從目前看，2005年能上市銷售的商品房供應主要集中在五環左右

關於房價，一直處於一種數據多樣、資訊多源的狀態，使得不同的人或機構得出的結論差異很大。房價是漲還是跌？政府、專家學者、開發商、業內人士及購房者各有各的論據和論點。根據北京市統計局的最新數據，2004年北京的房價創7年來新高。那麼2005年北京房價走勢又將如何呢？

土地供應將直接影響房價

華高萊斯(北京)國際地産顧問總經理李忠認為：政府的宏觀調控確實使土地入市量比往年減少了，調整帶來的土地歸屬節奏的放慢，使得很多開發商覺得“地少了”。加上銀行信貸門檻的提高，開發商投資財務成本增加，投資回收過程拉長，最終帶來總的成本提高，因此，2005年北京房價將平穩上揚。

戴德梁行認為，2004年房地産市場受“8.31”等宏觀政策的影響，未來土地供應量減少，尤其是廉價土地未來供應量大大減少，開發商投入土地的成本增加，2005年房價上漲已成定局。

中原物業總經理李文傑認為，其實無論過關項目還是未過關項目，哪些能在今年上市，以什麼樣的速度上市，背後都是土地方、開發商和政府各方談判的結果，因此，2005年政府各相關部門是否有效地採用經濟杠桿來調整北京樓市將成為關鍵。

低價房將平抑北京房價

據戴德梁行近日發佈的研究報告預測：2005年京城住宅銷售價格將大幅提高，但南城大批中低價位商品房的出現將對北京整體房價起到平抑作用。戴德梁行預計，2005年全年平均售價提升的比例將會高於2004年售價提升比例。

預計2005年北京近1/5的商品房項目將出現在南城的大興、豐臺、房山三個區域，因為地段的關係，絕大多數是中低價位的商品住宅，會對北京房價上漲起到平衡作用。

戴德梁行認為，城八區內大幅的需求量是帶動房價上漲的支撐點。據2004年城八區的預售登記面積情況顯示：內城四區(東城、西城、崇文、宣武)預售登記面積170.2萬平方米，佔城八區總預售登記面積的12.7%;朝陽區536.7萬平方米，佔40%;海澱區333.3萬平方米，佔24.9%;豐台區230.8萬平方米，佔17.2%;石景山區70.1萬平方米，佔5.2%。朝陽、海淀兩大熱點區域已佔城八區總預售登記面積的64.9%，所以不難看出，熱點區域海淀、朝陽是房價上漲的有力支撐點。

如果把城八區的規劃建築面積與2004年商品住宅預售登記面積對比，可以看出朝陽區和內城四區在供應量及房價的支援上起了決定作用。大興、豐臺、房山三個南城區域，大量中低價位商品住宅的涌現將有利於控制北京房價的過快上漲。

有關人士分析認為，開發商為了使自己的項目賣個好價錢，2005年將會不約而同地打出“品質牌”。開發商在喊出價格之前，會先把産品推向市場，再根據市場反饋來決定價格。如在朝陽公園附近，同是面對朝陽公園，有的項目每平方米萬元出頭，有的項目則賣到每平方米15000元。

房價上漲因素將對2005年産生示範效應

據北京市統計局統計顯示，2004年北京市房屋銷售價格總水準比2003年上漲3.7%，漲幅提高了3.4個百分點。全年商品房銷售價格呈逐季上升之勢，其中四季度上漲6.3%，達到7年來最高。推動北京房屋銷售價格上漲的主要原因有幾個方面：一是土地交易價格上升帶動。去年北京市土地價格呈上升之勢，土地的交易價格比2003年上漲2.5%。二是房地産開發商入市門檻提高推動。2004年國務院要求將房地産開發固定資産投資項目的資本金比例從20%提高到35%以上。眾多緊縮政策的出臺無疑提高了開發商的入市門檻，商品房屋入市量的減少，對房價的上漲具有一定的影響。三是外部環境改善刺激需求，拉動房價走高。為了迎接2008年奧運會，北京城市化進程不斷加快，刺激了住房的需求，特別是隨著人們生活水準的提高，購買高品質的住房已成為城市居民消費升級的重要標誌。

專家建議購房者項目開盤時就進入

對於目前北京房價所顯示出的上漲趨勢，中原物業總經理李文傑認為，2005年準備購房的人不必過於緊張，因為隨著北京城市建設推進，郊區城市化的加速，開發熱點已經轉到四環以外。從目前看，2005年能上市銷售的商品房供應主要集中在五環左右，因此，儘管單價在上漲，但總體房價不會太高。

可以肯定的是，2005年的樓盤，開盤價和最後封盤時的售價相差會很大，因此，專家建議在項目開盤的時候進入，對在2005年的購房人而言應該是一個比較明智的選擇。（新華社洛濤）

《北京青年報》2005年01月25日