城市升級緊扣人的宜居

在城市改造中,很多城市提檔升級變靚了,但改造過的片區跟原先在這裡居住的市民卻沒了關係,他們搬到遠離城中心的安置片區。推倒重來、騰地換人,這樣的做法加上城市改造後的房價躍升,往往導致改造過的城市“容”不下原住居民。

城市形象、政府財政、資本利益與原住居民利益,如何兼顧平衡,是老城改造必須直面的問題。在鐵北,織補更新已取代拆遷成為改造的主流。

沈玉華形容自己所住的南塑新村曾像“貧民窟”——出門要在垃圾污水中找落腳地,一樓全是違建,有的一個院落租給好幾個外來家庭。前年小區拆違出新後,變得乾淨整潔。“我現在就喜歡告訴別人‘家住邁皋橋’,很多人曉得城北變化大。”她説。

棲霞區區委書記邢正軍介紹,這幾年區裏投入數十億元,用於邁皋橋地區的功能修補和環境整理,邁皋橋老舊小區全部完成出新,亂、臟、擠的邁皋橋地區發生顛覆性變化。

從大規模拆遷到全面出新,政府不再光碟算著眼前的經濟賬。鼓樓區提出,鼓樓鐵北片區的113個老舊小區都要出新改造,惠及居民6萬戶。而棲霞、玄武兩區,同樣將宜居擺在鐵北更新的首要位置。宜居,不僅是為吸引高端人才,同樣為服務現有居民。

以趙薇的職業判斷和生活經驗,她認為老城的吸引力很大程度源自其生活便利。對很多人來説,家門口包子店的意義遠勝於周邊的地標建築。她介紹,鐵北紅山片區將延續並彰顯原有的小街區密路網肌理,充分考慮街邊商業店舖以及各個層級社區服務設施的配設。

城市生態和城市功能決定城市宜居度。江蘇省城鎮化和城鄉規劃研究中心副主任陳小卉認為,以往老城改造更多著眼于土地再開發,此輪老城更新聚焦生態修復和功能完善,恰逢國家提出“雙修”(生態修補和城市修復),南京鐵北更新,若做得好,能成為“雙修”典範。

培育高端産業不戀快錢

當前,城市發展遭遇土地瓶頸,開闢新的發展空間成為各地推進城市更新的一大動力。

根據玄武鐵北片區更新規劃,該片區擁有1340畝可供深度開發的土地儲備,將建造210萬平方米的商業綜合體、140萬平方米的高端住宅和60萬平方米的科技研發載體。

鼓樓區總面積53平方公里,而鐵北片區佔地即達15平方公里,鼓樓有意在鐵北挖掘千畝産業用地,建設200萬平方米産業載體。鼓樓區區委書記張一新介紹,鼓樓計劃用5年全面拉開鐵北更新改造框架,總投入預計逾250億元。

鐵北更新不僅是提升城市形態,完善城市功能,更緊要的是培育高端産業。鼓樓鐵北片區主要發展以幕府綠色小鎮為龍頭的網際網路資訊産業,以濱江、五塘、和燕路為引爆點的商務商貿業,以及長江大橋東片區的文旅産業。

培育産業,就要摒棄一錘子買賣的房地産導向思維。一味依賴地價或房租收益,忽視城市長遠發展,再優質的空間也會滑向低端。根據規劃,鐵北三個片區的産業載體面積遠超過房地産開發面積,鐵北不能重蹈房地産開發損耗城市長遠活力的覆轍。

玄武區副區長、鐵北紅山新城管委會主任李大海介紹,紅山新城談項目,聚焦點在能引進什麼樣的企業,能培育什麼樣的産業,每個項目有何核心競爭力,每一寸土地都要做精心思考。在紅山南路,玄武拿出沿線300畝地發展科研,為城市未來蓄能。

值得關注的是,在鐵北的土地利用規劃中,功能混合用地成為主導。玄武區的混合用地達上千畝,在土地招拍挂階段植入産業發展需求,要求拿地企業自持物業要佔相當比例。今年2月,瀋陽村地塊出讓地上面積2.3萬平方米,拿地企業自持面積不低於1萬平方米。城市改造一度被地産開發主導,開發商和投資客追求短期回本賺錢,分割銷售普遍,為地方後續引進産業項目留下諸多障礙。

玄武區的紅山地區,棲霞區的燕子磯地區,因為工業的撤出,留出成片的開發空間,而鼓樓區的鐵北片區,建設密度高,地塊規模小。張一新透露,鼓樓將為鐵北更新成立項目公司,每個項目均建立數學模型分析,緊盯産業細化、精準招商,鐵北改造總體上能實現資金平衡。

無論産業調整,還是功能完善,城市更新都將更加凸顯城市特色風貌,更好地服務並滿足不同群體的需求,讓人成為城市升級的最大受益者。

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