1993年到2003年，我國房地産開發投資從1937.5億元，增長至10106.1億元，10年間增長了4.2倍，平均每年增長17.96%，儘管比同期全社會固定資産投資增長率低約1.5個百分點，但卻遠遠超過了同期GDP的增長速度。2004年1-5月，房地産開發投資同比增長速度雖然逐月回落，但是1-5月同比增長仍達32%，佔固定資産投資的比例為26.1%。在新一輪的投資增長中，房地産業佔有非常突出的位置，在進入統計的19個行業中，房地産業佔固定資産投資的比重僅次於製造業居第二位。

與此同時，我們面臨著以下兩種形勢：一是全國各地商品房庫存量高達近億平方米，房地産開發過程中普遍存在的拖欠民工工資、違規佔地，暴力徵地等現象仍時有發生，多數地區住宅價格與居民收入的比例關係失衡；二是投資高增長引發了自2003年下半年以來的鋼材、水泥、煤炭、電力等原材料和能源供應緊張，目前仍沒有得到根本緩解。在這樣的背景下，如何認識、調控和引導房地産業健康發展便成為一個很值得關注的問題。

房地産開發投資的基本趨勢

1． 資金向大企業集中

中國房地産大中型企業完成的投資額佔大部分，而中小企業完成的投資額相對較少，同時這種相對集中的趨勢仍在加強。2001年，規模在5000萬元以上的開發企業完成的投資額佔全部房地産開發投資的79.6%，2002年這一比例上升到82.4%，絕對額達到6421.7億元，而規模在5000萬元以下的中小企業完成的投資額總計1369.2億元，佔全部房地産投資的17.6%。在大中型企業中，以規模1-5億元的企業完成的投資最多，佔全部房地産投資的38%。

2． 所有制結構日益多元化

截至2002年底，中國已經擁有各類房地産開發企業32618個，其中，國有企業5015個，集體企業2488個，港、澳、台資企業2884個，外商投資企業1077個。從企業數量上看，私人企業佔64.9%居首位，國有企業佔15.4%居第二位，港、澳、台資企業佔8.8%居第三位，集體企業佔7.6%居第四位，外商投資企業佔3.3%居第五位。與1999年相比，國有和集體企業有明顯減少，相應地私人企業的數量迅速增加，3年中國有企業個數減少了2355個，減幅為32%；集體企業減少了1639個，減幅為40%；私人企業增加了11229個，增長了113%。

房地産開發投資的主要問題

1. 資金來源結構存在嚴重缺陷，銀行貸款和經營性欠款數量巨大

1997年以來，房地産投資的各種資金渠道中，國家預算內資金、債券、利用外資以及外商直接投資均呈現回落趨勢，最低點分別出現在2003年和2001年。而國內貸款、自籌資金和其他資金來源則迅速上升。2003年，國內貸款、自籌資金和其他資金來源佔當期房地産開發投資總額的比例高達98.5%，3項總計12932.29億元。2004年1-5月，國內貸款、自籌資金和其他資金來源佔當期房地産開發投資總額的比例上升到98.7%，而銀行貸款和經營性欠款兩項合計就達3772.13億元，佔全部資金來源的61.1%。

2． 資金投向結構不合理，經濟適用房建設投入不足

1997-2003年，住宅開發投資穩定增長，2003年達到6782.41億元，佔當年房地産開發投資的67.1%；雖然經濟適用房的開發投資規模在各類住宅建設中所佔的比例並不是最低的，但是與我國的收入結構比，這一比例明顯偏低。2004年1-5月,在房地産和住宅開發投資增長分別高達32.0%和32.2%的同時，經濟適用房開發投資的增長只有9.1%。因此造成供給與需求的結構性矛盾有加劇之勢。一些城市普通商品房和經濟適用房供不應求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。據統計，截至2004年6月末，全國各地商品房空置面積高達9697萬平方米，其中空置一年以上的商品房達5673萬平方米，佔空置商品房總面積的58.5%；全國商品房空置面積同比增加0.2%。

房地産開發投融資體制面臨挑戰

1． 降低國內貸款和預售籌資比例帶來的融資渠道相對收縮

長期以來，中國房地産開發企業的資金主要來源於銀行貸款和預售貨款，企業自有資金在開發投資中只佔很小的一部分。這種依靠銀行貸款和預售款進行房地産開發的做法不僅沒有受到質疑，反而成為一種通行的模式。但隨著中國銀行體制改革，房地産投融資體制發生了很大變化，特別是隨著中國人民銀行總行出臺的關於住宅開發貸款和住宅按揭貸款的限制性文件的進一步落實，各家銀行對房地産開發貸款將更為慎重。另外，由於期房銷售受到限制，依靠預售房款籌集開發資金的渠道也越來越狹窄了。上述變化表明，我國房地産投資體制正在發生變化，將扭轉長期以來房地産開發過度依靠銀行貸款和預售貨款，從而加大金融風險的局面。另一方面，由於貸款難度加大，使開發商面臨開發資金緊張和還貸的雙重壓力，不僅會迫使開發商調整價格策略，以維持企業的有效運轉，同時也推動有關方面加大金融創新的力度。上述制度性變化所産生的效果已經顯現出來，據有關人士透露，目前已經有一些處境困難的小房地産公司，為了避免破産而積極尋找大企業收購。

2． 自籌資金比例居高不下，債券融資拓展緩慢

1997年以來，自籌資金佔房地産開發資金來源總額的比例不斷上升，2003年佔到當年房地産開發資金來源的28.6%，2004年1-5月佔比上升到31.1%。債券融資在房地産開發資金來源中所佔的份額一直很低，而且1997-2001年一路下滑，2002年雖然有較大反彈，但是2003年卻下降到1997年以來的最低點，絕對值為3400萬元，僅佔當年資金來源總額的0.0026%，2004年1-5月絕對值為2300萬元，佔比仍是極低的，這與我國房地産業的發展階段是不適應的，應當大力拓展債券融資的空間。2004年伴隨《國務院關於推進資本市場改革開放和穩定發展的若干意見》出臺，國家對於債券融資的態度會有實質性改變，因此房地産開發企業的債券融資空間將會增大。

3.經營性欠款數量巨大，其中蘊藏的風險需要及時化解

統計表明，我國房地産開發企業的經營性欠款自1997年以來一直處於上升中，1997年經營性欠款佔當年資金來源總額的38.1%，到2003年這一比例上升到46.1%。由於2004年以來各地清繳拖欠工程款的力度加大，加之有關部門對房屋預售做出了相對嚴格的規定，促使經營性欠款的比例有所下降，2004年1-5月經營性欠款佔下降到38.3%，比例仍偏高。經營性欠款的主要部分表現為待出售的房地産項目，但是由於價格原因，供給和需求在低水準上維持均衡，短期內似乎難以改變，因此及時降低這部分比例成為一段時間內的重要內容。

4.房地産業應對國際、國內衝擊的能力亟待提高

1997-2001年我國房地産開發利用外資額持續走低，2002年這一數字開始回升，2004年1-5月外商直接投資同比增長1.4%。結合中國金融業對外開放步伐的加快，這預示著外商對中國房地産的投資有可能持續回升，並成為我國房地産開發投資的重要力量，從而必然對我國的房地産發展産生一定程度的影響。因而外資以何種形式進入我國房地産市場，必須加以注意，以便妥為利用，並防範其負面影響。

種種跡象表明，近一段時間以來，流入中國的國際投機資本一部分存在銀行，另一部分則進入到房地産市場，並已形成對房地産健康發展的干擾。分析表明，我國幾個主要城市的房地産價格大幅上漲同境外資金的涌入有直接關係。因此説，防範國際資本對我國房地産業的衝擊已經成為我國必須面對的一種現實。儘管目前投機資本的相當數量只是進入房地産二級市場，但是其對房地産開發投資的影響仍不可輕視，尤其是"熱錢"的投機性給我國房地産業發展帶來的整體性風險必須加以防範。

除了境外資本的大量進入，國內遊資對房地産的投機也值得關注，目前一些省份的遊資有千億元之巨，如何利用其有利的一面，防範其負面影響，也是有關各方不可忽視的問題。

結構性矛盾源於體制與制度的不完善

1． 體制弊端造成管理秩序混亂，成為房地産開發畸形發展的根源之一

首先，管理部門之間缺乏有效的溝通。有關管理部門政策、政令的頒布實施缺乏必要的徵詢程式，部門之間的長效對話協調機制沒有建立起來，因此對於政策實施後可能引起的各種結果考慮不足，政策之間的連接不好，斷檔與衝突多有存在，結果造成一些政策出臺後副作用過大，反而引起市場秩序混亂，許多地方甚至政策剛剛頒布就又不得不收回。凡此種種，加劇了市場的不確定性，造成理性預期難以形成，引起市場秩序的混亂。

其次，政府不當參與和干預過多，使得市場配置資源的基礎作用難以充分發揮。當前國內的房地産開發投資中相當比重是各級政府部門的政績工程，這些工程並不代表多少市場信號，反而對正常的房地産開發投資造成擠壓，扭曲了投資結構。加之操作中各種違規違紀現象的普遍存在，其危害遠遠超出了房地産行業。

再次，政府監管缺位，助長了開發商違規行為的蔓延。在政府干預過多現象存在的同時，還存在政府監管缺位的現象，應該加以監管和規範的行為得不到有效規範。例如，房地産開發、交易行為不規範問題，商品住宅建設中的品質問題，市場監管體系不健全、市場資訊系統不完善的問題。再比如，房地産開發中普遍存在的靠鉅額銀行貸款或變相集資開發樓盤的現象，一直沒有得到有效治理；而國際上已有成功經驗的房地産金融創新卻得不到支援。

2． 法制不健全導致房地産開發行為失范

房地産開發必須有法可依，然而直到目前，中國房地産開發投資方面的法規還很不完善。這勢必造成無法可依、有法難依甚至有法不依的混亂局面。

首先，涉及房地産開發、交易的法律規定少，體系不健全，且不夠具體。歷年出臺的涉及房地産開發投資的法律、法規，多為原則性規定，在執法過程中難以把握合理的尺度，客觀上造成有關各方的無效博弈，增大了交易成本，並産生嚴重的不確定性，最終導致投資的市場配置失靈。不僅如此，有些亟需出臺的法規尚未醞釀成熟，比如，由於我國關於財産稅的法規不健全，使得持有財産不需要承擔稅負，長時間以來我國土地、建築物等資源的呆滯狀態與此有直接關係，客觀上造成資源配置無效和嚴重浪費。

其次，身份歧視導致壟斷，破壞了公平的市場競爭機制。我國房地産開發投資的政策法規帶有明顯的所有制歧視、地方保護主義色彩。例如，在許多地方由於有關政策的規定，外地房地産開發商無法以同等價格水準獲得必要的土地，而本地一些開發商卻可以憑藉某些政策獲得大量廉價土地，這種不公平破壞了市場經濟要求公平競爭的原則，從而誘發許多違規、違法和腐敗現象。

再次，對於諸如土地交易、資金投向缺乏明確合理的規範。一段時期以來，我國房地産開發中普遍存在的非法侵佔、徵用土地的現象得不到有效治理，不僅對於合法開發土地資源、保護正當開發産生嚴重消極影響，而且造成嚴重的社會問題。其重要原因就是法律規定不合理。另外，對於開發商擅自改變投資方向的現象，法律缺乏相關的明確規定，造成監管不利。

3． 金融市場不完善降低了市場總體效率

（1） 金融市場體系尚未建立起來。一個健康的房地産業，需要公平競爭的多元化主體存在，健全的多層次的金融市場體系是實現多元化利益主體公平競爭的基本平臺。多層次金融市場體系建設的根本指標是市場能夠滿足多層次主體多樣化需求的程度。按照這一指標衡量，我國房地産金融市場的完善程度遠遠不夠，許多企業，尤其是中小企業的資金需求得不到滿足。與此並存的另一現象卻是我國系統性金融風險居高不下，且並未因為金融抑制政策而有所改善，説明金融市場的體制建設存在重大缺陷。讓各類企業都能享受到比較充分的金融服務，是今後房地産金融市場體系建設的基本方向。

（2） 金融創新滯後，金融産品缺乏。金融市場上的産品十分有限，幾乎沒有留給企業任何選擇餘地。從我國房地産企業的資金來源看，渠道非常有限，最主要的就是股票市場和銀行貸款。而對於中小企業而言這兩個渠道並不暢通，尤其是股票市場。在這樣的金融環境下，市場配置資源的效率不可能很高，公平競爭的市場秩序難以形成。

（3） 金融運作機制和市場參與規則的單一化，扼殺了競爭性融資的最後一條出路。相對靈活的金融運作機制和市場參與規則能夠擴大金融服務的範圍，提高市場的配置效率，促進市場公平競爭。但是由於市場參與規則的不合理、簡單化，使得這一調整機制也未建立。以資本市場為例，不同級別的市場在參與規則上應有所不同，但是我國的各類資本市場在參與規則上卻高度雷同，造成不同的市場只是名稱不同而已，與滿足多層次主體需求的初衷形成鮮明反差。

（4） 市場的不完善為行政干預提供了依據，政府的調控作用似乎得到了發揮，但同時市場的效率損失得更大。在當前的市場體制下，各級政府仍然能夠很容易地通過行政手段對投資實施干預，這本身已經説明市場還不完善，這樣的狀況，近期看似乎很有效，但與我國市場化取向的經濟體制改革是矛盾的。

完善房地産投資相關政策建議

1． 完善市場運作機制是根本，行政手段須慎用

房地産業作為我國經濟的一個新生長點，對國民經濟增長髮揮著重要的帶動作用，如果政策過猛，調控力度過大，有可能引起連鎖反應，抑制經濟增長。因此政策力度選擇應適當。此外，我國房地産開發的公平競爭環境問題一直比較突出，應當努力為房地産開發創造一個良好的法制環境，完善市場功能，以期在實現調控目標同時兼收培育市場之功效。

總體而言，我國房地産開發的風險不在開發商的數量上，而在於不公平競爭上。目前全國房地産開發企業達到3萬多個，有人擔心這麼多的房地産開發企業是造成房地産投資過熱的人為因素，並呼籲加以清理。目前各地針對土地供應、“爛尾樓”出臺了不少政策，但是其中相當部分帶有明顯的行政強制色彩，對市場的作用重視不夠，一些地方明確提出“提高門檻”、“治理城市疤痕”等對策。其實關鍵在於建立公平競爭的環境，而不是強迫開發商服從政府意志，如果通過行政手段強制性地推行某些政策主張，甚至採取所謂的提高門檻等歧視性政策，不僅無助於降低市場風險，反而加重市場的扭曲，導致更大的風險。可取的政策導向是化解結構性矛盾，增加市場的公平性。具體而言，要讓不同類型、不同經濟實力的開發商接受同樣的市場規則，而不應由政府部門依靠行政力量施以不同待遇，這樣依靠市場競爭機制確立的資源配置才是有效的，也因此結構性矛盾會有所緩解；要置供給方與需求方于對等的地位，兩者的均勢地位是市場機制的基石，如果政府運用行政力量打破了這種均勢，市場發揮作用的基礎就徹底被動搖了，市場的有效性也將無從實現。目前我國在上述兩方面均存在較大的缺陷，應當儘快加以改善。

2． 近期主要目標是結構調整，以結構優化促進總量調整，控制空置面積繼續增長，消化存量商品房

房地産業目前的金融風險不在規模上而在結構上。首先是資金使用的結構。很明顯，直到目前我國廣大城鎮家庭的居住面積仍沒有達到基本的標準，對房屋的購買慾望仍非常強烈，有購買力的需求也十分龐大。另一方面，空置一年以上的房屋在5600萬平方米以上，龐大的需求和供給由於價格因素而無法有效實現。其次是資金來源結構。房地産開發投資中，銀行貸款和經營性欠款所佔比例過高，2003年兩項合計佔房地産開發資金來源總額的大約70%，2004年1-5月，兩項合計佔比仍高達61.1%。有效地改善供需結構、資金結構，是近期調控房地産市場，降低風險的最有效的著力點。央行“121號”文件以及存款準備金率的上調，傳達了房地産産品結構調整的強烈信號。因此，應抓緊出臺實際措施，消化存量商品房，控制空置面積繼續增長，使房地産市場步入健康發展軌道。

3． 加強房地産市場的規範管理力度，把好土地源頭關

近年來政府主管部門出臺了一系列支援和規範房地産市場發展的政策。這些政策的實施，表明瞭政府對房地産市場的調控從以往簡單的行政手段為主轉向以法制手段為主，這在一定程度上提高了房地産市場的運作效率。在此基礎上，應更深切體會土地資源對於經濟可持續發展的重要性，實施更嚴格、高效的土地管理制度。對建設用地進行合理控制，進一步完善年度土地供應計劃，全面盤活土地資産，加快建立健全的、適應市場經濟需要和房地産業發展的土地産權制度。

4． 完善財産稅制度，打擊過度投機和資源浪費並存的痼疾

我國房地産業發展中存在的另一個深層次頑癥是資源的無效配置，而這種無效配置的原因就在於佔有資源不需要付出額外成本，因此造成資源的嚴重浪費。與此同時由於不需要付出額外成本便可以擁有財産，刺激了以投機為目的的財産集聚和沉澱，導致投機有愈演愈烈之勢。這兩種現象對資源的有效配置和經濟的健康發展危害極大，必須加以改變。根據國內外已有的經驗和理論分析，適時改革和完善財産稅制度是一項有效的措施，建議有關方面抓緊研究，及早出臺可行的方案。

5． 差別化引導市場，加快金融創新步伐

2003年，我國每人平均GDP超過1000美元，這些都為房地産市場的發展提供了一個堅實的購買力基礎。隨著需求結構的細化，房地産市場産品結構調整也應當跟上，不同城市、不同群體對住宅檔次的需求差異也較大。一個健康的房地産業，需要公平競爭的多元化主體存在，健全的多層次的金融市場體系是實現多元化利益主體公平競爭的基本平臺。與此相適應，應豐富金融産品品種，加快金融創新步伐。

6． 防範和化解風險並重，關注市場變化，提高預警能力

防範風險的根本原則是減少不確定性。因此，有關部門應當廣泛蒐集房地産市場資訊，建立動態的統計、分析和監控體系，加強房地産的政策研究、市場研究和需求方面研究，提高風險預警能力。與此同時，對已經存在的風險，必須加以化解。當前的重點應當放在限制過度投機上，尤其是限制官商勾結的違規投機炒作行為。應當認識到，限制投機就是保護合理消費，有助於房地産的長久發展。從長遠看，加強市場的公開性、公正性、公平性，是防範和化解房地産業風險的根本出路。

（中國社會科學院金融研究所 吳忠群）

經濟參考報 2004年8月11日