信貸收緊、自住分流、供應加大、成交萎縮……一季度的樓市就在諸多的關鍵詞中暗淡收場。從市場的供不應求，到蓄客放緩，房企正在適應種種新變化。業內人士認為，二季度將成為房企衝擊全年業績最關鍵的階段，市場和企業又會有何種表現？

剛需項目全面開閘

儘管今年一季度，北京市場的交易量沒有延續去年的熱度，但並未影響到房企推盤的熱情。

4月份以來，房企推盤節奏明顯加快。據亞豪機構統計數據顯示，近期市場幾乎被剛需項目“壟斷”，包括中國鐵建·北京山語城、中國鐵建·原香漫谷、中國鐵建·國際花園、東亞·首航國際、格林雲墅、東亞·朗悅居、東亞·印象臺湖在內，共有7個在25000元/平方米以下的剛需項目開盤入市。據此前機構統計，預期4月入市的項目近40個，未來還將會有更多的剛需項目入市。

值得一提的是，房企的推盤規模有著擴大化的趨勢。上周，中國鐵建一舉推出了位於房山區的中國鐵建·原香漫谷、中國鐵建·國際花園以及位於豐台區的中國鐵建·北京山語城三個項目，位於順義區的中鐵·花溪渡也已于上周同時取證，近期即將開盤。

如此大手筆推盤的還有東亞地産，在近期連續推出了位於通州的東亞·印象臺湖、順義區的東亞·首航國際和房山區的東亞·朗悅居三個項目。據了解，僅這兩個房企在近期累計推出的房源已突破2000套。

據知情人士透露，上述兩家房企都是為了補充現金流而密集推盤，在市場預期未發生轉變的情況下，未來或許會有更多項目加入到快速高週轉的隊列中來。

第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部助理董事王華也表示，自住型商品房對於剛需型樓盤的影響顯而易見，而銀行信貸方面也並沒有太多利好消息，房企將更多依靠自身銷售資金回籠，加速推盤不失為應對當前市場情況的一個舉措。

樓市向買方市場轉移

充足的供應並未獲得市場的垂青。機構統計顯示，4月份北京已有13個項目入市，累計供應套數逼近3000套，與3月份同期的供應套數相比增加了18%。然而，雖然4月份樓市供應的發力已全面超過3月，但成交數據卻出現三成左右的下滑。據北京市住建委官方數據顯示，截至4月15日，上半月僅累計成交1976套，無論是數量還是面積的成交情況，都在繼續縮水。

但新京報記者從目前在售的多個項目了解到，房企的平價快跑已成共識，但在快跑的同時，房企方面並未出現大規模的放鬆價格。

對此，亞豪機構副總任啟鑫分析認為，供應與成交截然不同的表現，從一定程度上證明，市場對供應的增加並不“買賬”，在客群日益轉濃的觀望情緒中，向來以剛需房源的成交為支撐性力量的北京樓市，正在加速向買方市場轉移。

根據近期入市項目來看，進入4月以來，房山區已成為繼大興區之後的主要供應板塊，目前區域市場供應量仍在持續增加。但業內人士也認為，房山區供應量的激增將會快速消化之前蓄積的客戶，在當前整體市場進入新一輪觀望期的視窗環境中，未來房山的庫存去化速度可能會放緩，甚至不排除會出現後續項目以價換量。

分析

二季度將成房企跑量高峰期？

在採訪過程中，多位業內人士都表示，2014年剛需市場蓄客量很難再現去年的火爆狀態，供需比差距縮小已成事實。

亞豪機構副總任啟鑫認為，下半年，在自住商品房大量上市形成的客群分流壓力下，剛需市場的銷售難度與銷售風險將與日俱增，對於剛需項目而言，越晚開盤，項目溢價空間就將越小，因此，儘早跑量出貨，已成為房企的普遍共識。今年二季度將成為房企衝擊全年業績最為關鍵的階段，二季度剛需項目的推盤量有望達到全年的供應高峰。

在第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部助理董事王華看來，2014年全年的市場走勢並不能定性為悲觀，她認為土地市場的火爆，也是房企對於後市看好的一種判斷。“如果後期項目不能做到地價的兩倍以上，必然會賠錢。”王華説。

房企

邊看邊等，延長蓄客週期

實際上，自住型商品房對於市場的影響還在進一步蔓延。“新推出的一批房源，和上期同樣的産品和戶型，無論是做活動還是宣傳，蓄客效果都大大減弱。”位於南五環外某改善型項目的代理公司負責人表示，在價格沒有大幅提升的情況下，由於蓄客不夠理想，開盤時間還沒確定。

同樣的情況也出現在北五環外的某項目，據新京報記者了解，該項目自今年初就已在為推新而做準備，但截至目前，推盤時間一改再改。其相關負責人私下告訴新京報記者，目前的市場環境尚不具備項目開盤的條件，還想再等等，找一個比較合適的時間點再推出項目。

據一位不願具名的房企人士透露，自住型商品房對樓市的分流作用已沒有爭議。在普通商品住宅與自住房兩者之間，更多的購房人會首選去嘗試購買自住型商品住房。這也直接導致目前商品房蓄客不佳的情況。

■ 市場

10萬元/平方米項目或扎堆入市

去年下半年以來，北京高端市場受“4萬元禁令”的影響，多個高端住宅項目推遲入市時間。進入今年以來，隨著泰禾北京院子、閱園等兩個高價項目的入市，高端住宅的供應量也開始逐漸增加。據第一太平統計顯示，目前北京高端甲級公寓的成交均價在63000元/平方米左右，預計未來這一價格將會逐漸升高。

據新京報記者了解，年內將至少有五個高端項目預計進入市場，包括保利海德公園、中赫·萬柳書院、駿豪中央公園廣場在內，昔日地王項目都將有望陸續入市。“去年萬科收購凱德的地安門項目，以及三里屯的通盈中心也都計劃今年開盤。”據第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部經理董月介紹，預計在今明兩年入市的高端項目大約在10個左右，而據他透露，多數項目的預售價格都超過了10萬元/平方米。“目前住建委對高端住宅的管控仍比較嚴格，項目對於銷售價格預期，和實際獲批的價格還是會有相當的差距。”董月説。

另據某高端項目房企負責人介紹，雖然剛需市場目前觀望氣氛濃厚，但對於高端市場而言，很少會採用以價換量的方式，價格相對穩定。“目前高端市場處於量跌價增的態勢，高端項目也更傾向於高週轉模式，大家推盤的積極性都在增高。”他表示。