山東青島試點既有住宅加裝電梯 未來10年徵收拆除的住房不在範圍內 須經本單元全體業主同意
本市行政區域內依法建設並投入使用，未列入未來10年內住房徵收、拆除計劃，且符合加裝電梯條件的住宅，將成為既有住宅加裝電梯的試點對象。日前，市政府辦公廳下發《關於印發青島市開展既有住宅加裝電梯試點工作實施方案的通知》（以下簡稱《方案》），明確了既有住宅加裝電梯的試點對象、加裝條件、加裝實施主體、實施程式、資金來源等問題。昨日，市城鄉建設委對這一《方案》進行了解讀。
【實施】 考慮老齡化和實踐需要
市城鄉建設委有關負責人表示，《方案》的出臺很有必要，這主要有兩方面的考慮。一是應對我市人口老齡化的需要。我市已進入人口老齡化社會，居家養老仍是主要的養老方式之一，生活在未設置電梯的住宅中的老年人存在上下樓困難。二是我市個別小區業主的實踐需要。我市個別小區業主已經開始醞釀既有住宅加裝電梯，但由於我市尚沒有出臺指導性的政策，相關工作仍處於前期階段，未進入實質性操作。因此，出臺《方案》，可以指導我市既有住宅加裝電梯的試點工作。
今年8月25日，山東省人民政府印發了《關於運用綜合政策措施支援擴大消費的意見》，其中第22條規定，每個市、縣（市、區）先選擇有條件的小區或部分樓棟開展既有多層住宅加裝電梯試點。截至目前，還沒有看到有關省內城市出臺政策的報道，我市應是省內第一個出臺這方面政策的城市。不過省外已有比較成熟的經驗可供參考，據調研，已有北京、上海、廣州、深圳、福州等多個城市就既有住宅加裝電梯工作出臺了政策，我市的《實施方案》也參考了這些城市的經驗。
記者從市城鄉建設委獲悉，《方案》出臺後，相關政府部門和區（市）政府還將根據工作實際和需要，陸續出臺一些配套政策，其中包括：區（市）政府將結合實際制定對《方案》的具體落實措施；市城鄉建設委將發佈《青島市既有住宅加裝電梯設計導則》，從技術上對既有住宅加裝電梯工作進行指導。
【解讀】
1、房屋專有部分建築面積和業主人數怎樣計算？
按照最高人民法院《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條、第九條計算：（1）專有部分面積，按照不動産登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；（2）建築物總面積，按照前項的統計總和計算；（3）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；（4）總人數，按前項的統計總和計算。
2、既有住宅加裝電梯日照間距測定應執行什麼規定？
這方面的規定主要有《青島市城鄉規劃條例》、《青島市人民政府辦公廳關於印發的通知》（青政辦字〔2011〕103號）等，其中青政辦字〔2011〕103號文件第九條規定，遮擋建築的背面有兩處以上凸出部位（陽臺頂板、雨棚等與房屋檐口齊平的突出物）寬度之和超過14米且超過建築總長的三分之一時，應當以該突出部位外緣為準測量間距。
3、業主簽訂的加裝電梯協議一般應包括什麼內容？
業主應當共同就以下事項作出書面約定：（一）加裝電梯的前期工作費用（包括結構安全鑒定、勘察、設計、方案公示等）、工程建設和安裝費用的預算及其籌集方案。（二）擬加裝電梯的配置方案（包括電梯型號、電梯尺寸、運作參數、具體配置等內容）。（三）電梯維護保養方式及其運作維護保養費用分擔方案（包括電費、維修保養費、管理費、電梯更新費等）。（四）與不同意加裝電梯的業主展開協商，並對利益受損業主進行補償的資金籌集預案。
4、既有住宅加裝電梯需要辦理施工許可嗎？
按照建築工程施工許可管理法規要求需要辦理施工許可證的，實施主體應當依法向建設行政主管部門辦理施工許可等手續。也就是説，對於加裝電梯部分建築面積達300平方米以上且土建投資額達30萬元以上的項目需要依法辦理施工許可證，其他項目不需要辦理施工許可。（本版撰稿 記者 吳帥）
