3宗封頂搖號、2宗低溢價成交、1宗底價成交、1宗終止出讓……今天，杭州的下半年首次土拍，“大戰”看點十足，背後暗流涌動。

　　放眼全國，杭州是少數土地市場走出“獨立行情”的城市。

　　上半年，杭州一共進行了7次“土拍大戰”，出讓了66宗涉宅用地，平均溢價率9.3%，總攬金953.4億元，實力碾壓上海、廣州，僅次於北京。其中，有41宗溢價封頂觸發搖號，佔比62%。這些，無不顯示著杭州土拍的熱。

　　然而，今天的土拍，卻有了3個明顯的降溫跡象，傳遞出一個重要信號：杭州土地市場的“拐點”要來了？

　　3宗封頂搖號

　　今天出讓的土地不多，僅有6宗，包括上城區丁橋板塊2宗，濱江區浦沿板塊、臨平區南融板塊、余杭區良渚新城板塊、錢塘區金沙湖板塊各1宗。

　　最終，3宗封頂搖號、2宗低溢價成交、1宗底價成交，總成交金額73.7億元，平均溢價率7.2%。

　　3宗封頂地塊分別為：古墩路北良祥路東地塊（良渚新城）、浦樂單元R21-23地塊（濱江區浦沿）、喬司新城中心區C1-5地塊（臨平南融）。

　　其中，參與“古墩路北良祥路東地塊”搖號的開發商最多，達到了51家。地塊新房限價29100元/㎡，可參考的項目是附近的建發雲熙項目，6月首開搖號中簽率55%。

　　最終，浙江子坤房地産開發有限公司成為今天最幸運的人。涌金君通過企查查發現，浙江子坤成立於2022年5月，屬浙江坤遠控股集團。

　　浦沿，作為濱江區唯一還有大片可開發空間的板塊，最近出讓頻繁。去年，綠城、濱江在浦沿的項目銷售得都不錯；今年，浦沿也進入“溢價封頂”時代，“浦沿三子”被偉星、方遠、碧桂園拿到。

　　可惜，本次出讓的地塊並不在高關注度的浦沿沿江，界面稍顯雜亂，住宅銷售也冷熱不均：附近既有賣到限售的濱耀學府，也有慘遭流搖的濱璽雲築和江榮府。

　　經過搖號，地塊被東莞景天房地産開發有限公司競得。

　　另一塊搖號地塊，其實沒那麼熱。喬司新城中心區C1-5地塊，僅有2家競買單位讚城和保億參加最後角逐。結果，幸運的天平倒向了保億這邊。

　　業內人士分析，3宗封頂搖號地塊，利潤空間都相對較大，周邊銷售也比較熱，進入搖號並不意外。

　　行情，有熱也有冷。本輪土拍有3宗地塊，均以低溢價甚至零溢價成交。丁橋板塊的2宗土地，一宗由贊成溢價3.18%競得，另一宗被土地的做地單位“杭地發”，以底價買走。

　　位於錢塘區下沙金沙湖板塊的“下沙中心區單元JS0402-56、67地塊”，雖然位置很好，但由於起價較高，最終是被萬科以2.39%的溢價率競得。這也是今年萬科在杭州土地市場第一次競得土地。

　　3個危險信號

　　50%封頂搖號、最低中簽率不足2%……今天的土拍看似熱熱鬧鬧，但其實已顯露出一些危險的信號。

　　第一個危險信號，是有地塊前一天夜裏匆匆終止了出讓。

　　要知道，本來這次是要出讓7宗土地的。為何少了一宗？

　　原來，杭政儲出[2023]100號下沙中心區單元JS0405-25、35地塊，在昨天晚上宣佈“因故終止出讓”。

　　地塊位置非常不錯，位於金沙湖核心，雖然沒有一線湖景，但它是地鐵1號線高沙站上蓋，東有吾角天街，西臨金沙天街。其中JS0405-25地塊為住宅用地，JS0405-35地塊為商住用地。

　　對於終止出讓的原因，官方表示是規劃調整，但外界卻有著另一種解讀——同是金沙湖、擁有一線湖景、不帶商業的“下沙中心區單元JS0402-56、67地塊”也只能低溢價成交，説明地塊對開發商的吸引力，已經不夠了。

　　第二個危險信號，是再現地方國企托底。

　　丁橋板塊的2宗土地，一宗由贊成溢價3.18%競得；另一宗“丁橋單元JG0404-08地塊”，被做地單位“杭州市城市土地發展有限公司”，以底價競得。

　　地塊容積率1.1，是難得的低容積率土地，而且住宅最高限價47600元/m²，比此前有所突破，利潤空間較大。但現在大戶型銷售趨冷，可能是預計到未來銷售存在較大挑戰，地塊沒有開發商報名，只能由地方國有企業進行“托底”。

　　第三個危險信號，是參與的國企央企少了。

　　涌金君注意到，本次參加搖號的開發商，多為民營房地産開發企業，而平時在杭州頗為活躍的央企國企，卻鮮有露面。

　　比如，參加古墩路北良祥路東地塊搖號的51家開發商中，僅有一家央企保利、一家杭州地方國企杭州城建開發集團有限公司，其餘均為民營企業。國企央企，也開始對一直保持“獨立行情”的杭州土地市場，態度越來越謹慎了。

　　無法獨善其身

　　杭州土地市場降溫，正是上半年的樓市下行的必然結果。

　　上半年，杭州樓市在春節後迎來一次短暫復蘇，但進入4月後二手房熱度率先斷崖式下降，5月新房也出現明顯轉折。

　　根據杭州貝殼研究院的數據，杭州十區6月二手房成交5258套，比5月（7620套）下降了31%。而7月已經過半，杭州二手房市場也未見回暖。

　　放眼全國房地産市場，同樣瀰漫著悲觀的情緒。就在前一天的7月17日，國家統計局發佈了2023年上半年全國房地産市場基本情況。

　　這些數據，讓所有關注房地産的人都皺緊了眉頭：上半年，房地産的投資、開工、銷售都還在繼續向下走；同時，房價和庫存，卻在穩步上升。

　　全國房地産開發投資58550億元，同比下降7.9%。其中，住宅投資44439億元，下降7.3%。

　　房地産開發企業房屋施工面積，下降6.6%。其中，住宅下降6.9%。住宅新開工面積，下降24.9%。

　　商品房銷售面積，下降5.3%，其中住宅下降2.8%。但是，商品房銷售額，卻增長1.1%，其中，住宅增長3.7%。

　　到6月末，商品房待售面積，增長17.0%。其中，住宅增長18.0%。

　　房地産開發景氣指數，下降到94.06，比去年下半年還要低。

　　數據公佈當天，國家統計局新聞發言人這樣定性房地産：房地産市場供給正經歷階段性調整。

　　同樣，近期政策端對房地産頻繁釋放了利好信號，包括經濟形勢座談會、“金融16條”延期、央行表態存量房貸利率下調等。可惜的是，在下行的市場中，這些利好卻似水波不興，並沒有給企業帶來太多信心和預期的恢復。

　　與此同時，就在昨晚，恒大補發了一直延期的2021年度和2022年度的年報。截至2022年12月31日中國恒大負債總額24374.1億元，凈資産為-5990.74億；在過去的兩年裏，恒大又虧損8120.3億元。

　　這是一個什麼概念？目前，中國房企市值第一股萬科，在A股的市值是1636億，恒大在自救的2年裏，又虧掉了5個“萬科”。

　　在如此迷霧重重的樓市中，一直能走出“獨立行情”的杭州，最終也無法獨善其身。

來源：潮新聞    | 撰稿：方臻子    | 責編：俞舒珺    審核：張淵

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