五天之內,濟南對樓市連發兩道“紅頭文件”,限購的殺傷力到底如何?分析人士認為,短期內房價不會下降,但漲幅有望放緩。
政策旨在打擊炒房客
濟南地産圈一位資深人士表示,這次限購總體上沒有2011年的力度大,當年對本地家庭“限二禁三”,現在是“限三禁四”。首付比例方面,上次規定貸款購買二套房最低首付比例為五成,後來一度提高到六成。另外,這次把房價相對較低的長清區排除在限購範圍之外。
本地家庭購買第四套房才限購,算是一大“亮點”。業內人士表示,這對剛需和改善型購房者來説,基本上沒有太大影響。顯然主要是針對炒房族的,旨在打擊投資客。
決定房價的根本因素是供求關係,濟南的住宅庫存量經過前9個月的快速消耗(前九個月大約賣出了10.5萬套新建商品住宅),已經降到了谷底。即便是現在開始加大土地供應量,開發企業馬不停蹄地走手續開工,從拿地到獲准預售,起碼需要一年的時間,短期內也很難改變供不應求的格局。“有的開發商把明年的房子都賣完了,拿什麼去調控?”駐濟某一線房企的相關負責人説。
拿地成本高房價難降
此外,土地價格直線上升,“麵粉貴過麵包”成為新常態,以郭店片區為例,去年樓面地價750元/平方米,不到一年就漲到接近6400元/平方米,開發商的成本擺在那裏,房價怎麼降?又能降到哪兒去?
不過,有一點是被業內人士廣泛認可的,濟南的房價大概不會任性瘋漲了。
對於非本地戶籍的新市民來説,只有一次購房機會,肯定要選擇配套、地段等相對較好的樓盤,傾向於一步到位的戶型。因此,市場上的小品牌、小戶型、位置偏遠、配套不完善的項目受到的影響更大一些。
調控政策接連出臺,雙箭齊發,對於市場預期的打擊遠遠大於交易本身。政策一旦開始轉向,説不定還有其他“後手”,更狠的殺招是不是在路上了?比如房貸加息、繼續提高首付等等。看空與看多的比例天平勢必逐漸傾斜。熱衷於炒房的投資客被抑制,剩下自住的剛需和改善型購房者,市場降溫是必然。
