喜悅被訴訟之累代替
購買房子、喬遷新居本是件令人高興的事情,然而,北京市某跨國公司的劉女士卻高興了半截,爾後卻陷入到苦惱中。在喬遷新居兩年後,她的家裏突然來了一位不速之客,自稱是房子的主人,並拿出房産證以示證明。
事情還得從頭説起。2002年10月25日,劉女士在北京市順義區購買了北京天洋志普房地産開發有限公司(以下簡稱北京天洋志普)的一套住房,並簽訂了《商品房買賣合同》,合同約定的總房價款為485884元。隨後的11月8日,劉女士向北京天洋志普支付了總房價款的首付部分105884元,並在當月的22日以中國建設銀行個人住房貸款的方式繳付了剩餘全部房價款38萬元。
劉女士拿到住房鑰匙後,來不及裝修,便忙著準備各種材料申辦房産證。事情辦得倒很順利,2003年元旦過後的第四天,劉女士卻拿到了編號為京房權證順私字第30183號《房屋所有權證》(以下簡稱30183號房産證)。
劉女士家來的那位不速之客叫鳴豪(化名),他手持的編號為京房權證順私字第00104號的《房屋所有權證》(以下簡稱00104號房産證)顯示,其具有的合法房産正是劉女士正在居住的房子。原來,早在劉女士購房之前的2001年4月28日,北京天洋志普就將此房産以總價598327元的價格出售給了北京夏天公司(化名),北京市國土資源和房屋管理局(以下簡稱北京國土房管局)在當年的6月4日為其核發了00104號房産證。因經濟債務,北京夏天公司就將此房産抵債給了鳴豪先生。
“造成這樣一間房兩個房産證的情況,房管局是難逃干系的。”劉女士憤憤難平。
在今年2月19日,劉女士以北京國土房管局未盡到嚴格審查義務,致使北京天洋志普將已經出售的房屋,再次轉讓並核發産權證書為由,將其告上法庭。法庭支援她的訴訟請求,判令北京國土房管局撤銷30183號房産證。
8月3日,劉女士向北京市順義區人民法院遞交訴訟狀,狀告北京天洋志普存在一房二賣的欺詐行為,請求法院依據相關法律規定,判令北京天洋志普返還支付的全部購房款及利息、賠償損失,並支付購房款1倍的賠償金。
據悉,法院已經正式受理此案,不日將開庭審理。
一房二賣何其多
在分析之所以出現一房二賣的原因時,北京市律師協會房地産與建築工程專業委員會委員、著名房地産維權律師秦兵認為主要有3個方面。
秦兵説,首先是制度的原因。在制度設計上,我國實行的是商品房預售制度,而一房二賣也只有在期貨交易時才能出現。因為交易的時間較長,買房人無法立即判斷房屋的所有者。
其次是開發商獲利的原因。在國外,發生一房二賣時有兩條規定,一是絕對定性為刑事案件;二是開發商要對第二個購房者支付10倍的賠償,這還是處罰比較輕的。而我國對一房二賣的處罰力度卻比較小,有時消費者連兩倍的賠償都拿不到。這樣就形成了欺詐成本低而欺詐收益高的情況,這也是一房二賣甚至一房多賣的情況越來越多的主要原因。最後是消費者自身的原因。其實這樣的事發生了很多,為什麼不能引起消費者的警覺呢?
中南財經政法大學法學院教授喬新生對此發表意見時説,目前我國房地産登記機關比較多、管理比較混亂,才會出現類似劉女士那樣一房二賣、一房二證的問題。開發商利欲熏心,置國家法律于不顧,導致消費者的利益受到損害,也是類似問題出現的一個原因。還有就是消費者自身的原因。目前,在商品房按揭銷售期間,我們的消費者沒有對房産的合法性進行嚴格審查,往往會被開發商的誇大宣傳所迷惑。
細心應對欺詐房産
秦兵的話顯得很直接:“購房時請律師做後盾,這樣能有效避免開發商設下的圈套。其實這樣做,最大的受益者是消費者。因為在購房前請律師,費用僅僅是購房款的1.8%左右;而購房後一旦出現糾紛,請律師的費用就要達到購房款的20%左右。還是防患于未然為好啊。”
喬新生教授認為,消費者遭遇這樣的問題,完全可以依據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,並按照《消費者權益保護法》的規定要求開發商增加1倍的賠償。如果是在辦理房産證期間,由於房地産管理部門或行政機關沒有盡到自己的義務,而損害了消費者的利益,消費者還可以提起行政訴訟,要求行政機關承擔行政責任和有關民事賠償責任。
喬新生教授説,要拒絕一房二賣情況的發生,首先,要改革我國房産登記方面的體制,讓房産登記機關變為一個統一機關,在辦理房産證手續時要嚴格審查並依法行政。其次,要對開發商的資質狀況做個全面的調查,讓不法開發商無利可圖。最後,消費者在購買房産時要特別注意維護自己的權益。(馬海偉)
市場報 2004年09月28日