前不久，杭州西湖風景名勝區白堤上的兩個面積僅4.5m²的小商亭在阿裏資産平臺上拍賣5年租賃權。其中，錦帶商亭首年租賃權成交價為160萬元；情定商亭首年租賃權以190萬元起拍，最終以284萬元高價成交，引發全國關注。

　　有人測算了一下，情定商亭年租金284萬，折合每天租金約7781元。這麼高的租金，店家真能賺回來嗎？西湖邊的商業租金，目前現狀究竟如何？

　　西湖風景名勝區（李世嘉 攝）

　　租金高達1729元/m²/天

　　貴過紐約第五大道、香港尖沙咀

　　“西湖白堤情定商亭這個租金，相當於約63萬元/m²/年，1729元/m²/天，這個租金水準比紐約、香港最貴的商業街區都高，在全世界也是名列前茅了！”杭州市商業地産行業協會會長金毅驚嘆。

　　去年年底，國際知名房地産服務商戴德梁行發佈了《2022全球主要商業街租金報告》，其中，美國紐約上第五大道是全球租金最高的零售街區，2022年的租金為2000美元/平方英尺/年（按當前匯率折算，約人民幣15.16萬元/m²/年）；其次是香港尖沙咀，2022年的租金為1436美元/平方英尺/年（約10.88萬元/m²/年）；上海南京西路作為內地租金最高的商業街區，去年租金為496美元/平方英尺/年（約3.76萬元/m²/年）。也就是説，西湖白堤情定商亭的租金，是紐約上第五大道租金的4倍，是香港尖沙咀租金的約6倍，是上海南京西路租金的約17倍。

　　而據戴德梁行今年1月發佈的報告，2022年杭州商業首層的平均租金為13.2元/m²/天。

　　錦帶商亭、情定商亭租賃權拍賣截圖（來源 阿裏拍賣）

　　西湖白堤商亭，為何租金如此之高？對此，金毅認為可能有五方面原因。

　　一是從商業地産的總體情況來看，好地段的商鋪，通常都是面積越小、租金單價越高，這是全球普遍現象。

　　二是從商業地産出租方來看，西湖邊的商亭、商鋪出租方通常是西湖景區，他們對外拍賣商鋪租賃權的要求比較公開透明、簡單直接，就是出高價者競得；而商業綜合體的出租方通常是運營方，他們招商時會有品牌知名度等方面的要求，有時候為了引入品牌首店，租金反而會有優惠。

　　三是從商業地産承租方來看，很多有資金、有實力但是還沒有形成品牌的個人或公司，他們達不到進入商業綜合體的資質和門檻，但是可以參拍西湖邊商亭商鋪的租賃權，這在一定程度上推高了西湖邊商亭商鋪的租金。

　　四是西湖景區相比商業綜合體，客流量更大（今年五一假期，西湖景區共接待客流量282.78萬人次），但在特定的範圍內商業競爭對手相對更少，商亭在飲料食品供應方面具有一定的壟斷性。對於逛西湖景區的遊客來説，飲料、食品、傘等從某種程度來説是剛性需求，商亭的收入是穩定、可持續的。

　　五是西湖邊商亭商鋪的租賃違約成本相對較低。金毅説，從拍賣公告來看，情定商亭5年租賃權的租金是一年一付，履約保證金為首年租金成交價的10%。“對於個體商戶或小公司來説，高價拍下湖邊商亭商鋪拼一把，如果第一年能盈利，那就繼續做下去，如果虧本，那就提前退租，損失的不過就是20來萬元的履約保證金，違約成本可以承受。”

　　同行如何看待“天價”小商亭

　　有人認為鐵虧，有人認為能盈利

　　那麼，西湖邊那些已出租的商亭、商鋪，經營現狀究竟如何？

　　上周，潮新聞記者來到西湖風景名勝區附近實地探訪。

　　記者先後詢問了幾家售賣雜貨的小商亭，了解到它們的商品定價基本相似：礦泉水5元/瓶，烤腸10元/根、梅幹菜肉餅10元/個、藕粉20元/杯；景區外常見的10元一把的透明雨傘，這裡同款賣20元。這樣的價格，相比景區外有著40-50%的溢價，這讓不少遊客望而卻步。“除非很渴，或者看到特別想吃的，否則很少會在這裡花錢買東西。”杭州市民張小姐表示。其中一家商亭售貨員老李告訴記者，實際上前來消費的大都是外地遊客。“週末、節假日、寒暑天生意好一些，平時工作日生意不太好做。”

　　西湖邊商亭（李世嘉 攝）

　　在觀荷區附近的連廊處，記者花20分鐘觀察了絲綢店、文創用品店、杭州特産店及3家飲品店，發現儘管遊人往來不絕，但除了其中兩家知名度較高的飲品店比較熱鬧，其他4家商鋪基本都是“被路過”。絲綢店店員表示：“疫情期間賣不出東西時，我們一天天都站這裡發呆；現在情況稍微好了點，老年客人來轉轉，興許還能帶兩條圍巾走，年輕人基本不會來看的。”

　　根據西湖景區工作人員的説法，西湖邊的商亭商鋪，其租賃權起拍價格都是通過第三方公司評估的。

　　一位評估公司工作人員表示，對於旅遊景區商亭商鋪這類經營性用房的租金，業內通常採用收益法來評估。評估師通過模擬市場經營收益情況，從承租該物業所能獲得的收入，扣減必要的經營費用以及承租者要求的合理利潤後，餘額即為評估對象的租賃價格。

　　西湖邊商亭（李世嘉 攝）

　　店家們對於情定商亭的租金拍賣結果，是怎麼看的呢？

　　“我們同行之間交流時聽説，那個拍下情定商亭的人，之前沒有景區商亭經營經驗，這次租金拍到那麼高，以後怎麼做才能保本啊？”在西湖邊租有一家商亭的高老闆表示，西湖邊的經營者基本都是“靠天吃飯”，拍賣只是一個市場行為，競得者不見得是贏家。

　　不過，也有身為景區商業經營者的同行認為，現在旅遊業恢復，西湖景區是今年五一假期全國最熱門的景區，而白堤又是西湖遊客最集中的區域，人流量非常大，情定商亭正好位於白堤中間，且前後都沒有競爭者，成本控制得好的話，經營沒問題。

　　“在西湖邊開家小店”聽上去很美

　　實際上流拍的、提前退租的也不少

　　事實上，近年來，西湖邊的商亭、商鋪通過杭州産權交易所旗下的“産金所”網站和阿裏資産平臺，進行過多次公開拍賣租賃權。

　　杭州西湖風景名勝區的相關負責人表示，景區物業租賃權屬於國有資産，通過網路競拍保證公正透明，通過充分競爭來讓市場來定價，吸引全國各地的人來西湖景區創業、經營，提高拍品的成交率和溢價率，實現國有資産保值增值。

　　去年1月，西湖景區21處物業5年租賃權在阿裏資産平臺上拍賣，涉及太子灣公園、靈隱路、北山街等多個知名景點。首次拍賣時，這21處物業成交了12處，流拍9處。其中最受關注的靈隱路36-2號（原星巴克靈隱路店）首年租金以50.5萬元成交，競得人為一家山東青島的企業。

　　去年12月，位於北山街聖塘景區的“西湖邊最美星巴克”店舖石函精舍5年租賃權在産金所網站拍賣，最終以252.1萬元/年成交，折合每天租金約7000元。此後這裡曾開出糖水鋪，但經營業態尚未穩定。2021年7月，建築面積850m²的北山街43號房産5年租賃權在産金所網站拍賣，首年租金以417萬元成交，目前這裡經營的是一家名為“緯翰酒店”的精品酒店，攜程上顯示，該酒店僅有4間套房，目前非旺季的每晚房價從1580元至5398元不等，以此計算，如果訂單全滿的話，每天房價收入超過1.2萬元。

　　北山街43號租賃權拍賣截圖（來源 産金所）

　　不過，也有不少西湖邊的商亭、商鋪，因為地段較僻靜或者租金較高而流拍。5月19日，六和塔公園內的兩處商亭5年租賃權分別以20萬元/年和30萬元/年在阿裏資産平臺拍賣，但雙雙流拍。今年年初，“西湖邊絕佳觀景露臺”所在的北山街94-95號老別墅“穗廬”曾經在産金所拍賣5年租賃權，但因無人報名，延期拍賣後無奈撤回。

　　在高老闆看來，不僅情定商亭的租金讓人意外，西湖邊商亭的總體租金，放在當下的環境仍是偏高的。“這兩年經濟情況不好，雖然疫情期間國家有相應的減免政策，在一定程度上緩解了經營壓力，但仍有許多商家感到難以為繼，甚至提前退租。”

　　一家商亭老闆説，“在西湖邊開個小店”聽上去很美好，很多外行人、外地人都因此逐夢而來，沒有經過盡調，就高價拍下西湖邊商亭商鋪的租賃權。其實這些高租金的商亭商鋪，對運營者是一種考驗，採取何种經營業態、如何回本、如何盈利，都是一門學問。 

來源：潮新聞    | 撰稿：徐叔競 李世嘉    | 責編：汪傑菲    審核：張淵

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