近日，《南寧市經濟適用住房管理辦法(徵求意見稿)》（以下簡稱《徵求意見稿》）公開徵求社會各界的意見（詳見本報11月25日2版報道），其中不少條款受到市民關注。《徵求意見稿》都有哪些重點修改？為什麼要進行這些修改？11月27日，記者帶著讀者關心的問題，請南寧市法制辦和南寧市住房保障和房産管理局的相關負責人做了相關解讀。

購買面積

新建和已建經適房有區別

問題：《徵求意見稿》規定經適房的保障面積是60平方米，但為何又規定“單身人員購買經濟適用住房的建築面積控制在70平方米以內”？

解答：國家新出臺的建設標準規定，新建經濟適用住房單套的建築面積要嚴格控制在60平方米以內。由於老辦法規定的範圍是“60至80平方米”，南寧市目前已經建成的經適房有部分是超過60平方米的，在很長一段時間內仍需要消化。為此，在嚴格控制新建經適房面積的基礎上，《徵求意見稿》對在國家新規出臺前已經建設的經適房，限定單身人員購買的面積為70平方米。

此外，國家的經適房保障對象為家庭戶，為保障更多的家庭戶能購買到經適房，《徵求意見稿》在準入方面提高了單身人員購買的門檻，將單身人員購買經適房的年齡從30周歲提高到了35周歲。

購買條件

有一年以上南寧市城鎮戶口

問題：現行的《南寧市經濟適用住房管理辦法》（以下簡稱舊辦法）在準入條件上，雖然也有戶籍上的要求，但是對於年限卻沒有作出具體的規定。《徵求意見稿》卻要求，申請購買經適房要符合的其中一個條件是“取得本市城區範圍內城鎮居民戶口一年以上並在本市城區範圍內工作或實際居住生活”，為何會有這樣的變化？

解答：在這次修改的幾個條文中，備受關注改變內容之一，就是申請對象準入條件的變化。2010年之後，國家出臺的相關辦法明確了經適房和廉租房都一樣是保障低收入人群的住房。為了適應國家的新規定，在參照了南寧市已經出臺的同樣是保障低收入人群住房問題的相關規章上，此次意見稿就對申請對象的條件作了進一步規定。

至於為什麼一定需要“本市城區範圍內城鎮居民戶口一年以上”，是因為出於經適房主要是保障本市的低收入人群住房困難家庭的考量。要求在城區範圍內取得城鎮居民戶口一年，就能避免外地人群臨時將戶口遷移過來也能申請，從而導致保障範圍擴大的情況出現，真正保障本市居住一年以上的低收入住房困難家庭。

申請購房除了收入還計算財産

問題：《徵求意見稿》規定，申請購買經適房的，應當同時符合幾個條件，其中針對“收入”的規定為：家庭每人平均年收入低於市人民政府公佈的低收入標準且家庭財産之和低於市人民政府公佈的低收入標準的8倍。這與現行的申請經適房的收入核定標準有什麼區別？

解答：目前，申請經適房只用核對家庭收入。在家庭每人平均收入上，《徵求意見稿》的表述實際上與現行的“家庭年每人平均收入低於市統計局向社會公佈的上年度城市居民每人平均可支配收入的80％”的申請條件一致，強調要以南寧市人民政府公佈的低收入標準為準。將家庭財産之和也納入準入條件，是根據《南寧市人民政府辦公廳關於印發南寧市城市居民低收入家庭收入核對暫行辦法的通知》（南府辦〔2011〕83號）文件對城市居民低收入家庭收入核對的有關規定來制定的。

舊辦法曾以家庭年每人平均收入作為申購經適房考核的一個條件，但對家庭財産是否納入家庭收入進行考核沒有明確。如此一來，“開寶馬賓士也能購得經適房”的怪現象就可能出現。例如，市民陳先生從事低收入的工作，不過，他繼承了一大筆可觀的財産，不但買了豪車，生活也比較奢侈，經常穿名牌下館子。但是，按照舊辦法，陳先生不但符合了戶籍等其他申購條件。而且，因為自己的工作收入比較低，收入條件也滿足了申購要求，最終能順利購得了經適房。

相比舊辦法，《徵求意見稿》抬高了準入條件的門檻。根據民政部出臺的相關規定，低收入家庭的審核應包括家庭收入和家庭財産兩部分。此外，依據南寧市出臺的低收入家庭收入核對相關辦法的類似規定，《徵求意見稿》也將家庭財産之和納入申購準入條件的考核，“家庭收入”和“家庭財産”這兩個條件疊加，家庭收入有哪些，具體財産有哪類，都可以依據相關規定來核對。今後，開著豪車又想混進申請經適房隊伍中的投機人群將被擋在申請門檻之外。

準購資格購房申請兩年內有效

問題：目前經適房的準購證沒有期限，按《徵求意見稿》規定，經適房準購資格書有效期為兩年。有效期過後仍需購買經適房的，按規定的條件和程式重新申請，為何這樣規定？

解答：經適房實行的是輪候保障制度。具體而言，就是申購對象在取得準購資格之後，還不能馬上購房，要按照取得準購資格書的順序排隊，依次申請。如果長期排不上隊怎麼辦？按照舊辦法，申購對象在取得經適房準購資格證之後，如果沒有輪上號購房的，那麼準購資格證可以長期有效。

在現實中，如果申購人長期沒能申購經適房成功，那麼隨著時間的推移，申購家庭的自身收入情況和家庭財産狀況也會發生變化。例如，市民李先生在兩年前申購經適房時是符合條件的，但是在這兩年期間，他因為對已有的經適房項目地段不滿意，一直都沒申購成功。這兩年裏，李先生升了職，收入大增，而且在別處還買了商品房。顯然這個時候，李先生就已經不符合申購經適房的條件了。

目前經適房的建設週期為兩年，也就意味著，申購人群在兩年內，就一定會有房源供其申請。為了避免申購對象因為自身原因長期不申請，而期間已經出現不符合購買經適房條件的情況，《徵求意見稿》就對準購資格書有效期進行了明確。

《徵求意見稿》還要求住房保障部門在申購對象購房時，還要對其家庭收入、財産、住房狀況、家庭人口等情況進行復查，經復查符合經適房購買條件的才予以購房，不符合經適房購買條件的，取消其準購資格。

退出機制經適房禁止上市交易

問題：《徵求意見稿》規定，購房家庭對經適房擁有有限産權，只能用於自住，不得上市交易、閒置、出借及擅自改變住房用途，可以抵押，抵押處置執行本條規定。這是否意味著今後經適房不能上市交易？

解答：按照舊辦法，申請家庭在取得房屋所有權證之日起滿5年後，可以上市交易。不過，上市交易的過程中，需要按照屆時同地段普通商品住房與當時購買經適房（包括購買面積超過保障面積部分的價款）差價的60％向政府交納相關價款。

這是因為，經過5年之後，經適房的周邊配套已經齊全，以前以每平方米2000多元購得的經適房，屆時就可能升值到每平方米六七千元。這時候，對於部分投機的家庭而言，在按照普通商品住房均價補齊差價後，仍能可以賺取部分利潤。因此，就可能有人會鑽空子，打著申請經適房的名義購房，在獲得房産證5年後，通過出售獲利。

經適房本來就是用來保障低收入人群的，當這些人申購之後，如果以後在別處又有新住房，其本身就已經不符合購買經適房的條件。當他們將這部分經適房出售之後，經適房性質就發生改變，減少了經適房數量，政府只能另選土地再建新的經適房項目來保障新的低收入人群，在土地資源越來越緊張的情況下，將導致經適房越建越偏遠。

《徵求意見稿》在參考了外省區成熟的做法之後，對經適房上市交易進行了限制，明確禁止經適房上市交易。此外，還規定購房家庭退出經適房只能由政府回購，這樣一來，經適房在保障低收入人群的系統內迴圈，不但可以保證土地資源的高效利用，而且還可以讓這些經適房保障其他一些需要保障的城市低收入住房困難家庭。