喜悅被訴訟之累代替

購買房子、喬遷新居本是件令人高興的事情，然而，北京市某跨國公司的劉女士卻高興了半截，爾後卻陷入到苦惱中。在喬遷新居兩年後，她的家裏突然來了一位不速之客，自稱是房子的主人，並拿出房産證以示證明。

事情還得從頭説起。2002年10月25日，劉女士在北京市順義區購買了北京天洋志普房地産開發有限公司（以下簡稱北京天洋志普）的一套住房，並簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定的總房價款為485884元。隨後的11月8日，劉女士向北京天洋志普支付了總房價款的首付部分105884元，並在當月的22日以中國建設銀行個人住房貸款的方式繳付了剩餘全部房價款38萬元。

劉女士拿到住房鑰匙後，來不及裝修，便忙著準備各種材料申辦房産證。事情辦得倒很順利，2003年元旦過後的第四天，劉女士卻拿到了編號為京房權證順私字第30183號《房屋所有權證》（以下簡稱30183號房産證）。

劉女士家來的那位不速之客叫鳴豪（化名），他手持的編號為京房權證順私字第00104號的《房屋所有權證》（以下簡稱00104號房産證）顯示，其具有的合法房産正是劉女士正在居住的房子。原來，早在劉女士購房之前的2001年4月28日，北京天洋志普就將此房産以總價598327元的價格出售給了北京夏天公司（化名），北京市國土資源和房屋管理局（以下簡稱北京國土房管局）在當年的6月4日為其核發了00104號房産證。因經濟債務，北京夏天公司就將此房産抵債給了鳴豪先生。

“造成這樣一間房兩個房産證的情況，房管局是難逃干系的。”劉女士憤憤難平。

在今年2月19日，劉女士以北京國土房管局未盡到嚴格審查義務，致使北京天洋志普將已經出售的房屋，再次轉讓並核發産權證書為由，將其告上法庭。法庭支援她的訴訟請求，判令北京國土房管局撤銷30183號房産證。

8月3日，劉女士向北京市順義區人民法院遞交訴訟狀，狀告北京天洋志普存在一房二賣的欺詐行為，請求法院依據相關法律規定，判令北京天洋志普返還支付的全部購房款及利息、賠償損失，並支付購房款1倍的賠償金。

據悉，法院已經正式受理此案，不日將開庭審理。

一房二賣何其多

在分析之所以出現一房二賣的原因時，北京市律師協會房地産與建築工程專業委員會委員、著名房地産維權律師秦兵認為主要有3個方面。

秦兵説，首先是制度的原因。在制度設計上，我國實行的是商品房預售制度，而一房二賣也只有在期貨交易時才能出現。因為交易的時間較長，買房人無法立即判斷房屋的所有者。

其次是開發商獲利的原因。在國外，發生一房二賣時有兩條規定，一是絕對定性為刑事案件；二是開發商要對第二個購房者支付10倍的賠償，這還是處罰比較輕的。而我國對一房二賣的處罰力度卻比較小，有時消費者連兩倍的賠償都拿不到。這樣就形成了欺詐成本低而欺詐收益高的情況，這也是一房二賣甚至一房多賣的情況越來越多的主要原因。最後是消費者自身的原因。其實這樣的事發生了很多，為什麼不能引起消費者的警覺呢？

中南財經政法大學法學院教授喬新生對此發表意見時説，目前我國房地産登記機關比較多、管理比較混亂，才會出現類似劉女士那樣一房二賣、一房二證的問題。開發商利欲熏心，置國家法律于不顧，導致消費者的利益受到損害，也是類似問題出現的一個原因。還有就是消費者自身的原因。目前，在商品房按揭銷售期間，我們的消費者沒有對房産的合法性進行嚴格審查，往往會被開發商的誇大宣傳所迷惑。

細心應對欺詐房産

秦兵的話顯得很直接：“購房時請律師做後盾，這樣能有效避免開發商設下的圈套。其實這樣做，最大的受益者是消費者。因為在購房前請律師，費用僅僅是購房款的1.8％左右；而購房後一旦出現糾紛，請律師的費用就要達到購房款的20％左右。還是防患于未然為好啊。”

喬新生教授認為，消費者遭遇這樣的問題，完全可以依據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，並按照《消費者權益保護法》的規定要求開發商增加1倍的賠償。如果是在辦理房産證期間，由於房地産管理部門或行政機關沒有盡到自己的義務，而損害了消費者的利益，消費者還可以提起行政訴訟，要求行政機關承擔行政責任和有關民事賠償責任。

喬新生教授説，要拒絕一房二賣情況的發生，首先，要改革我國房産登記方面的體制，讓房産登記機關變為一個統一機關，在辦理房産證手續時要嚴格審查並依法行政。其次，要對開發商的資質狀況做個全面的調查，讓不法開發商無利可圖。最後，消費者在購買房産時要特別注意維護自己的權益。（馬海偉）

市場報 2004年09月28日