臨近歲末，又到催收物業費的高峰。上期《一線》欄目關注“空置房物業費該不該減免”話題，引發持續熱議。有網友又向《一線》欄目反映了物業費收取的另一“潛規則”——物業費和車位管理費“捆綁收費”，不交物業費車輛就不讓進，《一線》記者隨即開展走訪調查，本期繼續關注物業費問題，敬請關注。

　　“先把物業費交了，不交物業費就不能繳納車位管理費。”前不久，因今年沒有及時繳納物業費和車位管理費而使得車輛無法進入小區的周女士在物業諮詢時，被物業經理的一句話頂得生了一肚子氣。

　　“不綁定交物業費和車位管理費就不讓業主停車，這合理嗎？我物業費先不交，先交停車管理費不行嗎？”周女士表示，從2017年入住自己所在的這個小區後，小區物業就要求，想進小區停車就必須以繳清物業費和車位管理費為前提，缺一都不可，抱著不想跟物業鬧僵的態度，周女士每年都是按時繳納物業費和車位管理費，今年疏忽沒有及時繳納，自家大門就不讓進了，心裏十分彆扭，很是質疑小區物業該規定的合理性。

　　那麼，這個規定到底合理嗎？

　　現象一：

　　搞捆綁，物業費沒交就不讓停車

　　不交物業費和車位管理費，就不給業主車輛進入？前兩天，記者來到周女士居住的小區，以業主身份諮詢物業經理。“只要您是業主，肯定讓您進小區。”接待記者的物業經理表示，“但是不交物業費，我們就不收車位管理費，車輛不讓進。”該物業經理説，針對欠繳情況，物業會把業主車輛資訊從系統刪除，除非把費用交齊了，“不欠費的，直接就能進。”

　　無獨有偶，同樣反映沒交齊物業費用被物業限制車輛門禁系統授權、有家不能回的，還有家住南湖區另一小區的業主潘先生。“前兩天，物業以沒交物業費用為由，不授權門禁，停自己家的車位還得像臨停車一樣繳納停車費，請問是誰授權物業這麼做？”

　　“憑什麼綁定交錢？咱物業合同哪條哪款寫著物業費和車位管理費必須綁在一起交？”“咱就是講道理，沒有説綁定收費的，何況你開出來的發票明明就是兩張票。這就是霸王條款。”

　　記者加入潘先生所居住小區業主群採訪發現，物業費與車位管理費的捆綁收費是業主與物業之間很大的矛盾點，不交物業費，就不能交車位管理，不交車位管理費，業主車輛“月租車”變臨停車，得交停車費才能進自家小區，停車時間一長也是筆不小的費用，這讓業主們很是頭疼。

　　物業是否對業主進行捆綁收費？12月10日下午，記者通過電話聯繫上了該小區物業的一位物業經理。“並沒有説交了物業費才能交車位管理費，但是，我們公司的系統就是這樣生成的。”該物業經理表示，他們沒有捆綁收費的規定，但是，當記者詢問業主是否可以將車位管理費與物業費分開繳納時，這位物業經理表示，自己不太清楚。

　　現象二：

　　鬧糾紛，私家車進了黑名單

　　“物業服務無法令人滿意，業主通過拒交物業費來表達不滿，但是物業竟然將車位管理費與物業費綁定，業主不交物業費，也無法正常交車位管理費。”近日，家住秀洲區某小區的陳也向記者反映，因為與物業産生了些矛盾，拒交物業費和車位管理費後，她的私家車被拉入了小區車輛“黑名單”。

　　11月22日上午，送孩子去醫院後回家的陳也被小區門口保安告知，她的車進了“黑名單”，進不去小區。

　　“孩子在醫院，我著急取東西送去。”陳也不斷跟保安解釋，保安才開了門。20分鐘後，陳也出小區趕去醫院時，保安又以沒有交停車費為由不讓她車開出大門。無奈之下，陳也報了警，在民警的協調下，她才離開小區。

　　事後，陳也向小區物業諮詢，如何把車輛從“黑名單”中拉出來，物業的回答是交車位管理費，為了方便車輛進出小區，陳也想把車位管理費交了，卻又被告知要先交物業費才能辦理車位管理費繳納，這讓她感到生氣。

　　“我相信大部分業主不是不想交物業費，但物業的服務和這種威脅的態度，讓人無法接受。”陳也説，她的車位是她向小區物業租賃的車位，今年她的車停在車位上被刮擦，希望物業能給個説法，畢竟交了車位租賃費和車位管理費等多筆費用，小區物業卻連停在車位上的車都管不好，怎麼贏得業主的信任？物業應該用服務達標贏得信任，大家會自覺繳納物業費，而不是用車位來捆綁。

　　11月23日，記者就此問題諮詢了陳也所居住小區物業的一名物業經理。“我們和業主説過，車位管理費和物業費是一個系統，現在是電腦交費，我們財務有個總系統，是個收費軟體，所有資訊都錄入裏面，以便總公司對我們財務把控，只有先交上物業費，下一欄點出來是車位管理費。”該物業經理表示，要是以前無所謂，不交物業費可以交車位管理費，但是現在軟體設定，物業費和車位管理費只能同步交。如果需要特殊處理，比如不交物業費只交車位管理費，小區物業需要向總公司打報告，但不一定獲批。

　　對於業主因不滿物業服務拒交物業費問題，該物業管家表示，正常情況下業主需要交物業費，如果業主不滿意服務，可以通過法律途徑起訴，如果物業敗訴，“退費都認了”，但是業主不交物業費，就無法交車位管理費。

　　律師：

　　兩種錢款屬於不同的性質，不能捆綁收取

　　帶著疑問，記者諮詢了浙江興嘉律師事務所執業律師楊帆。他説：“兩種錢款屬於不同的性質，二者不能捆綁收取。”物業費捆綁車位管理費的現象近幾年一直存在，根據相關法律規定，小區內規劃的車位首先應當滿足業主的需要，而物業費和車位管理費是兩種不同性質的費用，物業公司將兩者捆綁，必然會導致小區業主使用規劃車位的權利受到影響，故不符合法律規定。

　　2021年1月1日起，《中華人民共和國民法典》啟用。根據《中華人民共和國民法典》第二百四十條規定，所有權人對自己的不動産或者動産，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利，第九百四十四條規定，物業服務人不得採取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催繳物業費。物業公司收取車位管理費的原因是其履行了在地下車庫安排照明、清潔打掃、安全保障、交通指揮等職責，而不是享有地下車位的所有權可以決定業主能否停入。同時，根據《物權法》及相關法律規定，小區內規劃的車位應當先滿足業主需要，物業公司不應當將繳納物業費與繳納車位管理費兩者捆綁，以限制車主使用小區內的規劃車位。

　　換句話説，合法私有財産神聖不可侵犯，物業服務人不得以影響或者限制業主正常生産生活的方式來催繳費用，這是法律劃出的“紅線”。

　　楊帆認為，物業與業主應相輔相成，物業提供高品質服務，業主提供相應的報酬。繳納物業費是業主的義務，如果物業服務確實有瑕疵，業主正確的處理辦法是用合法手段維權，而不是拒繳物業費。如果有業主不繳納物業費，物業缺乏資金，實際上也侵犯了正常繳納物業費業主的利益。

　　所以在捆綁收費這個問題上，面對與物業公司的矛盾，業主間難免也會有意見不一、操作難同步的情況出現，此時，就需要一個組織來代多數人行使權利，與物業公司進行有效協商。業委會正是要扮演這一角色。

　　而在現實中，業委會的處境卻非常尷尬。業主之間難以形成合力，是問題的關鍵。基於多種原因，業委會的協調作用無法有效發揮，在物業管理領域中就失去了一個最大的主體，物管中的各種法律關係就會因缺乏牽制而失去平衡，甚至會發生傾斜、扭曲、混亂。

　　“首當其衝的受害者當然是業主，但最後，所有參與物業管理的方面都難以倖免，對於物業管理的健康發展非常不利。”楊帆説。

來源：讀嘉新聞客戶端    | 撰稿：記者 陸英傑    | 責編：陸姍姍    審核：張淵

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