“現在的新小區，很多都沒有商鋪，吃早飯都沒地方去。”前幾天，小K和朋友在微信群聊天時，隨意提起的一個話題，引起朋友的激烈討論。

　　小K還注意到，過去網站上、手機短信、線下傳單等渠道，各種旺鋪銷售廣告隨處可見，但是最近幾年，這類廣告突然就“不見”了。曾經一度火熱的商鋪，如今卻悄無聲息。

　　商鋪供應呈大幅下降趨勢

　　整體看，近十年，杭州商鋪供應呈大幅下降趨勢，尤其是G20峰會以後，供應量直線下滑。

　　據克而瑞數據顯示，2015年杭州商鋪供應量達到頂峰，當年有約188萬方商鋪入市，隨後便直線下降，2019年以來商鋪的供應面積都未超過100萬方，最低點比起2015年高點時甚至降了一半以上。

　　杭州商鋪類型有不少，有的是商業綜合體內，有的是寫字樓沿街一樓，還有一種就是大家更熟悉的住宅小區沿街底商。

　　住宅底商從何而來呢？記者從杭州一本土房企人士了解到，在杭州，純宅地會有不超過地塊地上總建築面積的10%來做公建配套，通常是商業和社區公益性配套用房，部分地塊出讓文件會明確公益性配套用房具體面積，也有不做具體要求，其他面積開發商可以自行規劃。

　　更早前，對於自行規劃的部分，開發商主流做法是設置沿街商鋪、底層商鋪等産品；而最近5年，開發商反而不願在沿街設置商鋪，杭州新建住宅設置底商的小區，相比多年前更少了。

　　以江幹區艮北新城為例，這是杭州近年迅速開發起來的代表性板塊，區域內住宅開發項目集中，但近五年設置商鋪的小區鳳毛麟角。

　　除了自帶商業的楊柳郡、雲悅灣、匯港城等大體量項目，以及雍澤府、雍華里、親愛裏等開發較早的純住宅小區有沿街底商，近五年來拿地建設的小區，諸如棠悅灣、博翠碧藍灣、前灘名邸、對越天等鮮有商鋪，今年在售的雲翠金瀾府、望斕翠印府、紫映雲來府乾脆不設商鋪。

　　還有2021年正式開啟商品住宅開發的錢江新城二期，是杭州新房市場的新晉豪宅板塊，不到兩年時間陸續開發了13個項目，但是基本上不做底商。這並非少數，城東新城、三塘、濱江、奧體、勾莊等板塊近年來都存在這種情況。

　　房企開發策略發生改變

　　如果細心的話，你會發現杭州房齡久的小區，沿街大都會做商鋪，有的還不止一層。那麼，為何最近幾年商鋪越做越少了？

　　從事房産行銷十餘年的地産“老兵”老姚告訴記者，之所以做的越來越少，受到房企開發模式，以及商鋪這類産品市場需求的影響。

　　老姚解釋，在現如今高週轉開發模式下，房企開發模式化，從拿地規劃到開盤銷售整體提速，但商鋪通常要等到住宅賣完才開始賣，並且賣得也不如住宅快，顯然不符合現有開發模式。

　　“有市場，開發商當然是樂於做商鋪的。”老姚説，商業和住宅物業的定價不同，即便杭州住宅實行限價，但商鋪價格不受住宅限價影響，小區底商通常在單價上會比住宅更高，以前基本能做到住宅價格的1.5倍，開發商能在商鋪上做出利潤。

　　不過，近年來市場對商鋪的需求明顯減少。老姚回憶，十年前有客戶買商鋪都不止一個，原本一個小區的沿街底商就不多，當時買到好位置的商鋪都要靠關係。但是，隨著電商興起、網購愈發普及，尤其是2018年前後多網購平臺崛起，商鋪就沒那麼火熱了。

　　“需求少，不好賣，商鋪的行銷成本反而增加了，成本測算下來不如把這部分面積做成住宅，早點回籠資金。”老姚説道，為了摳這部分利潤，前兩年甚至出現把商業部分做成“商墅”的情況，但很快被叫停。

　　“一鋪養三代”觀念淡化

　　相信很多人都聽過“一鋪養三代”的説法。過去，有購房者在小區賣一套住宅後，手裏如果有餘錢還會“順手”投資一間商鋪，靠收租獲取回報。如今，“一鋪養三代”的觀點逐漸淡化，買商鋪的人變少了。

　　商業地産機構的陸女士告訴記者，商鋪作為投資屬性較強的産品，購房者看中的是總價以及出租回報，但現如今商鋪價格還是比較高的，回報也沒那麼理想。

　　數據顯示，2016年前後，杭州商鋪的成交均價還在2萬/㎡左右；2018年突破2.5萬/㎡，今年以來商鋪成交均價更是破3萬/㎡。

　　諸如丁橋、華豐這些區域，有小區沿街一套小面積商鋪總價也要接近200萬，好點位置總價還要更高。

　　“地段、人流量好點的區域，買商鋪還有價值，但人流量差的地方商鋪出租難、空置期長，也很難轉手。”陸女士介紹，目前杭州市場上商鋪投資回報率基本在3%-4%左右，不空房已經算很好了。

　　陸女士還提到，現在網購、外賣已經融入人們的日常生活，商鋪的生存空間受到擠壓，經營戶的經營積極性不高，很多小區門口的商鋪只有像水果店、理髮店、藥店還有人流量，其他行業底商很難做起來，不少商鋪即便租出去，也經常面臨退租、轉租的情況。

　　從事裝修行業十五年的吳經理給記者分享了近期他遇到的一個案例。半年前，吳經理給朋友裝修一間咖啡館，位置就在拱墅祥符一小區沿街商鋪，但裝修完開業不到半年就貼出轉讓廣告。“商鋪我裝修過不少，咖啡館、棋牌室、美容都有，但是能撐過一年的不多。”老吳説。

　　“要麼總價高，要麼回報率低、租金不穩定且升值潛力不大，放在手裏算不上優質資産，這是現在人們不願買商鋪的主要原因。”陸女士總結並玩笑道，以前是“一鋪養三代”，現在是“一鋪愁三代”。

來源：潮新聞    | 撰稿：武恒光    | 責編：俞舒珺    審核：張淵

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