國政府決定給予補貼。所以現在全國的低保和社保最低標準水準都提高15塊，北京提高20塊。所以這次在結構性價格上漲當中，我們可以看到，中國政府一方面保護了農民增收，另一方面又考慮了低收入群體的消費壓力。應當説，對於這次與食品價格上漲為根本原因的價格上漲，在宏觀調控方面處理的是科學的，是得力的。

2007-11-10 09:09:54
姚景源:

現在回到我們的現實當中，中國經濟還剩兩個月，這兩個月應當説我們預測中國經濟保持平穩較快增長的基本態勢不會有問題。現在來看，整個宏觀經濟當中比較突出的問題我們仍然還是要把整個國民經濟由偏快轉向過熱作為調控的重點。儘管這種狀態得到了一個初步的控制，但是我們不能掉以輕心。因為目前固定資産投資增長速度雖然有所回落，但是仍然處於高位，貨幣與信貸仍然還是投放過多。而對外貿易順差還是在擴大。去年是1775億美元，今年到9月份已經達到1856億美元，現在預測全年有可能到2500億美元左右。

所以從現在的角度來看，我們還是要把防止整個國民經濟由偏快轉向過熱作為一個調整熱點。我對整個宏觀經濟的介紹就到這裡，謝謝各位！

2007-11-10 09:12:30
高培勇:

謝謝姚總經濟師給我們做的精彩演講。大家知道，在中國對住房建設具有十分重要影響的一個部門是中國建設銀行。中國建設銀行管理層對住房建設的思維在相當程度上會左右或影響中國住房建設的未來走勢。我們今天非常榮幸地請到了中國建設銀行副行長陳佐夫先生。我們接下來聽聽他對中國未來住房建設與公共政策之間關係的見解，大家歡迎！

2007-11-10 09:14:20
陳佐夫:

各位領導、各位來賓、女士們、先生們，大家上午好！很高興受邀請參加第八屆中國宏觀經濟運作與公共政策論壇。這次論壇主題是住房與公共政策，應該説住房與公共政策保障是民生問題，政府和老百姓都很關心。

作為在住房金融領先於同業的國有商業銀行，我們建設銀行對公共住房保障問題一直非常關注。最近大家都知道，國家頒發了《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，對這個文件我們進行了認真研究和學習。今天借這個機會，我把我們一些對完善公共完善住房保障和住房金融體系的體會和認識給大家做一個交流。

第一，公共住房保障政策和住房金融體系服務中存在的問題。應該説，目前我們國家的公共住房保障體系很不健全，住房公共結構不合理，中低收入家庭住房困難問題比較突出。表現在幾個方面：

一是廉租房和經濟適用房的制度對中低收入居民覆蓋率太低。根據有關方面統計，目前我們國家城鎮低收入，有戶籍的有1200多萬家庭住房非常困難，這還不包括大學畢業和專科學校畢業以後學生的住房問題，也不包括在城市裏面居住但是沒有戶籍的常住人口。

二是政府的各種住房優惠和補貼相當比例沒有落實到中低收入居民的頭上，確實存在著較為嚴重的公共資源的流失。

三是我們的住房公共結構很不合理，中小戶型和中低價位比例相當低，也包括住房市場和二手房交易市場不發達，國家的有關稅收也不配套。

2007-11-10 09:15:05
陳佐夫:

應該説我們國家現在的住房金融服務體系的發展非常滯後。特別是針對中低收入居民的住房金融制度的安排很不完善。主要體現在幾個方面：

一是現在住房融資的渠道過窄，融資的品種非常單一。中低收入家庭住房融資非常困難，而且缺乏有效的風險承擔機制。

二是專業性和政策性住房金融體系很不健全，包括住房公積金制度對中低收入家庭支援的作用不是很突出。

三是住房金融市場的繁榮程度很低，包括抵押、擔保制度、保險仲介發展都是滯後的。

這是我講的第一個大問題，這是住房公共政策方面的缺失和不完善。

2007-11-10 09:17:19
陳佐夫:

第二，完善公共住房保障和住房金融服務體系的政策建議，這涉及到我們銀行。根據國際多數國家的經驗，除了最低收入人群的住房由政府來提供廉租住房以外，其他大多數中低收入居民的住房消費主要還是靠居民自己來承擔，國家實施公共住房保障。需要解決這部分群體的住房問題，需要政府投入一定的公共資源，也需要良好的市場運作，包括發揮商業機構的作用，包括商業銀行。

和國外相比，我們國家的公共住房保障問題很複雜，所以需要政府和市場有機結合。一方面發揮政府政策功能，另外一方面調動市場各個參與主體的積極性。作為商業銀行的代表，今天我在這裡想和大家討論第二個問題，如何發揮市場商業主體各方面的積極性？

應該説經驗表明，完善的住房金融服務體系主要包括六個方面：

第一，是完備的住房金融政策和法規；

第二，健全的住房金融機構；

第三，豐富的産品和工具；

第四，高效的融資市場；

第五，融合多樣的經濟模式；

第六，完善的風險分擔機制。

2007-11-10 09:18:13
陳佐夫:

這裡面重點要完善金融服務的一些政策建議，涉及到下面幾個方面：

第一，應該要實行差別化的住房信貸政策。首先，我們應該優先支援居民購買第一套中小戶型的自用住房。所謂的第一套標準應該是以家庭為單位來認定。因為各家銀行執行不一樣，我們建設銀行是以家庭，包括借款人、配偶。對於貸款購買第一套住房以外的其他貸款，我們要實行屢禁的首付比例和貸款比例，也就是首付的比例不一樣，貸款利率不一樣，比如現在我們執行的第二套實行的是首付40%。

第二，要設計針對中低收入家庭的住房信貸産品，比如説政府的貼息貸款，商業銀行也可以適當降低中低收入居民的住房貸款利率。如果他購買的是第一套，我們認為這種浮動的比例應該大一些。最低基準利率可以下浮到70%。同時可以像現在的貸款期限加以延長。我們認為有必要可以延長35年或者40年。

第三，改進和完善公積金信貸政策。要適當限定公積金融資的對象和融資的比例。如果購買第一套住房，融資可以高一些，利率可以低一些，同時針對不同戶型面積進行差別化……使公積金真正扶持中低收入居民的購房作用。

2007-11-10 09:20:12
陳佐夫:

第二個方面，應該發展多樣化的住房信貸機構。首先，要建立中低收入居民為主要對象的專業金融機構，支援中低收入家庭購買中小戶型、中低價位的住房。政府可以在財稅方面給金融機構一定的政策優惠。我們認為，近期有一定業務基礎的商業銀行，包括地方商業銀行進行試點，然後改革轉型為真正專業性的住房信貸機構。

第二個建議，要鼓勵和引導金融機構積極開展住房信貸業務。要提高市場的流動性和融資的效益，包括分散和降低風險，要建立住房信貸的資金流動制度。比如金融機構之間的住房貸款可以轉讓、出售，增加金融機構的流動性。因為現在受限制，銀行之間的住房貸款如果進行買賣，必須要經過有關部門批准，而且條件非常嚴格。

第三個建議，要完善政策性住房的信貸制度，要明確公積金主要向中低收入家庭提供信貸，包括公積金的歸己、投資管理和發放，我們認為在主體上可以分開，把公積金歸己和公積金的投資管理分開。公積金與商業銀行住房貸款産品相協調和合作。

關於健全住房金融機構的風險分擔機制和轉移體系。我們的建議是：組建住房擔保公司。重點服務對象也是中低收入居民，為中低收入居民購買住房提供擔保，這樣的公司實行市場化運作。我們建議在有些條件的審視包括在銀行進行試點，必要的時候可以適當註明國家的信用。鼓勵有條件的國有金融機構參與組建住房擔保公司，這樣的擔保公司在香港也有政府背景。

2007-11-10 09:22:26
陳佐夫:

第三，設計和開發出適合普通居民住房擔保的産品。比如提供專門面向中低收入居民提供貸款之外的按揭擔保，首付是30%，那麼30%也付不起，就由專門擔保機構負責，降低首付金。

第四，拓寬住房金融融資渠道。設立專門住房融資機構，包括抵押貸款、協會、安全證券公司，這樣一些機構。包括開展住房貸款證券化和結構性融資。而且政府要給予這樣的機構一定的政策支援，包括前面講的稅收優惠，包括央行承諾對這樣的金融機構一定的流動性的支援。

另外，我們建議發展住房租賃、融資租賃，發揮金融融資機構發揮住房裏面的支援作用，可以由金融促進公司以政府的住房保障合作，以租賃方式向中低收入家庭出租小戶型住房。這樣做政府可以利用少量的住房租金補貼，可以引導整個社會和市場來建設包括經營小戶型的住房，解決中低收入家庭的住房問題。

以上是我們在金融方面的建議。應該説住房金融方面是建設銀行的特色業務。應該説在國家政策指導下，建設銀行願意率先進行住房金融服務的創新和試點，協助政府做好中低收入居民的住房保障問題，為促進我們國家的住房市場健康發展，為創建百姓的安居樂業和和諧社會作出貢獻。

最後再次感謝各位領導、各位嘉賓，也感謝社科院財貿所和佛羅倫薩大學讓我有機會在這裡發言，謝謝大家！

2007-11-10 09:28:15
高培勇:

謝謝陳行長的精彩演講。中國已經進入全面參與經濟全球化的年代，所以在我們今天討論住房與公共政策的宏觀經濟背景時，我們的視野肯定不僅僅限于中國，還要擴展到世界。

今天我們有幸請來了我們的老朋友，來自義大利佛羅倫薩大學的教授奎多·費拉利先生，給大家從全球背景的角度，特別是從義大利和歐洲背景的角度談一談他對於住房和公共政策的見解。大家歡迎！

2007-11-10 09:30:28
奎多.費拉利:

謝謝高先生，謝謝裴教授，謝謝各位尊貴的來賓，大家早上好！我非常高興能夠在這次會議上發言，我給大家概要地介紹一下在歐洲、義大利以及托斯卡尼住房及相關問題的統計證據。

我在這次概述的時候，我還會講到歐洲、義大利和托斯卡尼政府所採取的住房政策的問題。我的發言中會分析一下歐洲的住房市場以及住房建設的特點。簡單的介紹一下這部分的內容，並且分析一下短期的統計數據和長期的統計數據。特別是我們會重點的談到長期的現實數據，而短期的會少一些。短期的主要講的是住房的建設開發部分。

第二，我會用同樣的方法對義大利的住房市場進行分析。同時，我們還會介紹一下從統計數據角度看政策問題、稅收政策以及房租對於住宅問題的影響。

最後，我還會介紹第三部分，關於托斯卡尼的住房情況。另外兩位教授一直在研究這個問題，研究托斯卡尼的住房問題，所以他們講的會更加詳細。

這三部分之後，我會做一個總結。

2007-11-10 09:31:00
奎多.費拉利:

首先，我在此強調一下，統計資訊對於住房資訊的分析是非常重要的。剛才建設銀行副行長陳佐夫先生已經強調過，統計數據對於住宅問題的分析、住房問題的分析是非常重要的。實際任何分析都需要統計數據，但是對住房來講統計數據非常重要。因為這些統計數據可以告訴我們如何對住房政策進行干預，如何在住房問題上進行決策。

因為這個領域是非常敏感的，我們必須在做決策的時候非常小心，在解釋數據的時候也要非常的認真。我們現在要做得是簡單的介紹歐洲住房市場的情況。可以看一下04年的數據，我們採用的是長期的統計數據，這樣可以對歐洲04年以後的數據進行分析。

2007-11-10 09:32:58
奎多.費拉利:

我這裡有一些近期的數據，我們現在來看04年之後的數據。就價格交易、住宅建設和抵押貸款來看，2004年對於多數的歐洲住房市場來講都是發展很強勁的一年，2003年已經不錯了，但2004年比2003年要發展的更好。所有歐洲大國中只有德國的住房市場出現了停滯的現象，但是這種停滯現象只不過在04年的上半年。在其他的歐洲國家，如匈牙利和奧地利，只有這兩個國家在住房市場中發展較差，但只是和歐洲其他國家相比住房市場表現較差。匈牙利加入歐洲時間要晚于奧地利，所以我們在此做比較時要注意這一點。

2007-11-10 09:34:12
奎多.費拉利:

在歐洲的利率一直保持較低的水準，特別是在歐元區的12個國家，利率一直很低。在其他國家，比如瑞典出現了利率的下降，所以房屋抵押貸款成本一直是保持在很低的水準，歐洲整個市場都是如此。在04年下半年，只有英國在走向一個完全不同的方向。英格蘭銀行的利率一直在調高，所以它們的住房市場出現了停滯。

因為英國一直有住房抵押貸款利率可調的體系，所以英國央行利率的調整直接影響到了住房抵押貸款的成本。這是比較明顯的原因。然而，總體來講即便是在英國住房市場受到影響，發展仍然是很強勁的。我對每個國家都做了一個分析，但是我們時間有限，只能總體介紹一下，這樣我們就可以對歐洲的整體情況有所了解。

2007-11-10 09:37:38
奎多.費拉利:

我介紹了各個國家的情況，在所有的歐洲國家住房市場發展的情況總體來講是很穩定的，我這裡講的是住房市場。住房市場04年和03年以及之前的年份的表現都是很不錯的。以芬蘭為例，芬蘭出現了價格上漲，影響了住房市場，但是沒有影響整體的發展。其他的歐洲國家住房市場也是健康的發展。大家如果有興趣的話可以仔細的看一下我發給大家的論文，論文裏面寫的很清楚，這裡也包括瑞士。瑞士不屬於歐盟，雖然瑞士不是歐盟成員國，但是在歐盟參與程度很高。

大家看一下這張表，這張表總結了住宅投資的增長，這是2000年到2004年的狀況。由於這是一次長期的分析，由於我們所收集到的數據只能收集到2004年，所以包括所有歐盟國家的數據只能到2004年。給大家舉個例子，在奧地利，在這一階段的前期，它的住宅投資是下降的。但是在這一階段的後期，投資開始上升。

2007-11-10 09:39:06
奎多.費拉利:

比如説2001年對比2000年下降了10.5%，而到了2003年開始，這種投資又開始上升了。我想強調，愛爾蘭增長率比較高，同2000年和99年相比，投資增長率達到17.4%。而到了之後的一年就是2001年增長率下降了6.1個百分點，這有可能是因為前一年增長的過多，因此産生了一些短期的調整。而到那之後，2003年對2002年的增長達到了20%，這是投資的巨大增長。表明愛爾蘭的情況在近10年間都是經濟迅速增長的時期，也就是説，從它加入歐盟之後經濟發展劇增。

2007-11-10 09:41:19
奎多.費拉利:

同時，這張表也表明，這種住宅投資的增長在波蘭也相當的顯著，大家可以看到波蘭的增長率非常高，另外，波蘭也是最近才加入歐盟的，特別是與那些傳統的歐盟國家，如義大利、德國相比，與荷蘭相比更是如此。西班牙也有同樣的情況，所以我們可以得出這樣的結論，在住房方面，新加入歐盟的成員國在住宅方面也獲得了好處，因為在加入歐盟之前，我當然不能説它們不存在住房政策，但實際上住房政策非常差，沒有足夠的財政支援，而在加入歐盟之後，歐盟對這些國家的投資給予了大量的支援。因此我們在這張表上又可以看出來，這些數字統計證明新加入歐盟的成員國從歐盟擴大獲得的好處也反映在住房領域，正如它反映在GDP增長方面一樣。

2007-11-10 09:42:53
奎多.費拉利:

下面我們來看一下稅收情況。這一點也非常重要。因為我前面説過，稅收可能會決定住宅市場是上升、下降還是屬於停滯狀況。在這裡我提出一些指標，讓大家對整體形勢有一些了解。這裡面有住房按揭或者貼息按揭，這裡面還提到了資本投資收益的豁免。如果你的住房可以不為它的資本收益納稅，這將有助於住宅市場的上升，因此這非常重要。我給大家簡要的介紹一下。這裡面還涉及到租金收入，就是來自於擁有住房獲得的租金收入是否需要繳稅，這種公寓或住宅的業主是否要為這種租金納入。

另外一個非常重要的指標就是物業稅或者財産稅佔所有稅收的比例，以及財産稅佔GDP的比例也是一個非常重要的指標。我想我們研究一下這五個指標，就可以對歐洲的總體形勢有一個把握，大家在這張表上可以看到，貼息、按揭這方面目前除了英國大家的做法基本上一致。另外還可以看到，資本收益的豁免除了愛爾蘭和瑞典其他國家都對資本收益有一定的免稅。我強調這種自有住房，他們不用繳稅，對於住宅市場的發展非常重要。

2007-11-10 09:44:46
奎多.費拉利:

大家再看一下租金收入的稅收情況，在比利時、丹麥、荷蘭、瑞典、瑞士也要交一部分稅。在其他的國家，這種租金收入都是不繳稅的。在財産稅佔各種稅的比例方面，其中比例最高的是英國，達到了12%，財産稅在所有稅中佔12%。這是歐盟各國中最高的。

最後一個指標，即財産稅佔GDP的比例，在2002年基本上都是在1%到2%，其中最高的仍然是英國，達到4%。這裡面有一個指標是國家作出了政治決定，這可能對中國來説也是重要的參考指標。

2007-11-10 09:47:10
奎多.費拉利:

下面講一下建築市場。在這裡面的分析可能比前面的分析時間階段更短一些，大家可以看到一張圖表，就是歐洲或者歐元區以及擴大的歐盟區域內的生産指標。
時間段是從2005年到2007年，它的趨勢是上升的，但是這裡面沒有多少峰值，也就是説它的上升比較平穩，在這裡面可能有一季節的因素。2005年12月有一個小小高峰，2006年7月也是如此，2007年2、3月總體來説這些也不是高峰，只是一條非常平滑的曲線周邊的少許波動。簡單的説一下，建築部門的指標在歐元區上升了0.4%，而27個歐盟國家，也就是擴大的歐盟國家上升了1%，對於新加入的成員國是有好處的。對於更大的歐盟來説，增長率是1%，而傳統的歐元區是0.4%，可以預期這兩個數字將繼續增長。

2007-11-10 09:49:25
奎多.費拉利:

下面迅速的談一談我的結論。我想給大家談一談，在主要的歐洲國家，或者説歐盟國家租金的權重在整體情況下所佔的比例。大家可以看到圖表中綠色和灰色的部分，這是在整體租金中兩種不同的租金所佔的份額。在德國，前者所佔的比例比社會租金佔的高，在義大利、芬蘭也是如此。而在另外一些國家，比如説英國，社會支援的租金要大大的高於另外一種。同樣在奧地利、瑞典、荷蘭也是如此，荷蘭的情況和英國非常的接近。

下面我簡單介紹一下義大利的情況，我使用的指標和前面歐盟義大利的指標是一樣的，比如説投資的增長形式，它不是非常高，不像西班牙，但是也不低。特別是投資從來沒有發生過負增長，這也就是説，住宅投資一直是平穩增長的。

2007-11-10 09:52:31
奎多.費拉利:

稅收方面，在義大利有貼息的按揭，資本收益免稅、租金收入不用繳稅，財産稅佔所有稅的比例是5%，而它佔GDP的比例在2002年是2%。義大利的建築特點非常有意思，我給大家總體的介紹一下。

根據義大利統計局的數據，這是在2001年進行的第14次人口普查所獲得的數據，這裡面有很多數字大家回去可以讀。我認為比較有意思的一件事要提一下，就是平均説來，每一個建築中的2.4個居所都用於居住，每一個建築裏面有5個人居住，或者是每一個居所是2.2個人，每一個平方公里有42.5個建築，這些建築規模比較小，磚的建築保持比較好。

如果看一下義大利的地理位置和地理分區，這裡面有義大利特別的特點，就是71.4%有人住的建築或者居所是屬於住在那裏的業主，這是非常高的比例，是自有住房。租住的比例較低，這是義大利住房市場的一個特點。超過90%的住宅業主就是實際的人。

2007-11-10 09:55:38
奎多.費拉利:

這裡面可以看到每一個住所的平均大小，每個房間的大小，每一個平均的住宅是96平米，這個數字可不小。有的住宅一般都是平均一個公寓是4.2個房間，所以這個公寓還是相當大，每一個房間平均是22.9平米，這些數字非常有用，可以進行比較研究。這些可以作為政策的制定依據。

2007-11-10 09:58:17
奎多.費拉利:

大家在這裡可以看到幾張圖，它們主要是強調以前的一些情況。在這裡我想做出兩點評論：義大利政府的住房政策是獲得了各界的贊同，但其中最重要的就是工會，換句話説，政府和工會在兩點達成了一致。第一，他們支援租金應該保持在一個可持續的增長水準，而且要減少第一套自有住宅的財務壓力。我聽到前一位發言人提到中國銀行的目標，也是要減少獲得第一套自有住宅的財務壓力。我非常讚賞這個政策，因為這是滿足比較窮的家庭的需求，我們義大利政府也是如此。

第二，政策要消除ICI稅，這是第一套住房要徵的稅，現在要消除。關於這個稅，在義大利引起很大的爭議。政府和工會現在作出了共同的決定，就是要努力消除這個稅，至少是要為那些低收入家庭消除這個稅。這一決策是很重要的。
另外一個問題就是住房的開支和總體的開支相比，這張圖包括義大利各個區的比例。大家可以看到，住房開支所佔的比重超過了30%，也就是佔總的消費支出的30%或者以上。義大利政府對於各地區進行的轉移支付，也就是為住房進行的轉移支付也在這個圖表上列出來，對於托斯卡尼地區，我可以向大家介紹一些數字。
我的結論就是在義大利以及歐洲，特別是在托斯卡尼，我們所面臨的問題就是住房的泡沫，這個泡沫首先從美國開始，除此之外我們的市場是非常好的，我們對於今後幾個月的預測也是一種積極的預測。謝謝！

2007-11-10 09:59:18
高培勇:

謝謝費拉利教授的精彩演講。在籌劃這次論壇的時候我們就意識到，住房與公共政策肯定是一個能讓所有人感到振奮的話題。因為不管你處在什麼背景，不管處在什麼樣的年齡段，不管你生長在農村還是城市，你總是要和住房聯繫在一起。而住房又總是和政府的公共政策之間相關。

但是在討論住與公共政策關係的時候，我們總是覺得它必須立足一個特定的宏觀經濟背景。因此在這次論壇的第一個單元，我們實際從宏觀經濟背景的討論開始的。三位演講人分別從不同的角度給我們解答或解讀了宏觀背景。姚總經濟師用最權威的語言、最權威的數據作出了最權威的解讀；陳行長雖然是一個企業家，但是我們覺得他所提出的很多建議都是立足於政府公共事業的角度，他所提出的很多建議實際都帶有公共性的特徵；費拉利教授給我們所描述的歐洲和義大利的市場走勢，也讓我們從國際視野的角度看到宏觀經濟背景的變化。

所以在討論這樣一個問題時，我確信大家對於這個問題的關注度是非常之高的。我們接下來進入討論階段，在討論之前，我們先請來自國家發改委和國務院發展研究中心的兩位對中國宏觀經濟運作具有重要影響的著名經濟學家，王小廣教授和隆國強教授給大家做點評。
首先有請王小廣教授。

2007-11-10 10:03:01
王小廣:

今天開這樣一個會議非常有意義，一個是跟我的專業有關，是宏觀經濟，我聽了以後很受啟發。我想我的第一個感覺是，住房的市場發展，包括經濟的繁榮，確實很大部分跟我們的宏觀經濟，包括國際的、中國的，都息息相關。它的一個重要原因來自於整個宏觀面的金融環境、財政環境以及我們的住房發展。住房的發展和經濟的推動作用在全球提升，但是房價上漲也是全球性的。

2007-11-10 10:05:09
王小廣:

中國面臨非常重要的問題，就是住房政策的不完善、不穩定的問題，這會影響我們經濟的運作，這是全球性的問題，而且在中國作為公共政策的需求要增加，要解決我們現在面臨的許多難題。這是第一個。

第二，我想結合兩位關於住房公共政策的介紹我想做一個評論，有關於住房的敏感的問題，就是第一套住房現在的界定，可能爭議的很多。到底怎麼理解住房的公共政策定義，這個非常重要，現在比較混亂。我的理解是，一個國家關於住房政策的公共政策，我個人看法有三個方面：

2007-11-10 10:06:55
王小廣:

第一，是對住房基本政策的取向。包括義大利的教授也説了，第一套住房是財政和金融鼓勵的，這是政府追求的一個目標。

第二，基本公共政策中還包括對市場的管理，實際也是宏觀管理的部分。因為我們房價牽扯到資産價格，資産價格的變動對房地産作為非常重要行業的宏觀經濟影響，它會産生一系列的問題，這個舉動天然的把它對房地産市場的監控和調控，特別是作為房價，我們大家都關注CPI，實際上房價對經濟增長的穩定性，對金融的穩定性，對宏觀經濟增長的波動影響非常重要，實際它應該帶動公共政策。公共政策的重點是解決低收入15%、5%，甚至擴大20%是遠遠不夠的。房地産的公共政策範圍實際應該是全部的，儘管有差異，就像我們講中低收入15%、5%，這是我們政府直接影響干預，直接要補貼的，提供政策和金融服務。市場存在的明顯缺失應該完善。

2007-11-10 10:09:12
王小廣:

前一段時間國務院發佈對中低收入居民的保障政策，這是非常重要的。包括陳行長講的，重點是這一塊，怎麼樣提供金融産品、信貸産品，對第一套住房的理解，我認為建設銀行的理解非常對。但是這裡面有一個疑問，第一套住房是所有擁有的住房還是貸款的住房，這個又不同了。我認為還是貸款一個住房以後，再貸款一個住房不是一個政策，稅收也不是一個政策，這個範圍還是要窄一點好。我們的房價過快增長還是因為投資性的增長過快。

另外，義大利教授剛才講了歐盟的發展情況，我很有啟發。它是一個國際層面的問題，有了很多的利潤的增長、房地産增長等等，對於住房高度重視，在房地産增長裏面，對金融、稅收採取了很多鼓勵，這樣就造成房地産的問題。像美國次級債也是這個問題。我想我們的金融創新，特別是針對中低收入家庭為了滿足第一套住房的金融創新，這是擺在我們面前重要的任務。次級債實際在美國是很好的東西，是80年代開始創新出來的東西，這個東西我們可以借鑒，我們可以向他們學習。它的風險機制，包括所謂的證券化，出現一些問題並不表示這個創新有問題，中國恰恰需要這種金融創新。

2007-11-10 10:11:02
王小廣:

所以我的觀點是次級債中國應該學習。貸款期限提高到35年到40年甚至更長，我們的首付應該稍微降低一點，然後利率要高。我們知道前不久有一個矛盾，利率還要降低，這樣就有風險，應該利率降低一點，等於我做貸款的時候是風險投資，國家知道有風險，我們的銀行知道有風險，風險投資有人在這裡面得到風險收益，所以這是創新産品怎麼運用的問題。謝謝大家！

2007-11-10 10:14:42
高培勇:

下面請隆國強研究員做評論。

2007-11-10 10:16:06
隆國強:

謝謝。三位的演講非常精彩，三位的演講涵蓋了三個關鍵的詞：宏觀經濟、住房、公共政策。他們的演講體現出非常基本的特點，一個是實證性，有大量的數據；第二，政策性。

姚總給我們描述了宏觀經濟又好又快發展的途徑，這是主流的判斷，也是認可的。但是同時，還是有問題，其中比較引人注目的就是住房問題，特別是大中城市住房價格快速上漲引起了社會關注。當我們分析住房問題的時候，可能有幾個事情。

第一，我們要把它放在長期經濟發展的背景下來討論。看一下世界各國的發展，我們會發現經濟增長的結果會導致住房價格和其他的消費品相比，它的價格漲的更快一點。曾經有一個恩格爾系數，食品佔經濟的比重，經濟發展越來越低，住房還是越來越高的。剛才費拉利教授給的圖表大家可以看到，住房消費在義大利大概30%，我們為了支付住房從51年到02年，工作年限從3年到7年，從這裡可以看出住房本身和其他各類消費品相比還是會上漲。

原因很簡單，土地是不可以移動的，是不可以進行國際貿易的。不像其他的製成品，可以不斷轉移低成本國家製造，價格反而會下降。再一個，土地資源本身的稀缺性。隨著經濟發展，相對需求會進一步增加，所以土地價格是上漲更快。

2007-11-10 10:17:06
隆國強:

第二，住房問題需要從不同的國家的特定土地市場、房地産市場和住房制度來考察。大家知道計劃經濟開始，政府負責提供絕大部分的住房，到98年以後停止福利性分房，要靠市場提供分房。我們的價格人為壓的特別低，這個價格當然不合理。但是這個過程中，我們走到了市場化以後，中低收入的家庭怎麼來保障。看世界各國，經濟發展高也好、低也好，依靠市場解決所有家庭的住房恐怕是不可能的。所以政府在提供保障中低收入家庭方面是有責任的。最近國務院出臺了文章，我們侯司長作為組長，就是加強對中低收入住房的保障，這是政府的一個責任。從這兩點來看，這些年中國住房價格的上漲是合理的。

第三，當前的宏觀經濟運作要結合起來。姚總給我們描述了宏觀經濟很好的背景，現在全球流動性過剩，所以資産價格在上漲，中國同樣有不可避免的流動性過剩。中國現在和世界經濟的聯繫不可能獨善其身，我們不可以避免，通過貿易和資本流動，實際中國的流動性過剩可能比很多國家還嚴重，因為存在人民幣升值預期的問題。

2007-11-10 10:18:55
隆國強:

流動性過剩。流動性過剩本身對近幾年的房價快速上陣提供了宏觀背景。當房價快速上漲的時候，一些傳統的調控手段可能會失效。比如剛才費拉利教授講的英國，英國利率上漲以後，並影響大家住房的興趣。在中國也是一樣，作為資産，資産價格上漲時，作為投機者無所謂。作為消費者，我們會看到，如果你沒有及時出手，你只會後悔説早買就好了。所以一方面他背負著買房以後的壓力，但是買房以後就覺得早出手了會覺得很欣慰。如果房價預期沒有改變，上調利率等等通常的宏觀手段恐怕對抑制房價不會有效，或者某種特定條件下會失效。

所以我們會看到，政府在怎樣更好的管理房地産市場，更好的保障低收入家庭方面同樣是重要的，這裡面要區別開。對於住房供給，一方面是住房市場，政府的責任首先完善市場的規則，然後讓市場更加透明，讓市場機制更好的發揮作用，同時通過政府的公積金調控，這個市場是滿足大部分中高收入家庭的需求主要來源。對於中低收入的家庭住房，可能需要政府的住房保障金，政府來加以滿足，這裡面涉及到很多問題。陳行長的演講裏面具體的涉及到了住房保障的金融性。

2007-11-10 10:21:52
隆國強:

在這裡，我們確實要考慮到次級債的問題。當我們判斷我們的住房到底是什麼狀況，有人説已經出現了很嚴重的泡沫，有人説只有一點點泡沫。美國的次級債，這是一個金融創新，對於支援房地産市場發展是有好處，這一點我是同意的。但是我們確實也要研究，給了我們什麼樣的經驗教訓。它在某種程度上和我們現在講的保障性的對像是一致的，信用不太好、收入不太高，所以用次級債。

我們現在説在保障性住房裏面，商業銀行要介入，怎麼來控制風險，怎麼來回避風險。因為現在整個的宏觀形勢都很好，如果説經濟增長週期往下走，如果房地産市場的泡沫被擠出去的時候，我們的金融風險怎麼防範，這裡面有很多需要我們警醒，需要從國際經驗中吸取教訓的。謝謝！

2007-11-10 10:24:09
高培勇:

兩位評論人的評論非常精闢，如果再考慮到他們兩位所供職機構的特殊背景，我們要在精闢後面加上權威兩個字。因為這個話題太重要，我們把討論的時間往後順延10分鐘。各位如果有關於住房與公共政策的宏觀背景的話題，可以立刻提出來，我想他們幾位演講者和評論人非常願意回答大家的問題。

2007-11-10 10:25:35
嘉賓提問:

關於咱們國家財産稅改革已經開啟了，我想問一下，當財産稅對國家住房的調控力度，包括整個改革進程當中或者改革以後，這個力度究竟有多大？調控當中的核心問題是稅率問題，咱們的財産稅的稅率如何確定？

2007-11-10 10:26:18
隆國強:

財産稅在大部分國家主要針對的就是不動産，所以在中國還稱為物業稅或不動産稅。中國的稅制改革裏面，下午賈康同志會討論這個問題。我們在房地産領域，稅收政策是保留了計劃體制下的很多東西。所以提出物業稅，實際上不是新增加一個稅種，而是和現行的房地産領域相關稅收的改革配套的，統籌考慮。

所以在更大的意義上來講，物業稅的引入是我們整個稅制改革，或者説建立一個符合社會主義市場經濟的比較好的稅收制度的非常重要的內容。它的短期對房地産市場，取決於稅率是多少，它在導入的時候會涉及哪些不動産。

還有一點，相關的配套取消某些稅收或者稅率，所以把這些綜合考慮起來，我們才能看到它對房地産市場的影響，到底是會抑制需求、抑制投機，還是比較理想。現行的大部分涉及房地産的稅收一個最大的區別，就是現行的稅收是針對流通或者交易環節産生，物業稅是保有環節，可能有人會提出，對住房投機會有一定的抑製作用。從我個人角度來説，不能太高估稅收本身對房地産投機的抑制。因為看看其他的國家，很多國家都有物業稅，但是並不意味著這個國家房地産領域的投機就少，只是説導入後短期內可能有抑制。但是作為長期制度因素以後，並不會産生很大的影響。

至於説稅率是多少，這是一個非常困難的問題，可能還要考慮多方面的因素。比如對財政收入貢獻問題，考慮和原有的稅制費結合的問題，還要考慮納稅人的心理上和財産上的承受能力問題。所以，我想現在沒有人能説出來稅率到底應該是多少，這值得我們大家下一步值得研究的。

2007-11-10 10:27:00
記者:

我想問姚景源先生。美國次級債問題大家都很關注，我想了解中國在宏觀經濟形勢非常好的情況下，美國的問題對中國的進出口、宏觀經濟形勢和股市會造成什麼影響？從您的角度，應該怎麼來應對這個問題？

2007-11-10 10:29:04
姚景源:

關於美國次級債對中國經濟的影響，很多專家前一段時間講的很多。美國的次級債對中國經濟的影響應該説有影響，但是不是很大。所以有人判斷，它對中國的出口有所影響。我剛剛從美國回來，我觀察的結果是對中國的經濟不會有太大影響。

第二，現在關於中國經濟，當然一方面中國經濟在日益融入整個世界經濟過程當中，我們現在看，世界經濟上發生的若干問題對中國經濟確實帶來影響。比如我們最近由於伊朗問題導致國際油價大幅度上漲，而國際上油價上漲又導致國內柴油價格出現問題，於是我們調高了柴油價格等等。國際上經濟的變化確實對我們帶來影響，但是應該看到，中國自身經濟有幾個基本特徵：

一是中國自身的迴旋餘地很大。我們的經濟總量，上半年達到了16萬億的狀況，無論從總量，還是從整個經濟區域發展的狀況，中國自身迴旋餘地很大，而且我們始終強調把擴大內需作為基本方針。在這種基本方針下，世界經濟對中國經濟産生影響，我們可以給予一定的消化。

從目前看，中國經濟的增長主要還是靠自身。儘管中國出口始終保持強勁狀態，我們的順差比較大，但是中國經濟的增長主要還是依賴於中國的內需。比如我們的投資，我們的消費。我們講今年前三季度，投資增長率還是保持在一個高位，消費又達到了一個比較好的水準，我們前三季度消費增長是15.9%，這是多年來所沒有的增長的好的狀態。

中國的農業狀況今年前三季度夏糧食獲得豐收，早稻和去年大致持平，所以今年應當説是中國第四個糧食的豐收年。我們現在是預測，恐怕今年糧食總量會達到一萬億斤以上，糧食穩定了，整個食品價格都會提供一種良好的基礎。工業生産還是在持續增長。前三季度，我們是18.5的增長率，比去年同期高1.3個百分點。

所以總的來説，中國經濟自身的力量，一方面我們確實會受到影響，但是另外一方面我們能夠避免世界經濟上發生的問題給中國經濟帶來的影響。

2007-11-10 10:29:58
嘉賓提問:

今天討論的是住房和公共政策問題，但有一個問題好象被我們所忽略了。公共政策是不是普及全民的？如果是，廣泛的農村居民的住房問題，政府的公共政策是不是要考慮。尤其是在城市的農民工，現在他們也同樣跟城市低收入家庭面臨住房問題，他們的住房保障是不是也應該由公共政策去考慮？從現在政府的政策也好，包括理論界對它的研究也好，似乎被忽略了，還是重視很不夠，這究竟是什麼原因，我們應該怎麼看待這個問題？我請在座的專家學者給解釋一下。

2007-11-10 10:33:40
丁成日:

我是搞城市經濟的，我最近寫了一篇文章關於中國城市化的問題。我曾經考察過，國內有一派的觀點是中國城市化落後工業化，落後十幾個百分點。我的觀點，中國不是城市化落後，工業化超前，我認為中國層次化不足。按照國際上的理論理解，城市化和工業化的配比取決於農業化解放勞動力、勞動供給和工業化帶來工業擴張産生的勞動力需求，這個平衡是衡量城市化和工業化匹配的問題。

按照中國城市定義，農民工2.5億人不算城市人口。所以我認為中國的戶籍制度和城市定義在未來的幾年內應該有很大的改變，我認為這部分人應該同等對待，而不能區別對待。這是我談的一點看法。

2007-11-10 10:35:10
嘉賓提問:

與會者：我請教一下王小廣教授，因為我前兩天在中國證券報上看到了王教授的整版文章。其中有一句話，是明年調控價格問題是調控房價問題。我現在有一個感受，中國的房地産價格為什麼漲得這麼快？一個方面是需求，需求來自國外和國內，國外大量資金進入中國，購進資産。第二，我們的根本國策就是城市化的問題。大概有3—4億的農民進城，形成巨大的住房需求。第二方面，我們的住房供給出現黃線的控制，就是18億畝地的問題。我們國家在計算18億畝地的時候有一個比較大的錯誤，如果説按照有18億的耕地來計算，還有好幾億的人要到城市來，那麼土地供給已經達到了極限了，需要是無限的，那麼我們的土地價格將無限上漲，地價在房價成本中佔50%以上，所以我們房價就有無限上漲的趨勢。

這18億畝地怎麼算？我是這麼一個考慮，農民在農村住的是平房，而到城市住的是樓房，因此城市化的構成就是土地集約化的工程。因此大量的農民進城，不但不會危機我們18億畝地的紅線，而且會出現我們的從18億畝甚至到19億畝、20億畝的發展趨勢。只要放開城市的用地，只要有人用地，我們就放開供應，建住房，這是抑制房價上漲的根本措施，其他的措施都是基礎性的。

2007-11-10 10:43:24
王小廣:

你提到我的觀點我不方便回答，對我來講很敏感。關於城市化的問題也講到了，實際中國有一個現實大家可以調查一下，就是我們每年統計的城市化人口把農民統計上來，有112或者115，但是我們在這裡面有多少比例是買房子促進價格上漲的，我反問你這個問題。所以我覺得不是這個需求，不是城市化需求造成我們的房價上漲，一定是投機性的需求。很多人買了第一套房、第三套房、第五套、第十套房，具體的結論我不做評論。

2007-11-10 10:52:56
高培勇:

雖然討論剛剛破題，但是由於時間的限制，我們不得不説，第一單元到此結束。感謝三位演講嘉賓，感謝兩位評議人，也感謝所有到會的參與者給予的配合。

2007-11-10 10:54:14
高培勇:

我們第二單元將由簡多米尼克教授主持。

2007-11-10 10:59:03
馬可.尤金.第.簡多米尼克:

現在進入第二單元的討論。這個單元的議題非常有意思，我們的第一個發言是侯淅珉先生，他的主題是《住房的供給政策》。第二個發言人是倪鵬飛博士，談中國住房公共政策理論問題經驗與對策。第三個發言人是喬萬尼·馬爾廷提博士，講義大利及托斯卡尼的住房政策。評論是人尹中立和叢誠。

首先，請侯淅珉先生上臺發言。

2007-11-10 10:59:58
侯淅珉:

首先非常榮幸參加今天的會議。今天的會議是中外專家雲集，是一個非常好的學習機會。剛才聽了大家的發言、提問，都涉及了很多公共住房政策的關鍵問題。我的發言是最近我們在思考的問題，發言題目是：中國公共住房制度建設任重道遠，或者公共住房制度建設和改革正處於關鍵時期。

大家知道，1998年以來，中國住房制度改革取得了突破性的進展。特別是最近幾年，房地産市場持續快速發展。從2002年到2006年，中國的住房市場化程度大大提高。2006年，商品住宅的建築面積佔城鎮住宅的建築面積比重達到84%，應該説市場配置、資源基礎性作用已經確立。

在這個過程中，國務院加強了房地産市場的宏觀調控，通過宏觀調控促進了房地産市場和整個國民經濟的協調發展，防止房地産市場大起大落，促進了城鎮住宅建設的快速增長。這幾年，城鎮年均住宅建築面積超過6億平方米，城鎮居民年均增加住房面積，每人平均建築面積1平方米以上。這是我國城鎮住宅建設發展最快的時期，也是居民住房條件改善最快的時期。

2007-11-10 11:00:36
侯淅珉:

在住房制度改革的過程中，我們一方面把重點放在房地産市場體系的建設中，推進市場化改革。但是適應社會主義市場經濟企業制度向城鎮適應住房制度其中的應用之意就是公共住房的建立，或者叫住房保障體制的建立。1994年，國務院關於深化城鎮住房建設改革的決定，明確提出城鎮住房改革的目標，要建立市場和住房保障相結合的城鎮住房體制，在市場經濟過程下住房制度的一般的特徵。94年全面推行住房公積金制度，要求建立適應中低收入家庭住房需要的經濟適用房制度。

經過這麼多年的發展，通過經濟適用房制度我們解決了1600多萬戶中低收入家庭的住房困難問題。4000多萬職工通過提取住房公積金增強住房能力。600多萬家庭通過住房公積金的低息貸款改善住房條件。1998年，在停止住房適用分配的重大改革過程中，國務院提出建立面向最低收入家庭的廉租住房制度。特別是今年，國務院出臺了24號文件，《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。

2007-11-10 11:03:31
侯淅珉:

在這個意見中，進一步完善經廉租住房制度，改進了經濟適用住房制度，把這兩項制度作為面向城市低收入家庭的政策。在這個文件中還根據我們國家城鎮居民改善住房條件的需要，提出要加快棚戶區的改造，積極推進舊住宅區的房屋整治和功能提升。同時，考慮到中國城鎮化的特點，流動人口在城市的階段性住房需求特點，要求多渠道改善農民工的居住條件。

這應當説初步形成了面向城市低收入家庭住房政策體系。大家可以注意到，這個文件最重要的一個特點是把解決城市低收入家庭住房困難工作納入政府的公共服務職責中。在文件第一段明確提出，要把解決城市低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作，住房制度改革的重要內容，政府公共服務的重要職責。同時，為了落實公共服務職責提出了一系列的要求，要求地方政府解決城市低收入家庭的發展規劃、工作計劃，保證資金落實、土地落實、優惠政策落實，要求建立相應管理機構和具體實施機構。同時，實行省級政府和市縣政府的目標責任制管理，要納入地方政府的政績考核，把解決低收入家庭住房的工作進展情況每年在工作報告裏面向當地人大報告。還要求完善保障對象的申請、審批、審核和退出機制等一系列要求。這都體現了通過政府把解決低收入家庭住房困難問題納入到具體要求。

2007-11-10 11:06:59
侯淅珉:

第二個問題，大家談到中國住房問題的宏觀背景。我主要提兩條：

第一條，中國住房問題是人口大國快速城鎮化的問題。這是世界上任何一個國家都沒有面臨過的問題。主要體現在：一是經濟的持續多年平穩、快速增長。最近四、五年經濟增長速度保持10%—11%，波動非常小，處於平穩快速增長的狀態。我們城鎮居民的收入水準年均增長9.2%，每人平均國民收入超過2000美元，處於需求快速增長和消費結構升級加速的階段。還有城鎮化，這些年城鎮化每年1.2百分點的增長，大量的農村人口進城，城鎮化加速産生新的增長需求。

剛才我説的居民收入增長是指改善性需求的增長，新進城人口産生大量新的住房需求。還有一個特點，發展中國家普遍存在收入分配差距比較大的特點，它也會對我們的住房市場産生重要影響。高收入或者收入增長比較快的高收入人群在中心城市購房需求的快速增長，當前購房群體，外來人口購房佔到1/3以上，個別城市達到了50%。

我們處於這樣的發展階段，住房作為資産的價值顯現越來越突出。居民家庭、財産方式發生轉變，這樣産生多樣化的住房需求。這是從發展階段來説的。

2007-11-10 11:09:13
侯淅珉:

從近期流動性過剩的問題來説，它對投資型住房包括投機性購房也會起到推波助瀾的作用。但是，住房供應本身是彈性很低的，所以各類住房需求快速增長和公共彈性比較低相結合，必然推動房價的持續較快上漲。剛才説到，住房供應彈性低，實際對我們國家人多地少、資源環境約束情況下，它是剛性的。這是發展階段的特點在房地産市場供給中裏面，結論是房價始終比較高，具有一定的長期性。結論之二，公共住房需求非常大。

2007-11-10 11:11:40
侯淅珉:

第二個宏觀背景，我們的住房體制仍然處於一種轉軌時期。1998年停止住房收入分配之後，為支援居民住房消費，出臺了一系列的稅收、金融政策，對於擴大內需，提高居民正常消費，發展市場起到了積極作用。隨著當前房地産市場的快速發展，我們要建立一套既有利於穩定市場，特別是防範市場風險的調控機制，同時又要從滿足普通居民的住房需要出發，為實現十七大提出的住有其所建立一套完善的公共住房政策體系。這個過程涉及到了住房政策，涉及到相關多方面的配套政策。這個過程還在進行中，這是第二個大的背景，處於轉軌時期。

2007-11-10 11:12:58
侯淅珉:

第三個問題是現階段公共住房政策最突出的問題。第一，是城市低收入家庭的住房保障問題。前一段時間已經有很多報道、很多資料，還有低收入家庭住房困難戶的總數和佔城鎮家庭戶的比重，關鍵是落實國務院的24號文件。第二個突出問題，是在房價比較高的情況下，中低收入家庭合理的住房需求怎麼滿足，這是當前社會矛盾的焦點。當然，各方面爭論比較多的問題。對中低收入家庭住房實行完全市場化，還是實行政府保障的辦法，還是實行半市場的辦法，所謂半市場的辦法主要是市場調節、政府給予適當的政策支援。這在學術界還有不同的爭論。我想考慮到國家房價使用比高的現實，根據我們國家自己的情況，當前發展階段的特點，要儘快明確相關的政策。特別是首先要儘快形成共識。

第三個突出問題，城鎮化過程中新進城人口和流動人口的居住問題。剛才説，我們正處於快速化階段，相當一段時期都處於這種階段。所以新進城和戶籍改革又結合在一起。還有一個特點，大家説到農民工的問題。我們國家的農民工群體的住房需求特點和國外是不一樣的。它是一種階段性的需求。這是我們公共住房政策面臨的一個最大的挑戰，也是下一步工作的重點。只有解決好這部分人口的問題，才能夠保證中國城鎮化的健康推進，避免過渡的城鎮化過程中可能産生的社會經濟問題。這是三個突出問題。

2007-11-10 11:18:37
侯淅珉:

第四，我想談談相關的深化改革的主要任務。

首先，財政政策問題。這一點的核心是要探討中央政府、省級政府和市縣政府在解決低收入家庭或者中低收入家庭住房問題中的實權責任，相應的有一個財力的問題。在廉租住房制度建設中，中央政府對中西部地區建立了專項轉移支付制度，今年已經開始實施。最根本的問題首先還是事權的劃分問題，只有事權劃分清楚才相應的財政政策，是一個需要研究的問題。

第二個，公共住房政策是僅次於財政政策的重大問題。包括對公共住房建設的融資，也包括對中低收入家庭購房的消費貸款支援。我們知道現在國家有住房公積金制度，它在一定程度上起到類似的作用。但公積金制度的功能和定位，更多的是提高中低收入家庭的自住住房的能力。從實施效果看，公積金制度對中低收入家庭也是同樣的效果。

高收入家庭不需要公共政策，完全可以通過市場解決住房問題。低收入家庭需要政府保護。這是一部分人，但是對公共住房建設方面的融資支援和對中低收入家庭購房方面的支援，類似的公共住房金融機制怎麼建立還是我們要探討的問題。我想視野要開闊，要針對中國的情況，包括對國外的考察，不能只限于美國的擔保制度，或者某個國家的住房銀行，也要考察它在相應的發展階段的政策設計，特別是要適合中國的需要，適合中國的新情況。

這是當前我們面臨的非常緊迫的問題。我想核心是融資，基礎是改革和發展住房公積金制度。

2007-11-10 11:18:49
侯淅珉:

第三是稅收政策。包括對公共住房建設的支援政策，國外叫可支付住房價格的稅收支援政策，也包括對中低收入家庭購買住房，解決自住住房問題的資助政策，也建立了一個制度。

第四個突出問題，土地供應政策。我們的土地供應從無償劃撥到無償使用到當前的狀態化，下一步也要根據住房政策的需要，解決普通居民住房政策的需要，進一步的改革和完善。要把解決民生問題作為土地供應政策的一個重要目標。24號文件在經濟適用房和廉租住房統計過程中明確要求計劃單列、優先供應、保證供應。

最後一個，最根本的公共住房政策的設計和定位問題，這裡還有很多要探討的。比如政府要支援租房還是買房的問題，這個大家還爭論不休。國外公共住房政策有兩點，一個是支援資助住房，一個是支援買不起的房子的人。我們這個階段的定位在什麼地方，這是所有財政政策、金融政策、稅收政策、土地政策的基礎。

今天我主要談的這些問題希望得到在座各位專家的指教，謝謝大家！

2007-11-10 11:23:22
馬可.尤金.第.簡多米尼克:

這個講座是補充了其他的講座內容，講到了對於一般收入家庭的影響。下一位演講人是倪鵬飛教授，他要講的是中國住房的公共政策：理論、問題、經驗與對策。之後是喬萬尼·馬爾廷提博士講義大利和托斯卡尼的住房政策。現在請倪博士演講。

2007-11-10 11:25:31
倪鵬飛:

謝謝主持人。今天我給大家講的題目是中國住房公共政策：理論、經驗、問題與對策。應該説對於住房公共政策問題，我們從2001年就做了一些思考，並且也發表了一些文章。隨著住房制度改革的發展，隨著經濟的發展，到今天住房公共政策變得更加重要了。

我們在開會之前，研究室的同志們花了很短的時間把過去的思想做了整理。應該説，無論從理論還是從國際經驗，還是從探討的問題以及對策，我們的思路基本上非常清楚。當然由於時間比較倉促，文本還需要進一步的完善。

2007-11-10 11:26:29
倪鵬飛:

下面我給大家簡單介紹一下。首先住房應該是一個問題，住房是一個商品，但是它是一個特殊的商品，所以不能把它簡單的作為商品對待，需要政府和市場共同努力。特別是大工業和大城市的發展，使得住房短缺地區居民難以克服的問題。而住房是人的基本權利，這就使得政府在這方面的作用更加重要了。

中國在改革開放以後，住房制度改革，居民收入狀況的提升使得住房的狀況得到了明顯的改善。應該説，在房地産、住房方面取得的成就是有目共睹的。但是，在看到成績的同時，也存在著一些問題。比如房價持續上漲，一般居民住房承受能力較弱，還有貧困和低收入家庭住房越來越困難。這就使得住房公共政策的研究變得更加重要了，尤其是十七大，我們黨提出了住有所居的目標，使得這個問題變得更加突出、更加重要了。

另外，關於爭論的住房政策問題，什麼是住房政策，這也是眾説不一。關於怎麼分析住房問題，怎麼來實施問題要有一個思路，這是一個分析框架，國外也有代表性的提法。

2007-11-10 11:27:35
倪鵬飛:

第二，我想講的是住房公共政策的理論依據。我想要徹底、真正的解決住房問題，制定出比較科學合理的公共政策，還是要從最基礎的理論説起。最基礎的理論結論是，在住房市場上，政府干預和市場調控應該是一個“凸性組合”。為什麼是這樣的？

首先住房是一個商品，所以住房市場的機制在發揮作用時有三個比較有利的因素：

一個是它經濟類型的磁極性，一個是市場決策的靈活性，還有市場資訊的有效性。這三個就決定了它通過市場解決住房問題是有效率的，是效率比較高的。但是，市場機制也有一定的缺陷。比如住房市場不能保持經濟持續協調發展，上一單元講到，當房價上漲時，往往不是因為房價漲不買，而是越漲越要買，單靠市場機制很難解決這個問題。

另外，住房市場具有自然的壟斷性，開發商在供給方面往往存在壟斷，這也需要政府干預。另外，住房市場不能自發實現經濟秩序，因為它是競爭的市場，市場主體都是為了自身利益最大化，它沒有自己的內在規範的約束，所以需要外在的規範的約束。另外，困難家庭單靠市場不能解決。住房市場在經濟外在性方面也存在問題，比如住房環境導致資源浪費等等，這些也需要政府來干預。

2007-11-10 11:30:15
倪鵬飛:

但是，政府在干預市場時也存在著失靈的可能性。這從四個方面來説：

第一，政府對住房市場的干預並不必然，因為有內在性。委託代理人，政府機構最大利益化可能想到老百姓，但是具體執行者有自己的利益和考慮，委託代理有著內在的要求，所以公共性並不是必然。

第二，政府對住房的某些干預行為效率比較低，程式很多，時間很長，這都會導致效率低下。

第三，政府對住房干預容易引發政府規模膨脹，要干預就要有人員和經費。

第四，政府對住房市場干預為需要的産生提供了穩定性。

第五，政府決策思路可能會導致住房市場的失靈。住房市場資訊不對稱嚴重，政府掌握資訊也一定有限，所以市場資訊應該更明確。

基於這幾個方面，我們説在理論上政府與市場的關係是相互結合的，現實而合理的政府與市場關係應該是保證市場品質配備起基礎性作用的前提下，以政府干預市場彌補市場，調節品質，同時又以市場調節品質同政府干預品質，從而實現市場調節和政府干預的二元機制的組合，也就是“凸性組合”。

2007-11-10 11:33:35
倪鵬飛:

具體的關係，我們列了一個圖示，從幾個方面展示了在住房解決問題上，市場和政府究竟是什麼樣的關係。比如政府可以直接干預不要市場，政府可以通過市場，完全以市場又不要政府，等等都是其中的一個模式。

這些模式究竟哪個更好？從經濟領域角度進行比較，我們通過比較發現比較好的結論。首先，完全市場的調節住房會出現一種情況，就是導致許多人排斥在市場之外，可以看到導致好多人買不到房，這顯然不合適。完全由政府的也是存在一個問題，過去咱們做過計劃經濟的，價格為零，需求無限控制，供給會受到影響。同時，由於政府市場的失靈，使得在同樣資源情況下，在市場做得更好，而政府做得更差，可能使矛盾更加激化。

2007-11-10 11:36:13
倪鵬飛:

還有，市場和政府的結合，這個結合是你一塊、我一塊，不是融合在一起的結合，市場決定以後政府來直接供給。這種方法也存在一些問題。還有兩者的融合，政府通過間接方式，通過影響供求雙方間接調控市場的結合。這種結合又分成兩個方面，一個是整個市場是統一的，無差異的市場；另外是有差異的市場。所謂有差異，就是把一個經濟體系的房地産市場按收入或者按産品檔次分成不同的級別，對不同的級別政府干預時採取不同的措施。在這種情況下，既能夠保證市場起作用，又能夠解決公平的問題，同時由於都是通過市場，差異化的市場之間又可以實現聯動。通過比較的結果，我們覺得差異化的，政府通過調控差異化的市場，在最後的那些低收入或者是無收入來源的家庭實行政策直接供給，這種方式是最有效率也最能保證公平的一個恰到好處的結合。

根據這個理論，我們形成了一個框架，一個政策執行的框架。這個政策執行的框架是三維的，一維是我們講政府在干預市場時，它是通過司法保障、歸置、調控、汲取，干預房地産整個構成的市場，人力、金融、土地、銷售等等市場幾個方面，。第二，按照住房檔次區分的高收入、中高收入、中等收入、中低收入、低收入和無收入。總的來説，可以得出結論，高收入和中高收入可以採取輕度干預的措施，中等收入和中低收入採取干預措施，低收入和無收入可以採取直接干預和重度干預的措施。這裡面涉及市場的一系列市場體系，司法保障、政府參與、政府調控。

2007-11-10 11:38:57
倪鵬飛:

另外一個分析框架，我們可以按住房檔次和住房的生産流程進行組合分析。總的來説，住房公共框架是三維的框架，通過這個三維框架可以把整個住房的公共政策內容梳理清楚。利用這個框架，我們對市場的問題進行了分析。

首先，按房地産市場不同的層次，或者説按不同的住房檔次區分了市場。總體住房經濟體制上，市場體系不夠合理，不夠完善，結構存在著明顯的失衡，尤其是中低收入住房供給出現短缺。在高中檔商品房、中檔商品房方面，監管和調控的體系還不健全，因此導致市場比較混亂。

中下收入和低收入這一塊，需要政府中度干預，財政、金融、稅收、土地的優惠和補貼體系還沒有形成。保障房最低收入和無收入我們建議採取直接供給，這些基本體系有的還沒有建立，有的還沒有完全建立。這是按住房檔次來細分市場時我們發現住房市場的問題。

如果按照住房的開發流程來看，我們過去講了很多，在這裡不展開説了。住房問題産生的原因也做了非常重要的梳理。比如正規市場不規範，還是交易比例比較高，法制體系不健全，司法執行不牢靠，監管體系不恰當，監管執行不到位，住房保障不完善，公共服務不到位，稅率結構不合理，稅費種類不簡明，調控品質不經濟，調控部門不配合等等。這是用這個框架對中國住房公共政策以及住房問題做得説明和分析。

2007-11-10 11:43:30
倪鵬飛:

我們接下來看國際經驗。一方面，各國住房的發展和住房公共政策驗證了前面的住房市場和政府結合的方式，這幾種方式都存在。但是有一個趨勢，就是政府間接的調控，通過市場進行調控，這個結合越來越明顯。

國外公共政策的經驗也體現了這些方面，由於時間關係我就不展開説。國外住房公共政策的發展趨勢對於我們制定未來政策非常關鍵。有幾個方面：

一是減少用磚頭和混凝土的公共投資，古人從補磚頭向轉人頭轉變。轉向對個人的支付，提高住房的自有率，為私人的住房提供金融支援，偏向市場和第三者的住房提供者。另外，在中央和地方的關係上也有一些變化。總的趨勢就是，政府在干預市場的時候，正在越來越減少直接的干預，更多的運用市場的手段，通過市場解決這個問題。

國際的經驗和理論以及問題，使我們公共政策的思路比較清晰。在住房公共政策方面有幾點是可以考慮的。從思路來看，第一，政府在調控的時候，政府在制定公共政策的時候，不是更多的直接干預，應該是依靠市場，充分發揮市場的基礎作用，通過調節市場的供給需求、融資等主體，通過支援這些主體的作用來調節市場。

除無收入來源和無勞動能力的居民外，積極塑造並充分利用居民解決自身住房的能力，同時也應該塑造住房供給主體的能力，包括金融方面的能力，金融主體的能力，這也是非常重要的。

2007-11-10 11:45:48
倪鵬飛:

第二個方面，政府對市場調控一定要實行差異化調控。實際我們已經在做，但是強調的不夠，標準、方法、制度、規則都沒有建立起來。比如我們對高端住房市場採取什麼樣的辦法，顯然輕度干預，主要是用稅收的辦法調節，用監管的辦法規範。對於中低收入來説，這部分是很大的主體，特別是中等收入是主體。市場範圍應該進一步擴大，但是方式應該是政府採取援助辦法，採取津貼的辦法，採取金融、財政、稅收的優惠和資助的辦法，這裡面應該建立一系列的體系。當然，對於低收入或者最低收入、無收入的人，政府要採取直接供給，但是這也要借鑒市場或者模擬市場進行。這是非常重要的。

第三個方面，一定要著力克服政府失靈。國外有這個教訓，我們也有這方面的教訓。政府是要解決這些問題，但是政府在解決住房問題時自己也面臨許多問題。必須在解決市場問題的時候，要解決好政府的自身問題。所以要從理順政府關係保證政府對住房干預的公益性，規範政府干預職能及其行為，加強對政府行為調控和行為監督，提高政府決策的科學化成果，把競爭機制引入政府調節的某些領域。

2007-11-10 11:48:41
倪鵬飛:

隨著經濟收入的提高，隨著住房狀況的改變，國外的住房政策體系也是變動的，我們也要隨之不斷變動。最後的思路，住房是一個綜合性的問題，不僅僅是住房問題，所以我們現在開始就要注意，要統籌來解決住房問題，住房的問題關鍵的關鍵是收入的問題，所以我們不能將舊住房參加保障，要把它的收入、貧困、醫療、教育方面連在一起，形成所有的方案。關於住房公共體系的建設，我們根據另外一個框架講的很明確，就是要擴大規範正規市場，建立完善可靠的市場體系；推進房地産市場化，建立完善可靠的法制體系；要改變房地産的監管，建立順暢有利的監管體系；改變政府差異方式，完善住房社會保障體系；加快開展物業稅，建立公平合理的稅費體制；建立房地産協調機構，建立統一靈活的調控體系。

關於這些展開的論述報告中講的非常清楚。謝謝各位！

2007-11-10 11:50:25
馬可.尤金.第.簡多米尼克:

謝謝。下一位發言人是喬萬尼·馬爾廷提博士，他將會介紹義大利及托斯卡尼的住房政策。現在我們有請馬爾廷提博士。

2007-11-10 11:52:17
喬萬尼·馬爾廷提:

女士們、先生們早上好，謝謝你們邀請我參加這次重要的論壇。我的發言分為三個部分，首先介紹一下為什麼要有住房的公共政策。第二，我會介紹義大利的住房政策和經驗。最後，現在義大利出現什麼樣的住房政策變化，我們對政策做了什麼樣的調整，以提高我們解決住房問題的效率。

倪教授剛才講到，住房是一個戰略問題，而且也是一個綜合性的全面的問題，很難充分了解它的各個方面的複雜性，因為它不僅會影響個人的福利，也影響到集體的福利。住房從不同的角度講都是影響人的生活，比如住宅的需求、安全需求和住宿的需求。第三，住房還是投資的需求。我們需要從不同角度看待這個問題。住宅的問題的複雜性也有助於説明為什麼住房市場如此的不正常，因為個市場太複雜了。市場還是非市場是有爭議的，住房有外部的因素，而且也是一個重要的價值。

我看到，市場有失靈的形成，現在市場失靈的時候就必須有相應的住房政策，在義大利的經驗是這樣，住房政策也會失靈，但是會有非市場的失靈情況，比如有空住房等等。我們現在正在努力尋找新的解決住房問題。這是我們這個問題的第三個階段。

2007-11-10 11:53:45
喬萬尼·馬爾廷提:

現在看一下義大利和托斯卡尼房地産的主要特點，現在總體來講有空住房，還有一些地區過於擁擠，居民上班的時間比較長。城市裏面交通非常擁擠，土地利用率很高，但是勞動力市場也出現不匹配的情況，從個人的住房問題來看，成本太高，房租高、貸款利率高。第二就是出現父母和成年子女同住。第三，需求不同，住房戶型結構不足。這是義大利空住房的情況，大概是20%左右。

還有沒有解決的住房問題也是嚴重的。比如説無家可歸者，還有沒有暖氣的住房，沒有衛生間的住房，還有那些非自願的同住房，現在住房的需求增長，義大利也是如此，因為有很多人建立家庭，還有一些人在住房上投資，但是供給不夠，因為土地的供給量是固定的，有限的。房租很高，住房的成本在上漲，這也是因為在住房建設業的生産率提高的太慢，比其他的行業要發展的慢。

2007-11-10 11:55:43
喬萬尼·馬爾廷提:

有關價格成本和房租的情況，房價的上漲要超過了這個成本上漲的速度。房租的影響有很多，由於房租很高，很多家庭不得不搬出城市，搬到郊區，這使得城市的流動性提高，對於公共交通的要求提高，而且必須滿足個人交通的需求。這樣公共預算受到了整體的影響，個人從時間、金錢上都面臨交通成本的壓力。

比如在佛羅倫薩地區及其周邊地區，大家在這裡可以看到，過去十年來居民情況的變化。與十年前相比，城市中心的居住人口數下降了，而其他的地區都增加了。這也就是為什麼在城市擴大以後，整個城市的人口保持不變。住房的高成本減少了工人對移動性的態度，所以勞動力市場不在良好運轉，失業的人們不能在有勞動力需求的地方租得起或者買得起房子。因此，造成一方面有高失業率，另一方面在一些較為臨近的地區勞動力的需求很大，在義大利我們還將看到，失業率和你們差不多，大概都是4%。

2007-11-10 11:58:09
喬萬尼·馬爾廷提:

托斯卡尼是紅字，我們是4.9，比其他地區高一些。但是很難使工人進行相應的流動，使他們到需要勞動力的地方去，因為住房成本更高。住房的高成本影響到人民的福利，它減少人們的可支配收入，不鼓勵人們結婚，並且還減慢年輕一代自立的過程，

義大利的住房成本佔收入的比例已經從20%佔到了30%，這當然會影響到你的可支配收入。這种經濟方面的壓力對誰影響更大呢？包括大城市的居民、單身人士、單親家庭、技術不熟練的工人以及移民。

另外，我談過它還會影響年輕人的自立。大家在這裡可以看到，托斯卡尼地區的年輕人和父母住在一起的情況。在托斯卡尼和父母住在一起的年輕人的比例超過了50%，對男性來説達到63%。在歐洲的其他地區，這個比例大約都是在30%。我想這也是一個問題。

未來還會産生哪些問題？一方面需求會增加，一方面是移民的增加，現在移民佔義大利人口的8%。而到了2025年，移民比例可能會佔到16%。另外投資者增加，單人戶也會增加，因此需要有更多的靈活性。大家在這裡可以看到，我們對於未來家庭數目的預期以及單人戶數目的預估。

2007-11-10 12:00:04
喬萬尼·馬爾廷提:

靈活性的問題就是住房的需求特徵正在發生變化，在一個人的生命週期內這種需求是會不斷的變化，因此住房市場應該是高度靈活的。現在只有20%以下的住房是出租的，80%是自有住房，這當然是一件好事，但是它也造成市場不靈活。因此目前義大利的租住房子只是次級選擇，但是從長期看，租住房屋是戰略性的政策，因為這樣看來經濟和制度更加靈活，在整個歐洲其他國家租住房屋的比例顯然更高。

我發言的下一個部分會談談義大利的住房政策。義大利住房的傳統目標就是為工作的階層提供住房，並且降低住房的成本。現在的新目標：第一，要有更多的靈活性，要能夠沒有問題的改變自己的住所；另外要更好的利用房地産。我們住房政策的主體，包括中央政府、地區政府就相當於你們的省級政府，本地政府是更低一級的，以及不同的部門管理機構。相應的政策工具包括計劃、補貼建設更多新的社會住房，或者保障性住房，幫助低收入家庭購買新的住房。另外，我們還有正式的調控或者監管制度，針對租住房市場以及財政制度。每一個不同的主體採取什麼樣的措施，或者應該做什麼樣的工作，中央政府要提供財政方面的支援，制定租住房屋方面的法規，並且提供帶有補貼的住房基金。區域性政府、地方政府和不同部門性機構，它們並不是公有房屋的所有者，它們僅僅是公有房屋或者是保障性房屋的管理者。

2007-11-10 12:02:21
喬萬尼·馬爾廷提:

因為這些保障性住房是由地方政府來所有的，它們為此提供財政資金，來自總體的稅收。他們的收入還包括保障性住房的租金，大家在這裡可以看到，義大利住房政策中使用的工具，包括性質、受益人、成本、由誰負擔以及所面臨的問題。

比如租金率的監管，這主要是針對房東的，它會使租戶獲得好處，我們有不同性質的政策工具，我們發現在義大利的經驗中，還是有一些非常具有創新性工具，特別是最後兩個工具。第一個是租金的撥款，另外是財政方面的幫助。他們主要是針對低收入家庭的財政幫助，主要是得益於購買第一套住房的人，或者是租住第一套房屋的租戶。

在這裡有三個主要的觀點，就是市場、新的住房以及財政政策。過去20年間，我們對市場進行監管，要限制租金的增長，要購買新的住房進行各種調控。另外，購買新的住房來增加住房財産，減少第一套住房的財産稅。特別是在地方政府的層面上。

而現在，義大利所做得是這樣的，要為租戶提供可以使用的一些券，新的住房主要用於出租，提高移動性。在財政政策方面要將租金從可納稅收入中進行抵扣，還要對財産的轉讓減稅，這裡也是為了增加移動性。這就是對義大利政策的總結。我希望大家都聽明白了我的發言，再次感謝。

2007-11-10 12:04:43
馬可.尤金.第.簡多米尼克:

謝謝喬萬尼·馬爾廷提博士，您講的主題對於我們的論壇還是非常重要的。下面，我們將請尹中立和叢誠進行評論。首先請尹中立發言。

2007-11-10 12:07:17
尹中立:

謝謝主持人。很高興有這樣的機會。剛才的單元我感覺安排非常好，既有理論，又有實踐。既有中國的經驗，也有外國的經驗。我們的侯司長，他多年來在重要的崗位，見證和設計了中國住房制度改革和住房政策。剛才他説的非常簡短，但是因為我長期關注這個領域，聽起來頗有一些新意。

他第一次系統地闡述了中國房地産市場面臨的特殊之處，而且還強調了這是任何一個人口大國都不曾經有過的。實際上這是非常強的結論，也是符合當前實際的。倪博士著重從理論的高度，解決住房制度和政策當中令人困惑的問題。如何從理論上解釋，為什麼要實施公共住房政策。

我們在不同的研討會上會出現針鋒相對的兩派意見，一派認為政府要干預市場，提供公共政策的支援。另外一派會強烈反對這樣的政策。甚至有些西方學者認為，如果政府要獲得一個最捷徑自殺的方式，就採取公共住房政策，這是非常極端的。

2007-11-10 12:08:04
尹中立:

倪博士從系統的理論上很全面的闡述了為什麼要實施公共住房政策，而且提出了中國實施公共住房政策和市場結合的具體政策、手段和措施，我非常受啟發。義大利的朋友給我們提供了更廣泛的歐洲視角，他提出的一些新的東西也是非常值得大家去借鑒的。

比如當前義大利公共住房政策最新的目標是市場的靈活性，這在當今的中國的住房政策的學術領域住房政策的實踐當中不是特別突出，但是這樣的經驗可以為我們所參照、借鑒，讓我們少走彎路。按照這樣的政策，提倡搞盤活二級市場，增加租房市場活躍的程度，可能也是下一個階段所要關注的重要問題。謝謝大家！

2007-11-10 12:09:38
馬可.尤金.第.簡多米尼克:

下面請叢誠先生做評論。

2007-11-10 12:10:33
叢誠:

感謝主持人，還要感謝社科院財貿所裴所長的邀請，以及佛羅倫薩大學共同主辦的會議。我是來自上海公積金管理中心，是從事公積金政策研究的人員，參加這次研討會非常榮幸。通過這樣的會議可以使大家進一步交流整個中國住房公共政策未來如何設計，政策的著力點應該在哪。

第二單元尹教授評論了，侯司長著重從中國住房體制改革的歷史演變，從當前中國快速城市化、工業化以及住房市場的宏觀調控與住房保障體系的迅速建立提出對整個住房公共政策面臨的挑戰，從這方面入手，他提出從住房公共政策中的財政政策工具，金融、土地、稅收中提出了非常富有建設性的政策措施考慮。

第二位中國社科院的倪博士，倪博士演講的特點主要從政府為什麼要干預住房，從理論上理清了住房到底是以市場化為主，還是要市場保障兩條腿走路。從房改的過程來看，在最早國務院的房改文件中，它實際講了住房的供應要根據居民的收入不同水準來實施不同的供應住房政策。從最近十多年住房改革的實施效果來看，包括中央政府，包括地方政府在指導思想比較偏重市場化，而對保障方面相應比較薄弱。廉租房在98年提出要建立，包括經濟適用房，但是在實際執行中確實存在這樣那樣的偏差。

2007-11-10 12:10:50
叢誠:

這次國務院24號文件的出臺，也是從實際的政策角度糾正了在過去住房公共政策裏面所存在的不足。倪博士同時在分析國際經驗的基礎上，對中國今後的有關政策指示提出了比較系統的政策建議，包括財政和金融、稅收的著力點，應該同磚頭補貼向人頭補貼。後面的喬萬尼·馬爾廷提教授所介紹的義大利當前的介紹也談到了這些。從喬萬尼教授提到的義大利住房，比如高租金高房價帶來的對城市居民，實際跟中國都有類似之處，而且從義大利的政策來看，它也強調租售並舉，強調稅收要進一步活躍住房市場考慮，減輕住房方面的稅收環節。

2007-11-10 12:12:47
叢誠:

所以中國住房公共政策，就政府職責來講有三個層面：一個是住房市場的規則體系建設。比如像我們現在的土地招牌挂，包括土地出讓方式要圍繞解決民生住房問題的目標。再比如商品房的預售是不是要繼續，這是屬於規則體系建設層面。就市場本身而言，規則建立好了以後，它有一個市場的波動，比如供求可能會失衡，價格波動太大，此外還有對市場衝擊的影響。

再一個是住房保障體系建設。住房保障和市場關係功能是平衡的，凡是能夠進入市場自己解決住房的問題，不能享受保障中間的住房平衡。反過來，在市場上不能解決的，我們的市場體系不能疏漏。所以從住房公共政策來看，理論上對社會成員如果進行住房保障，公共資源扶持和投入，應該和他的收入水準呈反比。或者整個住房供應結構和整個社會收入分配結構相適應，即不能存在斷層。24文件解決的保障體系的問題，但是它沒有講保障和市場的關係。

所以從這個意義來講，今後國家有關部門應該進一步研究，在整個住房方面，住房公共政策的覆蓋既要有保障這塊，也要包括市場，對市場規則體系的建設，對整個調控工具的運用。

2007-11-10 12:15:14
叢誠:

最後，公積金在整個國家住房公共政策中間佔有重要位置。公積金的歷史作用、積極性，侯司長充分講述了，它對推動住房體制改革，帶動整個商業性和政治性的金融體系的發展，推動行業市場的發展，尤其是改革開放以來，尤其對我們國家個人的以住房為核心的家庭資産財富的積累，公積金的制度提供了很大的幫助。

目前存在很大問題，媒體這幾年也做了報道。包括以商業銀行為貸款對公積金的效率、公平提出了質疑。再加上公積金治理中時不時發生大案要案，所以我們怎麼來看公積金的問題。現在有一種觀點認為公積金從房改中間出來，隨著整個住房體制的轉軌，主要是發放個人貸款，這是個人住房消費的問題。

2007-11-10 12:17:51
叢誠:

公積金到底是城市的，公積金的效率只有50%以下，存在嚴重不公平，而這種不公平確實是由於利率的設置，低收入和高收入之間存在逆向補貼機制。我們知道整個社會福利的進步不能損傷一部分人的利益，公積金確實存在這樣的問題。如果我們僅僅看到這些問題，讓公積金停止，這是片面的。應該保障整個安全網的建設，一方面住房公共政策要解決住房體制問題。同時，中國今後社會保障安全網一方面依賴福利性的救助、社會基本保險、養老保險、醫保問題的解決。

實際上西方一些國家，包括美國、歐洲國家，它們現在社會保障的最新的發展是作為發展型社會的建設，從資産建設這個角度。尤其是我希望大家可以關注。比如最近在美國的30多個洲，以及英國，這幾年興起的個人發展帳目的積累的模式，它實際是鼓勵社會中低收入階層參與長期儲蓄積累，通過資産積累形成資産型的保障，最後讓中低收入者、窮人擺脫困境。

2007-11-10 12:20:08
叢誠:

我們的廉租房是維持的福利保障，因為每個月消耗以後，到了下一個月繼續這樣，而且它的依賴沒辦法擺脫最終的困境，形成財政負擔越來越重。所以我感覺，公積金跟社保，比如養老保險，公積金是建立在個人産權積累基礎上的一種儲蓄與資産積累保障的，應該從這個理念上值得肯定。但是在考慮公積金制度改革時，不應該把制度表現和治理機制的載體，比如説目前土地化的公積金管理中心地方性的，既非金融機構，又非納入監管體系的事業單位管理體制，這個不能混為一談，不能説現在載體不好，我就取消，這不是重要的指導思想。

公積金的指導思想是制度本身最後表現什麼功能，設計這個載體，納入金融體系也好，不納入也好，要服務於這個功能。強制繳交是公積金的法律特徵，所以不能説由於公積金在住房保障中作用不夠，我要儘快向公積金傾斜，因為你要考慮不同收入的人在參與中得到自己的權利。同時，從一個人的人生積累角度來看公積金應該伴隨人的一生。比如在年輕就業時代，通過公積金通過資産積累；到了老年，公積金制度能夠給他提供養老保障。

另外，對公積金的利率機制，現在矛盾的焦點包括公積金不公平性，包括目前存在公積金嚴重貶值的問題，要從改革利率機制入手。利率機制比較快，比較有效解決公平和嚴重貶值的問題。

謝謝！

2007-11-10 12:21:35
馬可.尤金.第.簡多米尼克:

這些討論的內容都是很有意義的。大家比較了中國和義大利的情況，當然兩者之間是有不同的地方，但是也有相似之處。我們的討論結束，謝謝！

2007-11-10 12:25:07

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