近年來，隨著住房市場消費需求的不斷多元化發展，住房租賃領域迎來高速發展，特別是自去年伊始，政策端對於住房租賃市場的扶持力度顯著加大，利好政策不斷釋放，為住房租賃市場高品質進階發展提供了充足動能。在當前住房租賃行業運營進入大資管時代的背景下，保租房領域如何進行市場化探索與實踐，成為行業普遍關注的熱點。

基於此，以“持續創造美好租住體驗”為使命的百瑞紀集團聯合權威媒體克而瑞長租，繼去年發佈了在住房租賃行業引發熱烈反響的首部《中國住房租賃行業輕資産運營白皮書》後，今年再度發佈了《大資管時代下，中國保租房與市場化模式研究白皮書》（以下簡稱《白皮書》），運用抽絲剝繭的深刻分析，對中國保租房的發展歷程、政策沿革等宏觀因素，通過保租房從業主體的運營現狀與模式進行研究，探究中國保租房市場如何通過市場化租賃企業的外部力量實現走特色資産管理路徑的創新舉措和實踐方案，借助百瑞紀集團寶貴的實踐經驗與克而瑞長租強大的行業數據系統及研究深度，從而更好規避行業發展風險，把握住未來市場風向和行業機遇，為中國保租房運營企業提供科學參考和運營建議。

多重政策推動保租房蓬勃發展，國企力量迎來高峰期

2024 年一季度，住房租賃相關政策發佈數量約30條，顯示出政府正在積極推進住房租賃市場的規範化和可持續發展。《白皮書》重點關注政策的導向性，發現新政不僅關注租賃市場的供需平衡，更在權益保障和租賃供應兩個方面進行了深入探索，為市場的長遠發展奠定了堅實基礎。例如在公積金優化、租賃供應、金融工具和金融政策等方面，均有配套新政出臺，特別是各地政府積極為住房租賃企業營造良好的融資環境，鼓勵金融機構為行業提供多元化信貸融資服務並推動保租房REITs試點業務的開展，顯示出運用金融力量推動行業發展的態度和行動力。

宏觀層面，政策的出臺或更新，更多聚焦于市場實際需求的變化。隨著城市化進程的加快和人口流動的增加，保租房作為解決新市民、青年人等群體住房困難問題的重要措施，為廣大人民群眾提供了更加優質、便捷、穩定的住房保障，促進城市經濟社會的可持續發展。因此在“十四五”期間，全國各地保障性租賃住房籌建工作也在加速推進。《白皮書》引用了國家統計局最新數據，截至2023 年底，全國已完成“十四五”期間 保障性租賃住房籌建工作目標的65.86%，為實現全體人民住有所居的目標奠定了堅實基礎。

政府通過加大對保租房項目的土地供應和資金支援力度，鼓勵企業和社會資本參與保租房的建設，並配合製定一系列如減免稅費、提供低息貸款等優惠政策，降低了保租房的建設和運營成本，加之更新提升運營管理模式，使得保租房的籌集、建設和運營管理走向專業化、規模化發展。

《白皮書》認為，國企力量已經站在了保障性租賃住房建設的前沿，成為首批積極實施方。這些國企憑藉其在資金、資源和管理上的優勢，為保租房的建設和運營提供了有力支撐，為保障性租賃住房建設做出積極貢獻。

《白皮書》預計，隨著政策的不斷落地和市場的持續完善，住房租賃行業將迎來更加廣闊的發展空間。專業化、品牌化、規模化的長租房運營機構將成為市場的主流，為租客提供更加多元化、高品質的租賃服務，推動整個行業向著更加健康、穩定的方向發展。

立足資産盤活，國企保租房聚焦資産增值保值

作為中國保租房行業重要的從業主體，國企在運營保租房項目過程中具有自身顯著的特徵和目標。《白皮書》通過對全國主要城市國企運營項目的現狀與模式進行解析，為行業提供詳實數據資料和相關專業建議。

當前國有資産體量龐大，並且保持穩步增長態勢，近年來平均增速為16.5%，大量國有資産亟待盤活，各部委也頻頻發佈相關政策，要求國有資産採取多種方式盤活存量資産、擴大有效投資，滿足新時期國資國企改革提質增效需求的同時，也幫助緩解部分國企和地方政府的債務風險和財政收支壓力。

《白皮書》注意到，國有企業特別是政府平臺企業不僅重資産持有量較大，而且普遍面臨缺乏資産的頂層規劃、資産管理制度不完善、資産甄別效果差等問題。找出可持續的資産盤活路徑，使資産匹配合適的盤活方式，有效撬動存量資産的新活力，使不同類別的資産都能夠被發掘出更大的價值，是國企項目當下最大的挑戰。

分析各種資産運營和盤活方式，保租房無疑是實現國有資産增值保值的有效方式之一。通過整合資源，激活閒置資産的價值，不僅可以緩解住房供需矛盾，也能很好幫助閒置國有資産實現保值升值。不過凡事皆有利弊，《白皮書》總結了國有資産資管模式與市場化模式的差異，從社會效益、經濟效益、等方面列舉了國資籌建商業模式及退出的差異與短板，分析了國有資産管理模式在保租房上的具體模式，為國資主體提供了參考。

借力市場化租賃企業優勢，探索特色資産管理路徑

辦公廳2021年發佈的《關於加快發展保障性租賃住房的意見》明確提出，保障性租賃住房具有“政府支援基礎上的市場提供、享受土地及財稅金融等優惠政策、租金低於市場水準”的特徵，由此可見，保障性租賃住房是一種介於政府主導的公共租賃住房與純市場化租賃住房之間的中間形態。

《白皮書》認為，中國保租房應當通過市場化租賃企業的外部力量，來實現走特色的資産管理路徑。分析對比中國保障性租賃住房的發展歷程，結合國外成熟市場的經驗舉措，我國住房形式正在逐步轉變，從過去以産權為主導向現在的租購並舉模式發展，保租房正在成為我國住房保障體系的重要組成部分。

從保租房的提供方式、政府規制、財稅優惠、租金水準、客群準入條件、戶型面積等方面來看，其是介於公租房和市場租賃之間的一種中間形態，這表明我國的住房保障制度正逐漸從政府主導向市場主導過渡。因此，《白皮書》總結出保障性租賃住房實現資産管理的必要條件，即需要滿足兩大方面的必要條件：底層資産的性質（項目的資産來源）及項目運營的成熟度。由於國企在長租房市場化運營、資産管理等方面經驗相對不足，因此與市場化企業的合作成為了實現保租房資産有效管理的重要途徑。市場化管理模式強調效率、競爭和效益，而國企保租房資産管理則注重穩定、安全和公益。二者結合的關鍵在於找到平衡點，實現優勢互補。具體而言，國企可以利用其資金、土地等資源優勢，進行保租房的建設和運營；同時，引入市場化管理模式，提高保租房的運營效率和資産收益。

《白皮書》認為，市場化管理模式與國企保租房資産管理的有效結合，是提升保租房項目運營效率、實現資産保值增值的重要途徑。具體落地上，市場化租賃企業幫助國企實現保租房資産管理的方式主要有四種：國企投資建造、市場化租賃企業運營管理；國企與市場化租賃企業合作共建共營；國企與金融機構（基金公司）共建共營，市場化租賃企業提供支援；國企自建自營，市場化租賃企業輸出部分專業化服務。 拆解經營模式，通過列舉窩趣長沙尖山湖公寓、安居美寓國際社區、深圳振業華舍公寓（下梅林店）、長沙湘江科創園窩趣輕社區、窩趣廣州西門口地鐵站輕社區等中國住房租賃行業資産管理的標桿案例，以實例解讀了國企與市場化租賃企業有效結合的實踐路徑和創新模式。

風險與機遇並存，業務多元化和模式創新將成為機遇抓手

面對保租房領域的高速發展，《白皮書》為行業參與者給出了風險提醒和機遇分析。《白皮書》強調，市場化住房租賃企業在尋求保租房資産管理升值的過程中，必須注重前瞻性的資管思維，並持續提升資管能力，將精細化管理與數字化運營深度融合於資産管理的每一個環節，對保租房的投資邏輯有全面認知，熟悉REITs對保租房基礎資産要求並探索保租房退出的更多路徑，進而通過專業化和品質化的管理策略，積極探索多元化經營模式，持續研究和滿足用戶需求，以實現降低經營風險的同時，不斷拓寬收入來源。

在風險管理層面，《白皮書》提醒關注保租房政策的變化對租賃企業業務的影響。儘管租房市場具有長期穩定的機制，但政策調整的風險始終存在。政策變動導致支援力度減弱或政策執行出現偏差，業務可能會受到直接影響。此外，運營方的資金平衡、合作理念差異、重資産運營經驗欠缺、規模化運營能力不足等問題，也成為保租房領域可能面臨的風險挑戰，需要引起高度重視。

風險與機遇並存，《白皮書》認為業務多元化和模式創新將成為行業發展的重要機遇抓手，隨著住房租賃行業的快速發展和市場競爭的加劇，住房租賃企業逐漸認識到資産管理在提升運營效率、降低風險、增加收益及實現可持續發展中的核心作用。因此，住房租賃企業參與保租房資産管理正呈現出一種從傳統的運營模式向資管模式轉變的明顯趨勢。住房租賃企業參與保租房資産管理，應當站在推進城市形態有機更新的維度上，助力國企真正構建自身的資産管理能力，以數字化和智慧化、多元化和專業化，真正做到延續微利且可持續高品質發展的資産管理模式。

結語：隨著國家政策和更多從業主體對保租房市場關注度持續攀升，這一潛力市場的可塑性、收益性等價值逐步凸顯，《白皮書》的發佈，將成為大資管時代下保租房市場化發展的有益參考，也希望更多業內精英給出寶貴思考和專業建議，歡迎大家留言進行討論。

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來源：東方網    | 撰稿：百瑞紀集團    | 責編：谷晟    審核：張淵

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