市場期待已久的供地不期而至：11月1日，濟南市國土部門發佈公告，一口氣推出24宗居住、商業商務和工業地塊，其中20宗居住和商業商務地塊佔據絕對大頭，總面積達957596平方米，約合土地1436.4畝。最為引人注目的是新東站片區首次大規模供地，此次推出7宗居住用地和4宗居住、商業商務混合地塊，總面積達664864平方米，約合土地997.2畝。
張馬屯 首次集中出讓土地，住宅控高不超百米
此次新片區推出的是張馬屯三四期地塊，也是張馬屯片區首次集中出讓土地。7宗居住用地共480855平方米，約合土地面積721.2畝;4宗居住、商業商務混合地塊共184009平方米，約合土地面積276畝。這樣一來，張馬屯片區地塊推地997.2畝，成為僅次於唐冶片區、潘田片區之後，今年濟南土地市場單次供地面積第三大區域。
新東站片區定位為濟南次中心之一，分為核心區、張馬屯片區、田園新城、球墨鑄鐵廠片區等。因其被視為濟南繞城高速以內、主城區東北部最大一片待開發土地，格外受開發商關注。從方位上看，張馬屯片區位於新東站西側，與新東站中間隔著田園新城。據了解，張馬屯片區由濟南軌道交通集團熟化整理，一期二期地塊熟化條件還沒有達到出讓條件，因此先推出了三期四期地塊。
根據片區規劃要求，7宗居住地塊上住宅建築全部控高，最高不能超100米，多數地塊最高不能超84米。在4宗居住和商業商務混合地塊中，出讓條件均要求規劃住宅建築為高層，規劃商業建築為多、低層，且不與住宅混層安排。
本次公告出讓居住用地設立最高限價，網上交易達到最高限價的採取“限地價競配建政府儲備性安置房面積”方式確定土地競得人。因此，這次土拍很難出現去年8月張馬屯舊改地塊高溢價成交的情況。張馬屯舊改地塊位於奧體中路東側、工業北高架南側，當時萬科經過327輪競價，以溢價率342%摘得，達9613元。在當時引起市場一片驚呼，但一年後經過唐冶、長嶺山片區土拍“洗禮”，市場已對上述區域樓面價有了一定接受能力，特別是在限價政策下，東部均價低於1.5萬/平方米的樓盤比較搶手。目前片區周邊房價在1.3-1.9萬/平方米左右，上週末該片區內的新城香溢瀾庭剛剛開盤，均價在1.3萬/平方米左右，而前段時間工業北路一新開精裝盤首開均價1.93萬/平方米，此次張馬屯片區地塊首次入市，成交情況將決定未來片區房價定位。
南北康片區 300米超高層地標改寫“第一高”地圖
令人關注的還有市中區南北康片區。此次南北康片區推出103省道西側2宗居住用地和1宗商業商務用地，總面積120618平方米，預計會捆綁出讓。2016年11月1日，南北康片區有7宗地塊、約377畝溢價出讓，當時被市場稱為“南繞城高速以內最後一塊地”，今年下半年該地塊項目已入市，均價2.1萬元。一年後南北康片區再次供地，出讓土地面積約180.9畝，面積相當於去年的一半。
此次掛牌的103省道西側B-6商業商務地塊，地上最大容積率為7.6，規劃主體建築高度控制在300米左右。在英雄山路-103省道沿線，位於領秀城的魯能希爾頓酒店高約185米成為濟南南部“第一高”，其次為166米高的祥泰廣場;位於英雄山立交西北角的地塊，綠地集團計劃建設一棟高度超過200米的超高層。而掛牌地塊上300米的超高層地標建築將南城推上一個新高度，可與城區中部的綠地中心比肩，向東城CBD、漢峪金谷超高層地標建築高度看齊。
目前，南城生活配套已成熟，二環南快速路開通，軌道交通M2線待建設，交通設施便利，區域價值凸顯。據業內人士介紹，新出讓地塊與去年土拍地塊緊鄰，綠地去年拿下南北康組團地塊後仍在消化中，已有多家大牌房企虎視眈眈，有意在該區域佈局。
棚改、舊改地塊 在城市框架中都是未來地區中心之一
這次還推出多宗棚改、舊改地塊，位於東北部、北部、西北部和西南部，在濟南新城市框架中都是未來的地區中心之一。
其中，省級棚改項目市中區機床一廠安置地塊，出讓面積22198平方米，目前這裡正在進行劉長山路二期西延施工。土地出讓前須銜接教育主管部門，明確擬出讓居住地塊新增入學需求的解決辦法。這裡屬於將來12個地區中心之一的王官莊片區。
省級棚改項目歷城區洪翔路東A、東B地塊，前者為商業商務地塊，後者為居住、商業混合地塊，出讓面積共27692平方米。這兩宗棚改項目地塊位於地區中心洪樓片區，與山大老校、洪樓銀座、大潤發相距不遠，位置比較優越。根據出讓條件要求商業建築為多、低層，且不得與住宅混層安排;地塊A、B規劃建設須與軌道交通相銜接，滿足軌交建設要求。在軌交規劃中，環線設有洪家樓站，有可能與掛牌地塊相銜接。
舊改地塊中，槐蔭區西沙王莊城中村A-1地塊面積最大，為居住用地，出讓面積50625平方米，約合土地面積75.9畝。該地塊位於二環西高架北接天橋立交附近，為美裏湖地區中心範圍。去年，西沙王城中村項目已啟動改造，將變身集住宅、商業設施、醫療學校為一體的新型城市社區。作為統徵儲備用地的歷城區李東李西舊改地塊推出2宗商業商務用地，總面積71599平方米，其中一宗地塊須配建用地面積不小于3000平方米的公交樞紐。這兩宗地位於董家片區，該區域是未來濟南的地區中心之一。另外，這次供地還推出3宗工業地塊以及1宗公共設施用地——魯藝劇院東鄰項目，該項目地上為城市道路、地下停車，出讓面積2390平方米。
還有多宗“大塊頭”年底前排隊待入市
今年上半年，濟南重點保障CBD、潘田片區用地，進入下半年後，濟南加快供地節奏，先後有唐冶、漢峪片區大體量供地。但是，9月、10月市場供應略顯冷清，在剩下兩個月的時間裏還有哪些區域供地?據業內人士介紹，張馬屯片區一期二期地塊熟化接近尾聲，大約能推出400多畝居住、商業用地;郭店和董家區域也有300多畝正在研究;體量比較大的像高鐵圍合南地塊有500多畝、劉智遠片區有600多畝會儘量推出;工業北路兩側大辛片區也會三四百畝地待入市。此外，還有其他較小地塊有待推出。
調控發力供給增多省城樓市將趨平穩 8月、9月濟南房價連降
10月末,國家統計局發佈了《70個大中城市住宅銷售價格月度報告》,公佈9月份全國70個城市的房價統計數據。濟南的新房和二手房價格在經過8月份的雙降後,9月份繼續下降,降幅也增加了。青島、煙臺、濟寧的新房和二手房價格雖然仍在上漲,但是漲幅都出現了下降。
其中,在新建商品住宅方面,濟南環比下降0.6%,同比上漲5.1%;青島環比上漲0.1%,同比上漲4.5%。另外納入統計的省內其他兩個城市煙臺和濟寧,房價依然維持上漲態勢。其中煙臺新房環比上漲0.4%,同比上漲8.0%;濟寧新房價格環比上漲0.8%,同比上漲9.1%。
在二手住宅方面,濟南的價格也實現下降,環比降幅為0.2%,同比上漲7.5%。青島二手房價格則出現了輕微上漲,環比漲幅為0.3%,同比上漲10.2%。另外,煙臺二手房環比上漲0.3%,同比上漲6.4%;濟寧二手房價格環比上漲0.5%,同比上漲6.5%。
8月份,濟南的新房價格環比下降0.3%,結束了持續五個月的微漲,而9月份濟南新房價格持續下降,下降幅度也增加了0.3個百分點,出現了兩個月的連續下降。另外,青島、煙臺和濟寧三個城市,新房和二手房價格雖然仍在環比上漲,但是漲幅與上月相比,已經出現了回落,總體來看,調控效果明顯,房價正趨於穩定。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉對9月份房價數據進行了解讀。首先,熱點城市新建商品住宅價格環比繼續全部下降或持平,同比漲幅全部回落。其次,70個大中城市中一線城市房價環比繼續下降,二三線城市漲幅繼續回落或與上月相同。初步測算,9月份,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比均下降0.2%。二線城市新建商品住宅價格環比上漲0.2%,漲幅與上月相同;二手住宅價格環比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.2%和0.3%,漲幅比上月分別回落0.2和0.1個百分點。另外,70個大中城市中一二三線城市房價同比漲幅也繼續回落。
濟南市建設部門相關人士表示,四季度濟南有大量商品房入市,對庫存量進行補充,將進一步緩解新房市場的供需緊張關係。另一方面,調控政策一直沒有放鬆,信貸政策也在收緊,加上租賃新政的出臺,種種因素作用下,濟南樓市的預期正在降低,房價上漲壓力減小,市場也越來越趨於穩定。
