經過２００４年的一系列政策調整和引導，業內普遍認為２００５年的京城整體房地産市場發展會更加穩定、健康。那麼，由於交易量不斷攀升而備受購房者關注的二手房市場又將呈現怎樣的熱點和走勢？昨天，鏈家、中大恒基、我愛我家以及順馳等房産經紀公司的專業人士在接受記者採訪時，對２００５年京城二手房交易市場進行了七大預測。

預測一：成交量有望翻一番

２００５年，北京二手房成交量較２００４年的約４萬套總量將有大幅增加，其中鏈家預測為６．２萬套左右，而中大恒基更是給出了８萬套的驚人數字。

同時，二手房成交價格將會繼續保持平穩走勢。鏈家的解釋是，一方面２００５年的供求關係不會出現嚴重的失衡，將會在２００４年的基礎上有所緩解。另一方面，在國家繼續加強和改善宏觀調控措施的前提下，房地産行業依舊是重點監控對象，商品房價格的高速上漲已經有所放緩，這也就會影響到二手房市場的價格不會有明顯的波動。

我愛我家認為，２００５年二手房均價將基本保持在３３００元／平方米左右。

預測二：遠郊區交易潛力凸顯

根據中大恒基統計，２００４年朝陽區和海澱區的二手房交易量佔到５０％以上的市場份額，而東城區和西城區則在價格方面位居前列，這四個城區構成了京城二手房交易的核心區域。但是隨著城市規劃和交通環境的進一步完善，以通州、昌平、大興、順義、門頭溝為代表的遠郊區縣，將會顯示出巨大的交易潛力。總體看來，２００５年二手房交易的熱點區域分佈將呈向外擴張的趨勢，我愛我家預測京城八區與遠郊區縣的二手房交易比重會在６４左右。

預測三：二手經濟適用房上市

政府在２００４年４月３０日和５月９日先後出臺了《關於已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》和《關於加強經濟適用住房交易管理有關問題的通知》，明確規定只有年滿５年的經濟適用房才允許上市交易，這就在很大程度上限制了經濟適用房的成交。但隨著２００５年眾多經濟適用房已經年滿５年，從而使得在法律層面上突破了上市交易的限制，其成交量將會在今年顯著增加。我愛我家預測，２００５年二手經濟適用房將佔交易總量的１３％左右。

預測四：老齡房開始不好賣

２００５年，隨著人們置業觀念的改變、居住條件的更加關注以及金融政策的不同傾向，次新房以其設計新、配置齊、功能完善以及自身風險較低等優勢將會逐漸受到人們的歡迎，而那些房齡較長、配套比較落後的老齡房由於其各項風險加劇，將會逐漸淡出人們的視野。

預測五：首付比例將提高

２００４年１０月２９日的央行加息，在一定程度上會增加眾多房産置業者的置業成本，但是再次提高利率的心理預期要明顯大於加息本身。為了減少置業成本和購房風險，２００５年房産投資置業者將會適當提高首付款的比例，以減少利息支出。同時，貸款年限也將會適當延長來對衝利率風險。

預測六：公寓出租價持續下降

２００４年京城公寓出租價格與出售價格形成了明顯的“剪刀差”，出租價格逐月下滑，出售價格卻呈現逐月上漲態勢。這主要是因為受到城區公寓項目供給量的減少，而投資者對公寓的需求仍然比較強勁，導致價格上漲。但是由於公寓出租數量相對比較充裕，而且公寓的承租者一般都是中外企業的中層以上管理者，２００４年以來他們的住房津貼普遍有所下調，從而使得承租時變得更加理性，租金也就相對下跌。２００５年，這種趨勢仍然還將延續，公寓出租價格將會繼續下降。

預測七：産權轉移將立等可取

隨著２００４年海澱區實現産權過戶立等可取試運作成功，一方面積極推進了京城二手房市場的發展，另一方面又降低了二手房交易過程中存在的一些交易風險。在北京二手房市場的活躍交易下，勢必會促進市建委加速該項工作的發展步伐，２００５年半數區縣將有望實現産權轉移立等可取。（記者 務名揚）

北京娛樂信報 2005年01月10日