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各地優化房地産政策“捲起來了”!背後還隱藏著“搶人大戰”
發佈時間 | 2024-05-14 10:27:26    

   各地出臺的優化房地産市場的政策“捲起來了”。成都、杭州、西安等熱點城市全面取消限購,落戶政策也在放鬆。目前各地“因城施策”中,陸續出臺的房地産優化政策,不只是順應市場需求,背後還隱藏著“搶人大戰”,“搶人大戰”不僅僅是搶“人口”,而且是搶人才。

  實行了14年的住房限購在不少城市成為歷史。

  5月9日,一天兩座熱點城市杭州市、西安市相繼宣佈全面取消住房限購。10余天前,成都市才宣佈全面取消住房限購。截至目前,除了北京、上海、廣州、深圳4個一線城市,僅剩海南省、天津市、廣東省珠海市仍處於部分放開限購的狀態。

  多城全面放鬆住房限購的背後有哪些深意?將帶來怎樣的影響?

  有人想“抄底”,有人在觀望

  在這些城市中,杭州最受關注。5月9日上午,杭州市房地産市場平穩健康發展領導小組辦公室發佈《關於優化調整房地産市場調控政策的通知》(以下簡稱《通知》),明確在杭州市範圍內購買住房,不再審核購房資格。此次杭州樓市新政也稱為“杭七條”。

  一直以來,作為熱點城市,杭州的樓市較為堅挺,此次全面取消住房限購,對當前的樓市來説無疑是“一石激起千層浪”,這也很快在股市反映出來。杭州新政出臺的當天上午,不少上市房産企業的股價出現了明顯上漲。

  新政發佈後,杭州二手房掛牌量激增。杭州貝殼研究院數據顯示,對比4月份單日均值,新政首日二手房諮詢量增加54%,二手房新增買賣房源增長91%。僅5月11日,杭州樓市新增掛牌房源939套,其中,漲價房源180套,降價房源2033套。

  一些人的購房意願有所上升,新政實施後的首個週末,杭州不少新樓盤人頭攢動。

  另外,也有不少剛需和剛改(改善型剛需)的潛在購房者開始“摩拳擦掌”。一位居住在杭州市近郊區的業主發現,他關注的房源價格降了不少。他説:“看著哪都想買。”當初,他是在房價高位的時候買的房子,這套房價格出現了“腰斬”。現在他打算將這套房賣掉,作為購買新房的首付,在他看來,現在似乎正是“抄底”的時候,要“把虧的掙回來”。

  當下,杭州不少人正在觀望新政後樓市的反應,等待一個合適的時機“上車”或者置換現有房屋。與此同時,他們也擔心現在“上車”,一旦房價繼續下行,自己就成了“接盤俠”。

  新政出臺後的首個週末,杭州房産經紀人張帆(化名)不停在多個購房群切換,給要買房的人答疑解惑。他被問次數最多的問題是:“買房可以落戶嗎?”“啥時候買房時機會更好,還有下跌空間嗎?”“某某小區值得入嗎?”

  “啥時候買房時機會更好,這是一個亙古難題。”張帆建議,購房者選中房子後,看砍價後的價格是否符合預期,再決定是否“上車”。在他看來,杭州的樓市並不缺購買力,只是很多人都擔心自己成了“接盤俠”。他對杭州的樓市依然保持樂觀的預期,在他看來,如果房價到了合適的位置,成交量還是會起來的。

  新政首日房屋成交量明顯回升。杭州市住房保障和房産管理局數據顯示,5月9日,杭州新建商品房成交160套,較5月8日增加8套,環比上漲5.3%,比近一週平均水準高出92.8%。杭州存量房單日成交259套,比5月8日減少9套,環比下降3.4%,比近一週平均水準高出137.6%。

  作為西北的熱點城市,西安全面取消限購同樣引發了不少關注。多位仲介表示,新政實施後,看房者多了,但多持觀望態度。諸葛找房數據顯示,截至5月13日19時,當日西安新上房源3264套,環比上漲5.73%,降價房源1354套,環比下降0.17%。5月9日-11日,西安降價房源數量一直在減少。

  5月起將迎來一波住房政策“放鬆潮”

  杭州一次性全面放開住房限購的速度之快,超出了很多人的預料。

  中指研究院華東大區常務副總高院生認為,“杭七條”新政是繼3月14日“杭五條”新政(放開二手房限購)之後,杭州樓市又一重磅新政。

  3月中旬,杭州剛放開二手房限購。據張帆介紹,“五一”假期,就有外地購房團到杭州,當日就團購了20多套房。他表示,這些人團購的是限價房,一平方米比周邊低好幾千元。

  高院生認為,此次杭州住房限購全面放開,疊加其他配套政策,將有利於有效需求積極釋放。“一方面,購房即可落戶,吸納更多省內或外地新增需求;另一方面,本地改善需求或得以加速釋放。”

  高院生説,中指研究院監測數據顯示,今年前4個月,杭州市區新房成交熱度持續下降。基於此,杭州新房時隔近7年半再度放開限購,目的在於激發更多的潛在需求。在利好政策的催化下,杭州新房市場會出現緩慢的溫和復蘇態勢。

  緯房研究院首席分析師、中國城市經濟學會房地産專業委員會副秘書長閆金強認為,從短期看,此次新政會起到一定的刺激效果。但是從長期來看,能否帶動杭州樓市“築底”反彈,還有待觀察。在他看來,“政策端的發力並不能全面解決當前樓市存在的系統性問題。”

  西安樓市同樣也在承壓。據中指研究院統計,僅一季度,西安新建住宅庫存水準已經上升至1253萬平方米,去化週期達到12.8個月。

  中指研究院西安公司總經理石蕊認為,此次西安出臺該政策的背景是西安樓市在傳統的“金三銀四”成色不足,房屋庫存一直波動上升。作為西部重要城市,西安和成都房地産市場政策同步性較強,因此西安此輪放開也在意料之中。此舉也是為全面打開外地購房者買房通道,吸引周邊地區乃至西北五省購房置業群體,為市場注入新的動力。

  當下,全面放開限購的城市越來越多。高院生預計,接下來,限購政策較為嚴格的城市可能繼續優化限購政策。核心城市降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等也具備一定的調整預期。

  閆金強認為,杭州正式加入取消限購之列,也為後續一線城市限購政策進一步放開打開了想像空間。“按照當前形勢發展,這種可能性正在逐步增加。”

  易居研究院研究總監嚴躍進認為,此次杭州房地産政策優化調整意義重大,對其他城市而言具有較強的啟發性。在他看來,從5月份開始,各地或將迎來一波空前大的政策“放鬆潮”。

  “捲起來”的政策與背後的“搶人大戰”

  杭州房産新政引發購房諮詢“井噴”。《通知》顯示,杭州還將優化積分落戶政策,在杭州市取得合法産權住房的非本市戶籍人員,可申請落戶。政策發佈之初,一些人將此條政策誤解讀為“買房即可落戶”。

  5月9日下午,杭州市住保房管局房地産業發展處副處長何陳煜表示,在現有的積分落戶框架內,擬大幅提高自有産權住房的賦分權重,後續會出臺具體的實施細則。

  杭州對外來人口的吸引力巨大,尤其是不少年輕人“偏愛”杭州,新政落地意味著更多人有機會成為杭州的新市民。

  為了落戶與投資,有人把購房目標聚焦在杭州西湖邊的“老破小”,買這裡,戶口可以落個好位置,房子也可以出租。也有人看好“老破小”,在賭未來這些地方會“原拆原建”。

  “買房就可以落戶嗎?”這幾天,這個問題張帆被問了太多次。目前,杭州還未出臺具體細則。但不少人認為“購房積分會增加”。

  熱點城市落戶政策放鬆背後是日趨激烈的“搶人大戰”。南京、成都、杭州作為新一線城市,輪番下場“搶人”。近期全面放開限購的成都、杭州、西安以及2023年全面放開的南京均為人口凈流入城市。截至2023年年底,成都、杭州、西安、南京的常住人口為2140.3萬人、1252.2萬人、1307.82萬人、954.7萬人,分別比上年增加了26.7萬人、14.6萬人、8.23萬人、5.59萬人。

  地産行業資深從業者、知乎房地産領域答主Jimmy Chen看到,各地出臺的優化房地産市場的政策“捲起來了”。

  杭州新政出臺後兩天,南京進一步放寬了落戶條件。當日,南京市公安局印發的《關於合法穩定住所落戶有關事項的通知》提到,在南京市擁有合法穩定住所且實際居住的非南京戶籍人員,可以直接辦理落戶。

  南京直接取消了積分落戶模式。嚴躍進認為,雖然南京的落戶新政並未直接指明“買房就可落戶”,但從實際執行的情況來看,只要買房且具有不動産權證書,就可以遷戶口和落戶。

  10多天前,成都在全面取消限購後的第一天,即4月29日,又支援符合條件人才申購保障性住房,並可享受商品住房預留房源支援政策。

  “一個城市中只有具備足夠的凈流入人口,才有潛在購房的需求。”Jimmy Chen表示,全面取消限購不僅是對房地産市場的一種宏觀調控,目前各地“因城施策”中陸續出臺的房地産優化政策,背後實際上還隱藏著“搶人大戰”,“搶人大戰”不僅僅是搶“人口”,而且是搶人才。

  更多高品質住宅在路上

  縱覽成都、杭州、西安在提出全面放鬆限購政策時,它們不僅打開多個政策“工具箱”,釋放消費端的需求,同時,也從供給端發力,為購房者提供更好的産品。

  這些城市都釋放出了一個明確的信號:建設“好房子”,加大高品質住宅供給,這些政策背後的核心就是讓老百姓住得更好。

  “要下力氣建設好房子。”今年全國兩會期間,住房和城鄉建設部部長倪虹再次強調,住房發展,歸根到底還是要讓群眾住得更好。他希望,能夠多行業跨界協同,合力建設綠色、低碳、智慧、安全的好房子,讓群眾能夠住得健康,用得安全。綠色、低碳正是好房子的標誌性特徵之一。

  “好房子”是多種多樣的。成都提出推廣首層架空層用於公共服務空間設置,提高住宅陽臺等半開敞空間比例,推動郊區(市)縣開發低密度、高品質住宅産品,進一步加大高品質住宅供給。杭州也提出推動高品質住宅供應,其中包括完善出讓地塊周邊配套設施,支援因地制宜開發低密度、高品質住宅産品,鼓勵綠色、低碳、科技建築,更好滿足人民群眾對“好房子”的多元化需求。西安則將高品質住宅建設聚焦在戶型創新上。

  好房子需要有好的機製作為保障。值得關注的是,西安還提出,健全完善房屋交付品質回訪和投訴處理機制,杜絕降標減配、擅自變更規劃等違法違規行為,不斷提升交付滿意度。

  嚴躍進説:“‘好房子’不是簡單的建築層面的概念,也要從交易和管理機制入手,體現找市場痛點、解決痛點的政策優化思路。”

來源:中國青年報    | 撰稿:趙麗梅 張均斌    | 責編:汪傑菲    審核:張淵

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