話題緣起
最近，關於我國房地産業“泡沫”及房産價格走向的爭論在全國範圍內引發廣泛關注。根據國家發改委、國家統計局對全國35個大中城市房地産市場調查顯示，今年三季度房屋銷售、土地交易和房屋租賃三大價格全面上漲。為此，發改委已發出了全國房地産價格預警，要求各方高度重視全國房地産價格上漲。廣東省統計局的統計數字也表明，今年以來，廣東銷售商品房整體價格迅速提升，上半年商品住宅價格同比增長14.4％。作為對我國房地産業影響較大的地區之一，我省房地産市場發展是否健康？如何理性地把握房價走向？我們特約有關專家發表看法，當中不乏針鋒相對的觀點，供讀者參考。
預防泡沫化傾向
目前我國房地産市場泡沫只是呈現出一種傾向，但泡沫的明顯信號足以讓我們提高警惕，需切實做好相應的防範與預警，著手控制已經出現的泡沫化傾向。同時又要避免“一刀切”式治理
有人認為目前我國房地産業泡沫很嚴重，已經達到泡沫破滅的臨界點；有人認為只是局部地區泡沫較嚴重，影響面並不大；有人認為我國房地産業只是存在泡沫化的傾向，還不到很嚴重的地步；也有人否認房地産業存在泡沫，認為至多只是較“熱”，整體發展還較為健康。我個人認同房地産存在泡沫化的傾向，但還不是十分嚴重的觀點。
依據一：房價在較高位上繼續上揚，且升幅較大
我國許多城市的商品房均價近年大都呈現上漲之勢，且超過居民家庭收入的增長幅度。上漲最為突出的上海等城市，房價仍在高位上繼續攀升。從理性的角度來看，房價要是在不合理的低價位向上攀升，反映出房地産業正在擺脫困境，走向正軌；房價保持在合理價位或有所上升，而上升幅度與居民家庭收入增長幅度基本一致，屬於健康發展的區間；若房價在高位上繼續攀升，或者房價(尤其是住宅價格)的上升幅度明顯超過居民家庭收入的增幅，則説明房地産市場的投機氣氛過濃，行業虛火過旺，存在泡沫。
依據二：房價與居民家庭年收入的比值過高
我國許多城市的房價不僅增幅過高，而且房價與居民家庭年收入的比值過高。國際上這個比值通常在4倍－6倍之間，而我國不少城市超過6倍以上，個別城市甚至達到13倍以上。房價嚴重背離居民家庭收入，預示著房屋的建設(起碼對於住宅建設)難以有足夠的購買力作支撐，一旦投資于房地産的信貸資金鏈條斷裂，房地産業就會出現泡沫破裂現象，導致所謂“爛尾樓”和“負資産”的蕭條景象。
依據三：商品房空置數量明顯增加，而新開工面積仍增長較快
國家統計局最近測算的全國房地産業景氣指數表明，今年我國1－8月空置商品房數量激增了14.1％。另據統計，截至2002年7月，國內商品房空置總量已在1.2億平方米左右，其中空置一年以上的超過50％，佔壓資金超過2500億元，居中國各行業不良資産之首。還有些統計數據表明，我國商品房的空置率已高於國際公認的15％的警戒線。從實物角度來看，商品房空置率過高，説明商品房存在供過於求的狀況；但從價格角度來看，房價卻在繼續上升，説明商品房存在供不應求的狀況。實物與價格兩者的背離和反差恰恰説明瞭房地産業中存在一定的泡沫。假若在空置商品房尚未得到有效消化的同時，新開工面積仍明顯增長，那麼新一輪的開發建設很可能造成新的商品房積壓，使商品房空置率進一步上升，將給經濟社會造成十分不良的影響。但也有不少城市的商品房空置率有下降的跡象，這表明瞭房地産泡沫未繼續膨脹，尚處於可以控制的範圍之內。
著手控制已出現的泡沫化傾向
總的來看，即使我國的房地産泡沫只是呈現出一種傾向，但泡沫的明顯信號足以讓我們提高警惕，需切實做好相應的防範與預警，著手控制已經出現的泡沫化傾向。同時我們又要避免矯枉過正，避免搞“一刀切”的治理。應該區別不同地區的實際情況和房地産結構進行有針對性的調控。一是對房地産信貸資金實行一定幅度的調控。如最近央行加息就起到這樣的作用，可以在一定程度上遏制信貸資金過多地進入房地産市場。二是控制城市房地産開發用地。要根據各地區房地産的實際供求關係和城市發展要求，有序有度地批出開發建設用地。三是緊緊圍繞普通百姓的需求，引導房地産開發商多開發些與居民家庭收入相匹配的經濟適用房，既滿足工薪階層的急需，又降低商品房的空置率。四是健康地發展房地産金融，一方面要支援普通百姓購買自用房的購房按揭。另一方面要加強對房地産金融的風險控制，尤其要注意控制投機性購房的購房按揭比例。（彭強 廣州市社會科學院研究員）
泡沫？“虛高”！
廣州樓市並非完全沒有泡沫，只是泡沫相對較少，且一直在安全區和警戒區之間徘徊。總體來講，價格虛高應是對廣州樓價較為恰當的判斷
廣州市國土房管局近期公佈的數據顯示，前八個月廣州市樓價比去年同期上漲了7.24％，增幅處於北京與上海之間。雖和京滬樓市有相似的情景，但因此判斷廣州樓市都是泡沫，恐怕危言聳聽；而説廣州樓市完全沒有泡沫，恐怕又過於樂觀。
認為廣州樓市完全沒有泡沫過於樂觀
按照經濟學的解釋，地産泡沫是由於虛擬需求的過度膨脹導致價格水準相對於理論價格的非平穩性上漲。經濟學家教給我們用三個指標來度量泡沫：房地産投資佔GDP比重、房價收入比、租售比。根據上海市的實證研究結果，房地産投資佔GDP比重的合理範圍在10％至14％，房價收入比的合理區間是6至9倍，租售比的合理區間為150至230。
今年上半年廣州房地産投資佔固定資産投資的比重均約為36％。2003年廣州每人平均GDP達到5844美元，單純據此很難説廣州房地産存在投資過熱現象。按發達國家的情況，當一個國家的每人平均GDP在600美元時，房地産開始進入高速發展期，一直到每人平均7000美元才會打住。值得注意的是，國土房管局的統計數據顯示：今年上半年廣州市房地産開發資金結構發生較大變化，國內貸款、自籌資金比重下降，利用外資、其他資金比重上升，表明內部資金對市場現狀的謹慎以及房地産開發對週邊資金的依賴。
更讓人頭痛的是廣州市空置房面積大，較為嚴重的2001年，空置房面積560萬平方米，空置率高達40％。國際上一般為：4％～5％為適度空置率，10％則為警戒空置率，超過這一界線即為嚴重空置。我認為除非商品房空置率下降到10％以下，否則很難説廣州樓市完全沒有泡沫。
從房價收入比來看，廣州今年上半年每人平均可支配收入8839.38元，商品房價格1－5月份均價為每平方米4769元。據聯合國公佈的資料，不同國家房價收入比的離散程度相當大。1998年對96個國家的統計結果表明，這些國家的房價收入比區間為0.8倍至30倍，平均值為8.4倍、中位數為6.4倍。世界銀行認為比較理想的比例是1：4至1：6。按照我國國情，將每人平均年收入改為家庭年收入計算，廣州房價與收入比應該是合理的，廣州房地産市場的購買力應該不成問題。
綜上所述，我認為廣州樓市並非完全沒有泡沫，只是泡沫相對較少，且一直在安全區和警戒區之間徘徊。總體來講，價格“虛高”應是對廣州樓價較為恰當的判斷。
樓價虛高成因之一：前些年出讓土地過多
幾乎所有的開發商都宣揚房價上漲原因在於地價上漲，聽起來似乎很有道理。“8·31”之後，地價對房價的影響也有一個相當長的滯後期，至少是一年以後的事情，今年房價上漲不應該呈現如此迅猛的勢頭。可以説，正是一些房地産商在獲得廉價的土地後，藉口政府推出用地新政策，哄抬房價。一位地産業人士指出，2002年廣東出讓88平方公里土地，收取出讓金94億元，算下來每平方米地價只有107元，價格很低。另一方面，大盤特別是超大盤開發週期遠遠不止三年，何況開發商控制土地開發節奏，一方面希望坐收土地增值的利差，另一方面，開工面積少於銷售面積，産品形成相對緊俏狀態，有利於價格上漲。
樓價虛高成因之二：開發商違背市場遊戲規則聯手托市
由於房地産産品的特殊性，加上制度缺陷，使得房地産市場完全有可能處於壟斷或寡頭壟斷狀態。雖然廣州房地産市場化程度較高，但商品房的價格基本上是由開發商主導，購買者對房價影響並不是很大。今年1月6日廣州房地産界的“八大巨頭”在二沙島舉行峰會，他們痛感“北京的錢比廣州的好賺”，商議集體提價。輿論普遍認為此舉明顯帶有聯手托市的性質，有違市場遊戲規則。事實上，大地産商聯動絕非説説而已：春節期間，上述八家地産集團的營業額共計6.49億元，對比往年春節的清淡，今年春節儼然成為樓市的第一個“黃金周”。
樓價虛高成因之三：行銷費過高
行銷費高是中國樓市的特點。據悉，廣州白雲區某樓盤行銷推廣費高達樓價的18％。近兩年廣州房展會、推介會較往年少，但大樓盤的售樓處越建越豪華，請來影視明星做形象大使的樓盤仍舊不少。至於售樓處的建設費用以及維護成本等費用從哪來，最終“買單”的當然都是購房者。廣州不少開發商迎合高端客戶群的需要推行豪裝，其實也是一種行銷手段，此舉不恰當地抬高了樓價。
樓價虛高成因之四：政府導向對買家的心理影響
出於財政收入的考慮，一些地方政府有意無意間成為房價上升的有力推動者。規劃主管部門公佈哪怕僅僅是論證中的市政規劃，特別是政府官員直接“指點江山”説某某板塊將會升值等等，都會經過媒體報道後使買家産生這樣的心理預期：“某地區要升值，房價要漲了！”。但有效需求不同於潛在需求，廣州城市發展目標很大也很久遠，有的前景對於買家來説，目前還是墻上的一個大餅。（卓剛）
正處於穩定增長階段
判斷一個市場是否存在泡沫的主要依據有三：是否投資過度、是否價格虛高、是否投機成分過大。總體來看，我省房地産市場的發展還是比較穩健的，正處在一個穩定增長的發展階段
判斷一個市場是否存在泡沫的主要依據有三：是否投資過度、是否價格虛高、是否投機成分過大。當前一些地方的房地産市場之所以出現“過熱”和“泡沫”一説，大體緣于房地産開發投資和商品房價格增長過快，從而存在金融隱憂。總體來看，我省房地産市場的發展還是比較穩健的。
房地産開發投資相對平穩
今年第一季度，全國固定資産投資高達8799億元，同比增長43％，主要表現在鋼鐵、水泥和電解鋁的投資過大。一季度我省整體經濟的表現也很搶眼，固定資産增長超過去年同期四成，但房地産開發投資相對平穩，同比增長14％，進入二、三季度，房地産開發投資同比增長率回落穩定在10％以內。
房地産業本身是一個高投入、高利潤的産業，先天就具備高風險性。房地産開發需要大量的資金，“財務杠桿原理”決定了房地産資金不可能單純依賴開發商的自有資金，必須依靠金融工具融資。而金融業介入房地産業之後，在分享房地産業利潤的同時也承擔了房地産業的風險。目前，我省房地産開發資金來源仍以預訂、預付款和國內貸款為主。值得稱道的是，自籌資金的比例有所增加，第三季度已接近30％，較去年同期提高了5.8個百分點，説明投資風險開始降低。然而，今後房地産融資渠道應進一步拓寬，如可通過股票、外資基金、信託、資源並購等渠道融資，以分散資金風險，加強房地産企業的資本實力，未來的市場競爭會以“資本競爭”為重要標誌。
土地開發與購置方面，今年前三季度我省的土地購置面積都遠遠大於土地開發面積，説明從全省範圍來看，開發商並未明顯受到土地供應的壓力，相反，市場在積極儲備土地資源，準備下一輪開發。這反映我省在落實國土資源部和監察部頒發的“71號令”與控制土地供應方面，做得還不夠，成效還不大。房地産業是消耗土地的大戶，土地又是不可再生的有限資源，只有從源頭上加以控制，才能為房地産業健康、穩定與可持續發展創造必要的條件。
房價勢頭明顯向上，但漲速與收入增速之比基本在可接受的範圍內
商品房價格方面，我省經過近幾年的穩定徘徊後，在今年一至三季度，新增商品房的平均價格同比增長分別達到15.4％、13.4％和13.8％，勢頭明顯向上，基本與全國平均水準相當。而且，考慮到同期我省城鎮居民可支配收入的增加，雖然房價漲速較收入增加更快，但兩者基本還是在可接受的範圍內。前三季度商品房建設、施工面積和新開工面積的增長幅度與房價的增長也是大體相當的。正常情況下，房地産價格應該是呈緩慢、平穩上漲趨勢的。但房價的平穩變化只是一種理想狀態，現實是房價在發展過程中必然有漲有跌、有起有落。
市場消化方面，今年的表現持續向好，實際銷售面積超過新增可售面積，亦即市場既吸納了新竣工的商品房，也消化了部分以前的空置房。若不考慮可售比例的影響，前三季度的竣工面積仍然大於銷售面積，因而總體上供給與需求基本還是平衡的。但商品房空置一直是我省房地産市場值得關注的問題，我省的建設、竣工和銷售總量約佔全國總量的1／8，而空置總量卻佔全國總量的1／6，也就是説，我省房地産市場中商品房空置高於全國平均水準。這也可以從兩個方面來認識，一方面，商品房空置量大，造成開發效率低、資金積壓、資源閒置等問題；另一方面，較大量的商品房空置也是市場升溫的有效緩衝。當然，應該看到，我省商品房空置的結構在惡化，空置小于1年的待銷面積在減少，而空置大於1年的滯銷和積壓面積卻在增加，其中，商業營業用房的空置問題更為嚴重。
綜上所述，可以得到一個基本的判斷，我省房地産市場正處在一個穩定增長的發展階段，目前雖然存在土地控制不力、開發資金結構尚不合理、商品房價格增長較快、空置量過大而且空置結構趨向惡化等問題，但並未出現明顯的泡沫現象。相信在政府部門、房地産業和社會各界的共同努力下，我省房地産市場的未來可以得到穩定健康的發展。（王幼松 華南理工大學建築學院建設經濟管理與房地産研究所所長、博士）
不存在虛漲只是止跌回升
2004年10月28日，國家發改委發出全國房地産價格預警：今年三季度房屋銷售、土地交易和房屋租賃三項價格全面上漲，必須引起各方高度重視。根據對35個大中城市的調查，房屋銷售漲幅位居前三位的都超過了15％；土地交易漲幅位居前七位的超過了10％；房屋租賃漲幅位居前六位的超過5％。
動態因素比靜態因素更能影響房價
商品房價格主要由三大塊組成：一是土地成本；二是開發建造成本；三是利潤、稅費、銷售費等。其中，前兩項是主要的價格構成要素。一般説來，政府對出讓國有土地使用權用基準地價對不同用途和地價區類的標準作了具體規定，這就在較大的框架上確定了一個城市的商品房價格的走向。其次，開發建設成本也存在著差異。如拆遷補償的大小不同，通常廠房拆遷簡單些，舊城居民區拆遷難度較大；再如房屋結構的不同，六層以下的磚混結構與25層左右高層建築的剪刀墻結構相比，後者的建造成本要高出80％左右；又如開發週期的長短，預售好壞、資金回籠快慢、優惠讓利措施等都影響總成本和房價。其他如房地産市場大環境、地段環境的改變、設計的新穎性等都會影響樓盤的市場認同感，在一定程度上，這可能比靜態的成本更能影響房價。
我國住宅需求離飽和還很遠
據國家統計局透露，今年前三季度我國房地産價格比去年同期上漲了13.4％，其中住宅價格上漲11.5％。究其原因，大約有四個：一是需求強勁；二是成本推動，四月份後國家實行半年不批新增土地，建築材料價格也在上漲，人工費也在上漲；三是結構變化，商品房品質提高，房價相應提高；四是人為炒作。
實際上，我國住宅需求離飽和還很遠。按照國際標準，發展中國家居民的每人平均居住面積應達到35平方米以上，而目前我國僅為20平方米，要填補這15平方米的差距需要5年至8年的時間。同時，在國民經濟持續穩定發展的前提下，國家將繼續加大基礎建設投資，佔全國固定資産投資23％的房地産業應有同樣的前景。總的來説，在基本層面上可有兩個明確的判斷：一方面，從買方來看，我國城鎮每人平均收入正以每年5％－10％的速度增加，買房或二次置業是消費的重要選擇；另一方面，從賣方來看，我國房地産市場正在發生深刻變化，産業模式由傳統居住型向生態化、人性化、個性化、智慧化、資訊化的新型産業形態轉化。
整體價格仍是基本平穩
從投資來看，廣東省今年以來的房地産開發投資保持平穩增長的趨勢，同比增長9.9％。其中，住宅投資量與去年持平，辦公樓和商業用房則分別增長71.9％和50.1％，而商業用房的空置量同比增長25.5％，其中滯銷和積壓增長38.4％，顯然，也存在盲目投資的問題。更為值得注意的是，土地購置增速、土地開發減速的問題依然嚴峻。
從市場交易來看，全省房地産交易保持暢旺，商品房實際銷售額和銷售面積分別比去年同期增長32.5％和16.8％，增長幅度超過投資增長幅度。總體上，廣東房地産市場因多年供應量快速增長，去年增長明顯減緩，步入調整期。今年上半年在宏觀調控政策的影響下，投資增長繼續放緩，市場表現大致平穩。只是空置率仍在高位徘徊，空置結構也不合理，商業用房空置率增加幅度較大，是需要加以控制引導的。
具體來説，在“地根”、“銀根”雙收緊的宏觀形勢下，樓價微升只是個別現象，整體價格仍是基本平穩。一方面，雖然市場交易量在增長，但空置量也在增長；另一方面，物業稅有可能開徵，地價、稅費分攤到70年，而豪宅盤還在下調價格，這些都決定了房價難以上升。可以説，整體上，廣東商品房存量過多，增量大於市場需求，房價不存在虛漲情況，只是略為止跌回升，有一些過熱的跡象。（彭澎 廣州市社會科學院研究員、博士）
當前房價上漲的原因
從統計數據看，房價上漲是由於今年的竣工面積減少較多引致，而深層次原因主要是一定程度上的“價值回歸”、房地産宏觀政策短期內造成成本上升、市場需求和消費者心理預期的助推
我省房地産開發投資在經過前幾年的快速增長後，2002年底2003年初，在全國房地産開發投資仍一片“熱”聲下，增速回落，開始步入調整期，2003年全年增速10.6％，今年年初增速略有回升，但6月份以後，每月同比增速均在10％以下，與全國平均水準相比約低18個百分點。商品房價格在今年全國“漲”聲一片之下增幅也大幅攀升，今年2月還創下了近8年以來月度同比增速的最高水準。3月份以來，每月同比增速基本上在13％至15.5％間波動。今年第三季度，我省房地産開發投資增長9.6％，整體房價增長13.8％。
從單純的統計數據分析，房價上漲是由於今年的竣工面積減少較多，銷售額增幅遠高於銷售建築面積以及深圳市的房價上漲幅度較大所引致。而深層次的原因主要是：一定程度上的“價值的回歸”，它由政策促動市場供給而引起，國家收緊銀行貸款和控制土地的政策從長遠看有助於穩定房地産開發市場，但在短期內也造成商品房價格上漲。
一定程度上屬“價值回歸”
從中長期趨勢看，房地産本身的價格是上升的。而1998年至2003年的6年間，我省銷售商品房價格有4年負增長，只有2000年和2001年略有增長，整個增長曲線呈平緩的倒馬鞍型，這6年商品房銷售價格增幅分別為－7.8％、－8.3％、2.1％、2.4％、－1.9％和－1.4％，遠遠低於這些年份的GDP和城鎮居民可支配收入增長速度。因此，今年房價的上漲，一定程度上是其自身價值的釋放。
房地産宏觀政策短期內造成商品房成本上升
首先是來自銀行貸款方面的壓力。近兩年來，央行和銀監會出臺多項有關房地産開發業的金融政策，收緊貸款。對開發商的資金造成較大壓力。
其次是來自土地供給方面的壓力。在商品房的成本構成中，地價佔較大比重，一般在20％左右，高者更達35％。現在政府把住土地供給閘門，重點清查去年以來新上項目用地情況，提高土地出讓的市場化程度和透明度，必然使開發商獲得土地的成本提高，從而引發房價提高。
再次是建築成本上升。去年下半年開始，國內鋼材、水泥、木材、磚石等建材市場價格全面上漲，作為終端産品的商品房屋必然以漲價方式釋放這股來自建材的通漲壓力。另外，新建住宅品質提升所帶來的成本增加，一定程度上也促成價格上漲，目前建造的商品住宅無論是建材、戶型還是小區環境、裝修標準等方面都有較大的提升。還有中心城市的房地産開發商已形成壟斷競爭的局面，為聯手抬價提供可能性。
市場需求和消費者心理預期助推房價上漲
目前房地産市場的實際需求量比較大，也是房價上漲的重要原因。經濟形勢持續向好使人民收入增加，2003年廣東GDP增長14.3％，城鎮居民可支配收入在2002年增長9.1％的基礎上增長11.2％；今年前三季度，GDP增長14.8％，城鎮居民可支配收入扣除物價因素後增長7.9％。同時由城市化進程加快和城市改造力度的加大，城市房屋拆遷進入快速發展階段。
消費者心理預期改變對房價上漲起了推波助瀾作用。房價的形成有別於一般商品的價格形成，在市場經濟條件下，決定房價的一個很大的因素是社會普遍的經濟預期。一方面，目前我國經濟增長處於擴張期，市場物價溫和上漲，人們對收入的增長預期向好，持幣待購者和部分炒樓資金對房産市場有著“買漲不買跌”的心理。另一方面，國家宏觀調控政策給消費者的感覺是：土地在不斷減少、銀行貸款在收緊，房價定不斷上漲，而開發商通過媒體進一步強化了這一心理預期。（王麗瑩 廣東省統計局投資處）
《南方日報》 2004年11月10日
