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房地産板塊目前估值整體偏低
受端午假期影響,本週成交環比下滑,其中一線城市環比降幅小于二線及三四線城市:本週(6.10-6.16)統計的重點城市除徐州成交環比小幅上升外,其他城市成交均有所下降。29個主要城市成交總體環比下降36%,主要一/二/三四線城市分別下降18%/39%/38%。同比方面,29個城市整體同比下降20%,一/二/三四線城市同比分別下降17%/39%/7%。主要城市近兩周成交的絕對量較5月上半月兩周的成交量小幅上升7%。本週各城市庫存有升有降,整體環比下降0.6%,一線城市庫存深圳連續2周下降,本週大幅下降4%,庫存絕對量為2012年10月以來的最低值。北京庫存上升4.4%,絕對庫存雖較3月有所上升,但仍處於極低位臵。廣州庫存仍在低位小幅波動,本週環比上升0.1%。近期上海庫存較3月最低庫存866萬方上升到目前的966萬方,但仍低於去年年末水準。二手房成交方面,杭州、深圳、北京和天津環比下降67%/72%/61%/66%,同比分別下降38%/56%/67%46%。四個城市二手房成交絕對量仍處本年低位。
政策面方面,北京行政手段調控地産升級。北京市住建委下發《關於進一步加強本市商品房預售許可管理有關問題》的通知,通知稱非住宅樓棟以及套均建築面積大於140平方米的住宅預售門檻提高。報道稱北京市住建委籌劃啟動“現房限價”政策。從開發商經營來看,北京的行政政策導致部分項目推盤延遲,開發商與政府之間的博弈仍在繼續,在目前開發商資金面尚不緊張的情況下,其推盤壓力也並不巨大。
資金面情況成為壓制地産股估值的重要因素。SHIBOR利率脫離原有3%的波動中樞大幅跳升,最高觸及9.58%,顯示銀行間資金面明顯緊張。央行數據顯示,截至5月末金融機構外匯佔款達274,299億元,5月份外匯佔款增加668億元,而1-4月新增外匯佔款分別為6,836/ 2,954/ 2,363/ 2,943億元,5月新增外匯佔款的驟然減少使得投資者對於資金面擔憂加劇,地産板塊估值承壓。
估值水準有所回落,但基本面亮點不多:6.10-6.17日期間,申萬地産指數下跌4.3%,同期滬深300指數下跌3.23%,本週地産板塊跌幅位於所有板塊的第二位, 6月至今地産板塊跌幅位於所有22個板塊的第一位。從6月上半月的情況來看,行業基本面成交變化不大,板塊估值主要受政策面及整體流動性的影響,我們維持 “中性”的評級。地産板塊PE-TTM相對於滬深300為1.37,低於過去5年均值水準1.45;行業PB-TTM相對於滬深300為1.36,接近2012年末水準。我們建議投資者在板塊估值回調後,配臵以萬科A為代表的跨越週期成長的行業龍頭。(來源:興業證券)