《國務院關於促進房地産市場持續健康發展的通知》日前公開發佈，對房地産供應結構、住房制度、土地供應、市場秩序等方面作出明確指示。此間經濟學家認為，該文件的出臺，主要是針對當前房地産市場局部過熱、供應結構不合理等問題進行的宏觀調控，旨在市場的進一步規範發展。

中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜日前接受記者採訪時指出，該政策的出臺與中國房地産市場局部過熱不無關係，也是前一階段各部委對房地産市場研究的一個反饋。肯定了二十年來房地産在國民經濟中的重要作用，並且上升到了一個産業的高度，也指出了現在房地産市場結構不合理等一些不能忽視的問題。可以説，各項政策的出臺都是為了市場的進一步規範發展。

首先，房地産業持續健康穩步發展仍是主旋律。中國房地産業經過二十年來的發展，不僅創造了一個全新的産業，也造就了一大批“有産者”。目前中東部城鎮居民住房私有率已達百分之七十以上，中國老百姓第一次有了自己的實物資産，住宅作為一種具有保值增值潛力的資産已經成為居民家庭財富的重要組成部分。

第二，調整住房供給結構，增加普通商品住宅供給。由於一部分高收入群體的存在，一些地方出現了“再貴的房子不愁賣”的現象。但這並不意味著房地産開發應先滿足高檔客戶的需要，讓普通消費者都到二手房和租賃房市場去尋找可支付住房。

汪利娜認為，住房市場的多元化需要與多元化供給應相匹配。國務院此次調整供給結構與央行“一二一文件”的精神是一致的，使低息政策更好地向中低收入者傾斜。這對於中國這樣一個發展中國家來説，有利於抑制奢靡之風氾濫，而將有限和寶貴的資源用在實現城鎮和農村工業化上。

她説，政府控制高檔住宅，發展經濟、適用的普通住宅和廉租住房，是保障人的基本生存權，也是為了維護社會安定，滿足市場有效需求，同時也為社會化擴大再生産和經濟發展提供了有效保障。

第三，加強房地産信貸監管。嚴禁違規發放房地産貸款，其中包括央行“一二一文件”中提出的限制向“四證不足、自由資金不足的企業”發放貸款。

汪利娜認為，現在房地産市場，一方面是經濟、適用為特徵的普通商品住宅的供不應求，一方面是大量商品房屋的積壓，而且房價仍在攀升，這種現象是否符合市場供需關係的規律值得思考。

她説，造成房地産市場不規範的原因很多，但加強銀行信貸“硬”約束，才能使消費者按照其支付能力購房，企業按資本營運能力做實做強，從而抑制不動産資産價格的膨脹，促進市場的健康發展。

第四，在房地産全面發展過程中，制度建設較為落後。此次從制度建設入手，促進房地産業的健康發展。其中包括建立全國個人住宅抵押擔保制度、加強土地市場的宏觀調控、建立健全市場資訊及預警系統。

汪利娜分析，中國土地交易不規範，當“圈地熱”、炒作熱推動地價非理性上揚時，房地産公司身價也水漲船高；公司資産價值越高，以此為抵押從銀行獲得的貸款就越多。而一旦抵押物土地價格下跌及房屋銷售不暢，銀行就會蒙受資産大幅縮水、承擔大量壞賬的風險。

房地産市場是動態變化的，市場資訊匱乏的情況下，開發商投資與房地産信貸缺乏準確判斷的依據；而房地産建築週期長，有效供給常常滯後於變化的市場需求，供給與需求的不對稱不可避免。

這位經濟學家説，中國房地産市場有待進一步規範發展，此次政府的宏觀調控，有選擇性地扶持房地産開發企業，是干涉房地産市場中不規範的行為，而不是打壓市場。（阮煜琳）

中新網 2003年9月5日