老年人的房子究竟是怎麼被過戶的?
“經過公證的授權委託書是導致房屋被賣的關鍵文件。”據致誠公益刑事項目負責人武婕分析，“委託代理人”正是基於一份經過公證的授權委託書，就能夠在老年人完全不知情的情況下就賣掉房子。委託書中大多標明“我要成本價出售位於某處的房産，由於不能親自辦理，特委託受託人全權代辦抵押登記、簽署有關文件協議、領取權證、辦理提前還款、解除抵押登記、網簽、過戶、提款、轉委託……”字樣。
老年人在“委託代理人”的“忽悠”之下，不明就裏就對該委託書進行了公證，這就完全符合房屋管理部門對於他人代辦過戶的要求，相當於老年人在向“金主”借款時，就同時把房子交由他人掌控，而不是如理財一方所説的只是拿房本做抵押而已。
“老年人即使簽訂了授權委託書並公證，由於委託是單方法律行為，仍然可以通過公證來撤銷該授權。在我們提供諮詢的案例中，有些老人在房屋尚未被過戶前醒悟，通過公證撤銷了之前的委託公證。”武婕認為，即便如此老人依然難以保住房屋，因為還有“具有強制執行效力的債權文書公證”的存在，老人在與“金主”簽訂借款合同時，同時對還款協議進行了公證。這就意味著金主一方可以直接拿該公證書到公證處申請執行證書，然後向法院申請強制執行，拍賣老人的房産，而不需要經過老年人同意。
此外，因為老年人被“忽悠”到房管部門辦理了房屋抵押登記，如果不能按時還款，未經“金主”同意，是不能自己賣房的。“抵押登記使該房産成為了債權物的擔保，即使老年人只有一套房産，也難逃被變賣的結局。”武婕説。
“這些案件都是有著相似‘套路’，充分利用了老年人不懂法的心理，通過別有用心提前設計好的各類法律文書，以及一系列經過精心策劃、環環相扣的操作手法，讓老年人最終陷入房子被變賣和過戶的深淵。”
新“房詐”，披著合法外衣的“銀發收割”
“我們分析認為，這就是以‘理財’之名實施的新型‘房詐’，是披著合法外衣專門針對老年人群體的‘銀發收割’。”武婕説，騙子的作案手法看起來嚴絲合縫，而且似乎有著完備的法律文書作支撐，但並非無懈可擊。
“越來越多針對老年人的詐騙案件呈現出鏈條化、分工化和職業化的特點。”中國人民大學法學院教授劉俊海認為，如果僅聚焦詐騙的某個孤立環節，很難發現問題，只有調查清楚所有環節，全面捋清整個鏈條，確認不同的人在鏈條中扮演的角色和承擔的法律責任，才能有效打擊此類詐騙行為，維護老年人合法權益。
“老年人的房屋之所以被騙，其核心在於對授權委託書和具有強制執行效力的債權文書進行的公證。”劉俊海分析，如果能夠證明公證環節中，公證處存在過錯、沒有盡到審查材料真實性的義務，或公證違背了自己的真實本意，又或者公證環節被不法分子和公證員惡意串通、實施欺詐等情形，這些不利於老年人的公證書不僅可能被撤銷，還可以追究相關人員的法律責任。
“失房”之痛雖然在持續，“保房”行動同樣在發力。在老人們的努力和律師們的幫助下，事情的真相層層剝開，行騙的“套路”和目的日漸清晰，援助的力量愈發壯大，維權的決心異常篤定。
老人們對公證處進行了多次復核和投訴。今年5月3日，針對“北京市國立公證處接連發生數起為不真實的事項出具公證書，導致當事人房産在不知情的情況下被買賣或抵押的情況”，司法部對該公證處予以一系列處分，並吊銷了曾多次為老年人辦理牽涉“房詐”公證的公證員李某、馮某的執業執照。
此外，在律師們的援助指導下，老人們正在積極通過民事和刑事兩種途徑同時尋求救濟。“接下來我們準備向法院提起因欺詐而確認貸款、抵押合同無效的訴訟，還將向公安機關申請立案偵查，追究這些不法分子的刑事責任。”受害老人們告訴記者。
截至目前，有的老人通過提起訴訟、異議登記等法律手段，暫時保住了自己的房子;廣某也因為涉嫌非法集資、詐騙罪被檢察院批准逮捕。老人們的“保房行動”也取得了初步成效。
採訪中記者感受到，面對老來失房的不幸，老人們雖然承受著身心的巨大痛苦，但卻沒有因此一蹶不振、放棄希望，也沒有選擇極端的私力救濟，而是通過情感和生活上守望相助、相濡以沫，抗爭和維權中互通資訊、共用證據，在學習法律、依法辦事的軌道中積極尋求著對自我權益的捍衛。“曾經我們因為不懂法，讓騙子鑽了空子丟了房子，現在我們要靠法律，拿回自己的房子。”老人們説。
初審編輯 高聰聰
