成都出臺新政 商品房預售款監管措施升級

為進一步加強成都市商品房預售款監管，保障預售商品房工程建設，維護承購人合法權益，確保房地産市場平穩健康發展， 12月7日，成都市人民政府辦公廳印發了《成都市商品房預售款監管辦法》（以下簡稱《辦法》。

依照《辦法》規定，商品房預售款將全部直接存入監管賬戶，開發企業不得以其他任何形式違規收取購房款。

商品房預售款（以下簡稱預售款）具體如何收存、支取、監管？對此，成都市住建局相關負責人進行了解讀。

全過程監管 保障預售商品房工程建設維護購房人合法權益

預售款，是指房地産開發企業將取得商品房預售許可且未完成工程並聯竣工驗收的房屋預先出售給承購人，由承購人按商品房預售合同約定支付的全部購房款。

根據《辦法》，預售款的監管期限自商品房取得預售許可證之日起，至完成工程並聯竣工驗收合格後商品房集中交付止。

預售款監管遵循“專戶存儲、專款專用、全程監管、節點控制、多方監督”的原則。

成都市住建部門將負責建立全市統一的預售款監管服務平臺，以建設工程規劃許可證確立的商品房項目為單位，與商品房預售許可、預售合同網簽備案、建設工程施工管理、信用資訊管理等系統共用資訊，實現預售款監管網路化、自動化。

據成都市住建局相關負責人表示，成都市住建部門將利用監管服務平臺對預售款收存、支取情況進行監測和隨機抽查；各區（市）縣住建部門對監管服務平臺監測發現的資金異動等情況，會同有關部門依法開展調查處理；開發企業、承辦銀行的預售款收存、支取情況均可通過監管服務平臺實時呈現。

建立專用賬戶 預售款監管額度與開發企業信用等級掛鉤

預售款監管實行銀行專戶監管制度。

開發企業在申請商品房預售許可前，應當選定一家監管銀行的綜合性支行（以下簡稱承辦銀行），以商品房項目為單位開設一個預售款監管賬戶，承辦銀行在該監管賬戶下按預售許可範圍（最小為一幢）設立監管登記臺賬，記錄預售款收存、支取等情況；開發企業與監管部門、承辦銀行需簽訂預售款三方監管協議。

 在監管額度方面，《辦法》提出，監管部門應當根據取得預售許可證後至預售商品房完成並聯竣工驗收所需的工程建設費用總額核定預售款監管額度，具體在三方監管協議中予以明確。

其中，申請預售許可時，工程形象進度要求為正負零的商品房，監管額度不低於預售掛牌價款總額的百分之二十五；其餘工程形象進度要求的商品房，監管額度不低於預售掛牌價款總額的百分之十五。按照以上標準測算後的監管額度低於成都市建設工程平均建安費用標準的，按照建設工程平均建安費用標準計算監管額度。

預售款監管額度還與開發企業信用等級掛鉤。

開發企業申請商品房預售許可時，在本市住房和城鄉建設領域信用資訊平臺公示的信用等級為A++級且提供銀行保函的，監管額度下浮百分之四十；A+級且提供銀行保函的，監管額度下浮百分之二十；A級且提供銀行保函的，監管額度下浮百分之十；B級的，監管額度按正常值核定；C級的，監管額度上浮百分之二十；D級的，監管額度上浮百分之四十。

開發企業預售商品房期間，應當在商品房銷售現場公示預售款三方監管協議文本。

預售款全部進入監管賬戶

貸款購房的  入賬金額不得低於當地規定的貸款首付比例

《辦法》明確，預售款應當全部直接存入商品房預售合同約定的監管賬戶，開發企業不得以其他任何形式違規收取購房款。

開發企業在辦理商品房預售合同網簽備案時，預售合同網簽備案系統自動通過監管服務平臺核驗該商品房預售款存入監管賬戶的憑證；其中通過貸款方式購房的，入賬金額不得低於當地人民銀行規定的個人住房或商業用房貸款首付比例。

據成都市住建局該負責人表示，預售款包括承購人按商品房預售合同約定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業貸款、住房公積金貸款等全部購房款。

監管賬戶內資金達到監管額度後，超過監管額度的資金，承辦銀行憑開發企業的支付指令即可辦理資金劃轉業務。

監管額度內的預售款支取實施節點餘額管理

《辦法》對工程建設各進度節點上的預售款餘額也進行了明確。

支取監管額度內的預售款，在預售商品房達到不同工程建設進度節點時，應當滿足相應的資金餘額要求：

完成規劃地上建築層數主體結構工程四分之三，規劃用途為住宅的，資金餘額應當不低於監管額度的百分之六十，其他規劃用途的應當不低於監管額度的百分之四十；

完成主體結構封頂，規劃用途為住宅的，資金餘額應當不低於監管額度的百分之五十，其他規劃用途的應當不低於監管額度的百分之三十；

完成內外裝飾裝修，資金餘額應當不低於監管額度的百分之十五；

完成商品房建設工程並聯竣工驗收合格且商品房集中交付的，可以申請支取剩餘資金。

2016年7月17日前取得國有建設用地使用權的商品房項目，完成規劃地上建築層數主體結構工程二分之一且不少於7層的，可增加一次支取。其中，規劃用途為住宅的，支取後的餘額應當不低於監管額度的百分之七十；其他規劃用途的，支取後的餘額應當不低於監管額度的百分之五十。

開發企業申請支取預售款時其信用等級發生變化的，每次支取後的資金餘額同步調整。

此外，預售款未達到監管額度，開發企業要求支取用於非工程建設的款項，工程建設進度節點未達到工程節點資金餘額要求，開發企業直接截留預售款或轉入其他賬戶且未按要求整改到位，開發企業申請用於與承購人解除商品房預售合同時退房的結算退款，監管部門不得准予支取預售款。

未按規定存收預付款將被責令整改

整改期間暫停預售商品房網簽備案系統使用許可權

在監督管理方面，《辦法》提出，成都市住建部門應當加強監管服務平臺的監測和隨機抽查，並將各區（市）縣預售款監管工作納入年度考核事項；監管部門應當及時核查資金異動情況，受理諮詢投訴，會同綜合執法部門依法處置違規行為，並公開披露。

對於開發企業有下列情形之一的，由監管部門責令其限期整改，整改期間暫停預售商品房網簽備案系統使用許可權：

未按本辦法規定收存或支取預售款；

提供虛假證明材料申請支取監管額度內的預售款；

其他違反預售款監管規定的行為。

對逾期未整改到位的，按照相關規定，由監管部門通報批評，納入“成都信用網”公開披露並抄送企業總部；情節嚴重的，開發企業及相關負責人不得以企業或個人名義參加新的出讓土地競拍活動，不得申請審批新的建設項目，暫停辦理新的項目預售許可。

監管銀行違反預售款監管金融服務協議約定或承辦銀行違反預售款三方監管協議約定的，依照協議嚴肅處理；情節嚴重的，予以公開通報並抄送人行成都分行營管部、四川銀保監局。貸款銀行未按相關規定將承購人的商業貸款、住房公積金貸款發放至監管賬戶，由此造成監管賬戶資金不足以完成工程建設而停工6個月以上的，由監管部門及時向社會公告，並抄送人行成都分行營管部、四川銀保監局處理，市住建部門不再與其簽訂預售款監管金融服務協議。

勘察、設計、施工、監理單位提供虛假證明或採取其他方式協助開發企業違規支取預售款的，由監管部門責令其限期改正，對逾期未整改到位的，按規定予以信用記減分，並向社會公示。

《辦法》自2021年1月7日起施行，有效期3年。（李壹平）