“神戶型”要重出江湖了？

　　如果説最近的樓市新政如降低首付比例、降低公積金利率、取消房貸利率下限等舉措降低了購房門檻，減少了利息支出，那麼多個城市出臺住宅計容面積和公攤的新規，大大提升了得房率，購房者要買到同樣的實用面積，總價能省下至少數十萬元。

　　2017年前，杭州也是遍地“神戶型”，甚至有樓盤的實用面積遠超建築面積，得房率超過100%。這樣的時代，能夠回歸嗎？

　　多個城市相繼出臺新規

　　提高住宅得房率

　　5月17日，深圳市規劃和自然資源局發佈《深圳市建築設計規則》（2024年修訂版），修訂內容包括備受市民關注的減少住宅公攤面積，有效提高得房率。

　　新規的變化主要是以下幾點：1，放鬆陽臺尺寸規定，增加“計一半面積的陽臺進深不超過2.4m，超過部分的水準投影面積應全部計入規定建築面積”內容，此前，陽臺的進深不能超過2.4m，修訂後陽臺可以把進深做大；2，增加凸窗尺寸，凸窗的進深由0.6m增加到0.8m，意味著飄窗的面積也將增大；3，減少公攤面積，一些諸如機房、避難層等公共空間，被列為“不計容面積”；4，住宅和宿捨得建築高度不宜大於150m，對超高層住宅進行控制。

　　近期出臺相似新規，鼓勵房企提升房屋實用率的，還有佛山、惠州、肇慶、福州、長沙等城市。

　　其中，佛山提到新出讓的住宅用地，住宅套內陽臺的“折半”計容面積上限由套內建築面積的18%提高至20%；取消對單個陽臺的進深和面積限制等。惠州則是可利用挑高、錯層的大陽臺打造戶屬空中花園；戶屬空中花園中不小于兩個自然層高的部分，不計入容積率建築面積且不計入産權面積。

　　對於多城密集出臺“減少公攤面積、提高得房率”的新規，國家高端智庫CDI研究員宋丁認為：“相當於是在合法合規的情況下，盡可能地為購房者爭取更多的住房面積，減輕購房者的房價壓力。這也是促進住房銷售的一種方式。”

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，廣州也一直在做得房率方面的政策優化，比如半敞開面積，陽臺和飄窗佔整個建築面積的比例提高，又只算一半的計容面積，得房率自然就提高了。另外，還有一些輔助用房不計入公攤，包括架空層、消防通道、電梯井等等。

　　他還指出，這可能會成為一個全國性新趨勢，“國家提出了統籌消化存量和優化增量相結合，這其實就是‘優化增量’的一個表現。”

　　2017年前

　　杭州盛行“神戶型”

　　説到得房率的提升，不禁令人想起杭州遍地“神戶型”的時代。

　　這緣起于杭州房地産歷史上的“70/90”時期，很多樓盤要求70%以上是小戶型，競爭十分激烈，因而開發商絞盡腦汁增加實用面積，增加樓盤競爭力。

　　比如中海錢塘山水，89㎡戶型可以做到驚人的五房兩廳，贈送面積高達30㎡；又比如綠都禦景藍灣，89㎡戶型贈送面積多達43㎡；順發和美家更是“買一層送一層”，業主自主拓展可達170㎡，一度被稱為杭州史上最強90㎡戶型。

　　2015年，順發美哉美城一套80㎡的平層戶型，硬是做出了120多㎡的室內空間，而96㎡躍層戶型，加上設備平臺、通高陽臺、飄窗、挑高客廳等各種可拓展的空間元素後，實際使用面積高達148㎡。

　　同年，蕭山聞堰的濱江東方海岸開盤，89.5㎡戶型可變121㎡四房，甚至還設計了走入式衣帽間，137㎡實際使用面積是160.6㎡。

　　也是在2015年，余杭區的新湖菲林為自己的“神戶型”做過一個“世界上容納最多人的90㎡”活動，當時足足裝進了714人，成功申報了世界紀錄。

　　在那個年代，算上贈送面積，得房率超過100%在杭州並不稀奇。

　　一位杭州房地産資深工程人士告訴記者：“近期全國多地的新規是從政策源頭將業主房子的實用面積增大，而過去杭州的贈送面積是開發商利用面積規則和改造等方式完成的。”

　　杭州目前暫未跟進

　　但仍值得期待

　　2014年7月1日，住房城鄉建設部已批准發佈《建築工程建築面積計算規範》（下稱《規範》），明確飄窗、雙層挑高露臺等這些原來可以用來贈送的面積，統統將是計算在內的建築面積。

　　不過，直到2017年，這份《規範》才在杭州落地。當年4月，杭州主城區一宗住宅用地在掛牌時的地塊建設用地規劃文件中，規定了：“設備平臺（無論主體結構內外）均按全部水準投影面積計算容積率。”同時還要求：不得設置通高功能性用房（如客廳、起居廳等）；不得設置或預留梁、墻、柱等圍合的通高空間；不得設置花池、類陽臺等裝飾空間；不得設置不符合建造和使用邏輯的天井、採光井、通風井、尾氣井、飄窗等。

　　從此，杭州90㎡以下小戶型逐漸消失。要想達到原來90㎡戶型的實用面積，建築面積基本在100㎡左右，也意味著購房者要多付10㎡左右的房價，即三四十萬元。此外，杭州容積率提升，高層房源增加，跟過去的洋房相比，得房率明顯下滑。

　　“在《規範》落地之前，杭州的開發商用雙層中空、奇偶錯層等方式在戶型上各顯神通，因此有了很多經典樓盤，反而這幾年杭州的新盤戶型逐漸走向同質化。” 一位房地産資深工程人士告訴記者。

　　只不過，2017年開始的五六年時間，杭州新房“不愁賣”，無論開發商還是購房者，對於得房率都沒那麼在意。

　　到了2023年3月，浙江省《關於調整〈建築工程建築面積計算和竣工綜合測量技術規程〉有關技術標準的通知》正式實施，住宅建築面積計算更嚴格了。

　　最大的變化體現在陽臺面積上。按照調整後的規定，陽臺建築面積應按圍護設施外表面所圍空間水準投影面積的1/2計算；當陽臺封閉時，應按其週邊護結構外表面所圍空間的水準投影面積計算。簡而言之，陽臺不封包，就算一半面積，只要陽臺封包，就算全面積。而原本，陽臺封包也算一半面積。

　　那位房地産資深工程人士表示：“杭州的住宅建築面積計算規則是從緊的。杭州現在的做法是只看陽臺全封閉還是半封閉。濱江區和余杭區不少項目要求立面公建化，也就是陽臺要全封閉，這樣得房率就更低了。”

　　如今，全國範圍對住宅建築面積計算的認定風向正在悄然轉變，從政策層面提升得房率成為趨勢。那麼杭州是否會跟進呢？杭州相關部門告訴記者：“還沒有明確的跟進節點，我市目前執行的面積計算標準都是省裏的標準。”

　　在國家堅決提振樓市信心的大背景下，購房者依舊可以期待，杭州“神戶型”的回歸。 

來源：潮新聞    | 撰稿：詹慧雯 印夢怡    | 責編：汪傑菲    審核：張淵

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