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租金1729元/m²/天,西湖邊小商亭收益能覆蓋嗎?
發佈時間 | 2023-05-30 09:01:18    

  前不久,杭州西湖風景名勝區白堤上的兩個面積僅4.5m²的小商亭在阿裏資産平臺上拍賣5年租賃權。其中,錦帶商亭首年租賃權成交價為160萬元;情定商亭首年租賃權以190萬元起拍,最終以284萬元高價成交,引發全國關注。

  有人測算了一下,情定商亭年租金284萬,折合每天租金約7781元。這麼高的租金,店家真能賺回來嗎?西湖邊的商業租金,目前現狀究竟如何?

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  西湖風景名勝區(李世嘉 攝)

  租金高達1729元/m²/天

  貴過紐約第五大道、香港尖沙咀

  “西湖白堤情定商亭這個租金,相當於約63萬元/m²/年,1729元/m²/天,這個租金水準比紐約、香港最貴的商業街區都高,在全世界也是名列前茅了!”杭州市商業地産行業協會會長金毅驚嘆。

  去年年底,國際知名房地産服務商戴德梁行發佈了《2022全球主要商業街租金報告》,其中,美國紐約上第五大道是全球租金最高的零售街區,2022年的租金為2000美元/平方英尺/年(按當前匯率折算,約人民幣15.16萬元/m²/年);其次是香港尖沙咀,2022年的租金為1436美元/平方英尺/年(約10.88萬元/m²/年);上海南京西路作為內地租金最高的商業街區,去年租金為496美元/平方英尺/年(約3.76萬元/m²/年)。也就是説,西湖白堤情定商亭的租金,是紐約上第五大道租金的4倍,是香港尖沙咀租金的約6倍,是上海南京西路租金的約17倍。

  而據戴德梁行今年1月發佈的報告,2022年杭州商業首層的平均租金為13.2元/m²/天。

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  錦帶商亭、情定商亭租賃權拍賣截圖(來源 阿裏拍賣)

  西湖白堤商亭,為何租金如此之高?對此,金毅認為可能有五方面原因。

  一是從商業地産的總體情況來看,好地段的商鋪,通常都是面積越小、租金單價越高,這是全球普遍現象。

  二是從商業地産出租方來看,西湖邊的商亭、商鋪出租方通常是西湖景區,他們對外拍賣商鋪租賃權的要求比較公開透明、簡單直接,就是出高價者競得;而商業綜合體的出租方通常是運營方,他們招商時會有品牌知名度等方面的要求,有時候為了引入品牌首店,租金反而會有優惠。

  三是從商業地産承租方來看,很多有資金、有實力但是還沒有形成品牌的個人或公司,他們達不到進入商業綜合體的資質和門檻,但是可以參拍西湖邊商亭商鋪的租賃權,這在一定程度上推高了西湖邊商亭商鋪的租金。

  四是西湖景區相比商業綜合體,客流量更大(今年五一假期,西湖景區共接待客流量282.78萬人次),但在特定的範圍內商業競爭對手相對更少,商亭在飲料食品供應方面具有一定的壟斷性。對於逛西湖景區的遊客來説,飲料、食品、傘等從某種程度來説是剛性需求,商亭的收入是穩定、可持續的。

  五是西湖邊商亭商鋪的租賃違約成本相對較低。金毅説,從拍賣公告來看,情定商亭5年租賃權的租金是一年一付,履約保證金為首年租金成交價的10%。“對於個體商戶或小公司來説,高價拍下湖邊商亭商鋪拼一把,如果第一年能盈利,那就繼續做下去,如果虧本,那就提前退租,損失的不過就是20來萬元的履約保證金,違約成本可以承受。”

  同行如何看待“天價”小商亭

  有人認為鐵虧,有人認為能盈利

  那麼,西湖邊那些已出租的商亭、商鋪,經營現狀究竟如何?

  上周,潮新聞記者來到西湖風景名勝區附近實地探訪。

  記者先後詢問了幾家售賣雜貨的小商亭,了解到它們的商品定價基本相似:礦泉水5元/瓶,烤腸10元/根、梅幹菜肉餅10元/個、藕粉20元/杯;景區外常見的10元一把的透明雨傘,這裡同款賣20元。這樣的價格,相比景區外有著40-50%的溢價,這讓不少遊客望而卻步。“除非很渴,或者看到特別想吃的,否則很少會在這裡花錢買東西。”杭州市民張小姐表示。其中一家商亭售貨員老李告訴記者,實際上前來消費的大都是外地遊客。“週末、節假日、寒暑天生意好一些,平時工作日生意不太好做。”

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  西湖邊商亭(李世嘉 攝)

  在觀荷區附近的連廊處,記者花20分鐘觀察了絲綢店、文創用品店、杭州特産店及3家飲品店,發現儘管遊人往來不絕,但除了其中兩家知名度較高的飲品店比較熱鬧,其他4家商鋪基本都是“被路過”。絲綢店店員表示:“疫情期間賣不出東西時,我們一天天都站這裡發呆;現在情況稍微好了點,老年客人來轉轉,興許還能帶兩條圍巾走,年輕人基本不會來看的。”

  根據西湖景區工作人員的説法,西湖邊的商亭商鋪,其租賃權起拍價格都是通過第三方公司評估的。

  一位評估公司工作人員表示,對於旅遊景區商亭商鋪這類經營性用房的租金,業內通常採用收益法來評估。評估師通過模擬市場經營收益情況,從承租該物業所能獲得的收入,扣減必要的經營費用以及承租者要求的合理利潤後,餘額即為評估對象的租賃價格。

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  西湖邊商亭(李世嘉 攝)

  店家們對於情定商亭的租金拍賣結果,是怎麼看的呢?

  “我們同行之間交流時聽説,那個拍下情定商亭的人,之前沒有景區商亭經營經驗,這次租金拍到那麼高,以後怎麼做才能保本啊?”在西湖邊租有一家商亭的高老闆表示,西湖邊的經營者基本都是“靠天吃飯”,拍賣只是一個市場行為,競得者不見得是贏家。

  不過,也有身為景區商業經營者的同行認為,現在旅遊業恢復,西湖景區是今年五一假期全國最熱門的景區,而白堤又是西湖遊客最集中的區域,人流量非常大,情定商亭正好位於白堤中間,且前後都沒有競爭者,成本控制得好的話,經營沒問題。

  “在西湖邊開家小店”聽上去很美

  實際上流拍的、提前退租的也不少

  事實上,近年來,西湖邊的商亭、商鋪通過杭州産權交易所旗下的“産金所”網站和阿裏資産平臺,進行過多次公開拍賣租賃權。

  杭州西湖風景名勝區的相關負責人表示,景區物業租賃權屬於國有資産,通過網路競拍保證公正透明,通過充分競爭來讓市場來定價,吸引全國各地的人來西湖景區創業、經營,提高拍品的成交率和溢價率,實現國有資産保值增值。

  去年1月,西湖景區21處物業5年租賃權在阿裏資産平臺上拍賣,涉及太子灣公園、靈隱路、北山街等多個知名景點。首次拍賣時,這21處物業成交了12處,流拍9處。其中最受關注的靈隱路36-2號(原星巴克靈隱路店)首年租金以50.5萬元成交,競得人為一家山東青島的企業。

  去年12月,位於北山街聖塘景區的“西湖邊最美星巴克”店舖石函精舍5年租賃權在産金所網站拍賣,最終以252.1萬元/年成交,折合每天租金約7000元。此後這裡曾開出糖水鋪,但經營業態尚未穩定。2021年7月,建築面積850m²的北山街43號房産5年租賃權在産金所網站拍賣,首年租金以417萬元成交,目前這裡經營的是一家名為“緯翰酒店”的精品酒店,攜程上顯示,該酒店僅有4間套房,目前非旺季的每晚房價從1580元至5398元不等,以此計算,如果訂單全滿的話,每天房價收入超過1.2萬元。

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  北山街43號租賃權拍賣截圖(來源 産金所)

  不過,也有不少西湖邊的商亭、商鋪,因為地段較僻靜或者租金較高而流拍。5月19日,六和塔公園內的兩處商亭5年租賃權分別以20萬元/年和30萬元/年在阿裏資産平臺拍賣,但雙雙流拍。今年年初,“西湖邊絕佳觀景露臺”所在的北山街94-95號老別墅“穗廬”曾經在産金所拍賣5年租賃權,但因無人報名,延期拍賣後無奈撤回。

  在高老闆看來,不僅情定商亭的租金讓人意外,西湖邊商亭的總體租金,放在當下的環境仍是偏高的。“這兩年經濟情況不好,雖然疫情期間國家有相應的減免政策,在一定程度上緩解了經營壓力,但仍有許多商家感到難以為繼,甚至提前退租。”

  一家商亭老闆説,“在西湖邊開個小店”聽上去很美好,很多外行人、外地人都因此逐夢而來,沒有經過盡調,就高價拍下西湖邊商亭商鋪的租賃權。其實這些高租金的商亭商鋪,對運營者是一種考驗,採取何种經營業態、如何回本、如何盈利,都是一門學問。 

來源:潮新聞    | 撰稿:徐叔競 李世嘉    | 責編:汪傑菲    審核:張淵

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