中國人民銀行日前發佈了“二季度貨幣政策執行報告”，其中專門指出宏觀調控的效力之下，房地産開發投資、新開工面積增速繼續回落，可能導致房地産市場供需矛盾進一步加劇。這一資訊對於城市居民而言，意味著房價有可能繼續上漲。（新華社8月9日電）

長期以來，國內的購房者一直處於某種患得患失的迷惘之中。房價與日俱增的事實，使他們害怕持幣待購的結果是進一步失去機會；但許多媒體、經濟學家屢屢對“房地産泡沫”津津樂道的評述，又讓他們對房價的下跌可能心存忐忑。如今央行作出這樣的結論，基本上表明近期內，至少是大城市的房地産價格走向不會再有懸念。然而有心留意過國內房地産近年狀況的消費者也許會發現，其實無論房地産開發的政策環境是寬鬆還是緊張，房價都是一路走高。訴諸宏觀調控也許可以找到此次走高的近因，但在這背後，其實更存在一個往往為人不察的總因。

房地産的價格受制于供求關係。在求的一方，目前我國城市居民平均收入正在緩慢上升，而城市人口則急速增長———我們正處於中國歷史上城市化速度最高的一個時代。因此，需要購房的居民以及他們的購房能力都在增長，可以預見，無論是當前還是今後一個相當長的時期內，需求的快速增長是顯見的必然趨勢。但問題是，目前需求快速增長的局面下，究竟是什麼約束了房地産供應的跟進而導致供不應求價格上升呢？誰都知道，這其中的核心關鍵，是土地。

我們這裡論及的土地，更準確説應該是“經過初級開發的土地”。在每個大城市的周邊，都有著大片未經開發的土地，但是這些土地並不能立即進入房屋生産環節。因此，當我們説土地供不應求的時候，其實説的就是這種“經過初級開發的土地”供應得很不充分。開發土地，也就是通常所謂的城市運營，其主要內容就是公用事業的建設。只有當這些設施建立起來，其周邊的土地才可能成為房屋建造的原材料。如果城市周邊大量未經開發的土地能夠迅速有效地變為經過初級開發、可以進入房屋生産環節的土地，國內的房價就沒有理由繼續高漲下去。

但目前我國城市擴張的最大瓶頸，正是公用事業的投資不足。而導致投資不足的最大原因，則是非産業化和市場準入壁壘。非産業化，就是本來可以成為營利行業的領域，因為此前的習慣和人們對於政府低價供給的依賴，而無法以營利方式供應，於是動力缺失，效能低下；而市場準入壁壘，則是指已經成為營利行業的領域，因為政策的原因導致了壟斷經營，其他資本無法獲准進入，於是也因為沒有競爭而沒有效率。

至此，要解決房價高企的問題，不二法門就是讓城市運營市場化，盡可能取消公用事業投資的準入壁壘，減少政府財政對公用事業的補貼，使營利資本迅速進入這一領域，將大量未經開發的土地變為可以投入房屋建造的土地。同時，政府應規範、完善土地市場的規則，完全通過投標、拍賣等方式出讓土地。如此，政府和市民才可以通過城市的快速擴張獲得最大限度的雙贏。而整個社會的獲益更遠不止此。城市的擴張將迅速降低市場交易成本，促進整體經濟的全面增長。同時，城市化進程也將隨之加速，農村人多地少的尷尬局面將得以解套，即使從農村脫貧的角度來考慮，這也是最有效率的解決之道。 （大詩）

《南方都市報》 2004年8月11日