涂力磊：房地産板塊目前估值整體偏低

房地産板塊目前估值整體偏低

    受端午假期影響，本週成交環比下滑，其中一線城市環比降幅小于二線及三四線城市:本週(6.10-6.16)統計的重點城市除徐州成交環比小幅上升外，其他城市成交均有所下降。29個主要城市成交總體環比下降36%，主要一/二/三四線城市分別下降18%/39%/38%。同比方面，29個城市整體同比下降20%，一/二/三四線城市同比分別下降17%/39%/7%。主要城市近兩周成交的絕對量較5月上半月兩周的成交量小幅上升7%。本週各城市庫存有升有降，整體環比下降0.6%，一線城市庫存深圳連續2周下降，本週大幅下降4%，庫存絕對量為2012年10月以來的最低值。北京庫存上升4.4%，絕對庫存雖較3月有所上升，但仍處於極低位臵。廣州庫存仍在低位小幅波動，本週環比上升0.1%。近期上海庫存較3月最低庫存866萬方上升到目前的966萬方，但仍低於去年年末水準。二手房成交方面，杭州、深圳、北京和天津環比下降67%/72%/61%/66%，同比分別下降38%/56%/67%46%。四個城市二手房成交絕對量仍處本年低位。

    政策面方面，北京行政手段調控地産升級。北京市住建委下發《關於進一步加強本市商品房預售許可管理有關問題》的通知，通知稱非住宅樓棟以及套均建築面積大於140平方米的住宅預售門檻提高。報道稱北京市住建委籌劃啟動“現房限價”政策。從開發商經營來看，北京的行政政策導致部分項目推盤延遲，開發商與政府之間的博弈仍在繼續，在目前開發商資金面尚不緊張的情況下，其推盤壓力也並不巨大。

    資金面情況成為壓制地産股估值的重要因素。SHIBOR利率脫離原有3%的波動中樞大幅跳升，最高觸及9.58%，顯示銀行間資金面明顯緊張。央行數據顯示，截至5月末金融機構外匯佔款達274，299億元，5月份外匯佔款增加668億元，而1-4月新增外匯佔款分別為6，836/ 2，954/ 2，363/ 2，943億元，5月新增外匯佔款的驟然減少使得投資者對於資金面擔憂加劇，地産板塊估值承壓。

    估值水準有所回落，但基本面亮點不多:6.10-6.17日期間，申萬地産指數下跌4.3%，同期滬深300指數下跌3.23%，本週地産板塊跌幅位於所有板塊的第二位， 6月至今地産板塊跌幅位於所有22個板塊的第一位。從6月上半月的情況來看，行業基本面成交變化不大，板塊估值主要受政策面及整體流動性的影響，我們維持 “中性”的評級。地産板塊PE-TTM相對於滬深300為1.37，低於過去5年均值水準1.45;行業PB-TTM相對於滬深300為1.36，接近2012年末水準。我們建議投資者在板塊估值回調後，配臵以萬科A為代表的跨越週期成長的行業龍頭。（來源：興業證券）