我國房地産業的功能定位

    我們要科學地評價一個産業的發展態勢，明確其未來走勢，必須首先根據國民經濟特定的發展階段為這個産業定位、定功能、定結構。離開國民經濟發展階段的客觀需要，只根據幾個數字是判斷不了任何産業的發展態勢和未來走勢的。

    當前我國國民經濟的主要矛盾是工農兩種生産方式、城鄉兩元社會結構的矛盾。這個主要矛盾兩個方面的地位決定國民經濟的發展階段。目前按以人為本的發展觀看這兩個方面的地位是三、七開。在以小農經濟為基礎的農村社會結構中生存著７０％人口，因此它是矛盾的主要方面。這個主要方面決定我國的工業化和城市化的任務還十分艱巨，按每年一個百分點的速度減少農村人口，需要５０年才能趕上未來世界的平均水準。在這５０年內房地産業作為主要支柱産業的地位是不可動搖的，幾十年內總量不足是基本態勢。局部的泡沫總是難免的，隨著市場和投資者的成熟泡沫會越來越小。

    國民經濟主要矛盾的發展趨勢不僅給房地産業定了位，而且為其定了功能。按每年一個百分點提高城市化率，每年至少要轉移１５００萬農村人口。每口人按建築面積２０平方米計，需要３億平方米住宅。平均每平方米按２０００元計，每年需要投入６０００億元人民幣。２００１年全國完成房地産開發投資６２４５億元基本上沒有包括這種定居工程的投資，擠掉２５００億元泡沫，老居民消費結構升級已經投入的只有３７４５億元。那麼客觀上需要的房地産投資至少應該是９７４５億元以上。定居工程需要的投資至少要佔住宅投資的６０％以上。為此城市基礎結構擴容也不能少於建成區面積的１％，這個投資量也是相當巨大的。根據主要矛盾的主要方面決定事物性質的原理，在未來二十年裏中國房地産業的主要功能是為城市化服務，為城市的新居民定居服務。這就是説，我國人口城市化率從３０％到５０％這２０年間這個主要功能是基本不變的；人口城市化率達到５０％以後，房地産的主要功能將逐步向提升城市現代化功能和品質轉化，美化、綠化、亮化的功能才應該逐步成為重要功能。目前許多城市建設工作都有一定程度的時空次序的倒置現象。有些城市對經濟發展、人民生活急需的如地下交通、貧民窟改造、安居定居工程、基礎教育不肯下力氣投入，而對地面上的可供參觀的東西卻以只爭朝夕的精神賣地借錢也要大上快上。這正是傾家蕩産搞美容，顧頭不顧腚；堆金壘玉修豪宅，添花不送碳。甚至背著煤球爐子提著馬桶研究如何率先實現現代化。凡是房地産泡沫嚴重、政府債臺高築的地方都是發展觀出了問題，幹了現階段不該幹的事。

    中國的房地産業投資和産品的主體結構是由它的主體功能規定的。為新進城的居民提供安居條件，提供中低檔小戶型住宅是房地産業未來２０年的主要方向。我們應該按城市居民七個收入層次佔居民總數的比例確定商品房結構。如果商品房供給結構比較大的背離國民經濟主要矛盾轉化的需要，背離消費需求結構，那麼在總量不足的條件下也會産生泡沫。當前的情況就是如此，不是整個房地産業過熱，不是整個産業的泡沫，而是結構性泡沫，是房地産投資結構出了問題，是商品房中的高檔品種嚴重供大於求。但泡沫畢竟是泡沫，結構性泡沫也是泡沫，不解決這個問題，現實的結構決定實際的功能，房地産業背離了主要矛盾轉化的要求，也會阻礙國民經濟健康的發展，住宅問題將成為城市化的門檻、甚至是門的新門閂。

    隨著市場經濟的逐步成熟，部門間的要素流通的障礙將逐漸消失，平均利潤率規律必將成為房地産業內部結構調整的正常機制，結構問題就不會像目前這樣突出。泡沫的不斷産生正是平均利潤率規律形成過程中的陣痛，泡沫的破裂是這個規律作用的成本。投資者在規律的教訓下越來越成熟，泡沫就會越來越小。當前房地産開發商如果能順應國民經濟主要矛盾轉化的需要，適應廣大消費者的需要，雖然單位成本的利潤率低一些，但由於銷售量大，資金週轉快，將獲得巨大利潤。

    總之，中國的房地産業可以説是一個永久性的支柱産業，目前正處於總量擴張時期，由於投資者不成熟，泡沫將不斷出現，不斷破滅。這是人間正道。泡沫的破滅，也是對倒行逆施者的懲罰，不花成本的社會進步幾乎是沒有的。

    房地産業泡沫産生的根源在於流通體制

    我國房地産泡沫大體可以分為兩類：一類表現為商品房價格過高；另一類表現為供求結構不對稱。但産生的根源是一個，即房地産商品化、資本化過程中要素和産品流通體制改革出現重大失誤。現行房地産流通體制與國民經濟發展階段、主要矛盾轉化態勢、産權結構相背離，我們必須認真總結教訓，重新理順分配流通體制，才能確保房地産業的健康發展。

    １、産權混亂連體流通

    我們必須首先明確房地産的産權主體。現行商品房價格是由租、稅費、價三個部分組成。實際上是讓購買者一次性購買三個東西：土地、公共品、商品房。它們分屬於三個産權主體，具有不同的週轉方式和不同的迴圈週期。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的財産，所謂地價是５０年的地租；公共品的産權是政府的，公共品的價格是指目前房價中的稅和配套費，實際上是５０年的消費稅和資産稅；商品房的價格是指建安成本加平均利潤，它的産權可以是私人的， 也可以是政府的，還可以是全民的。三個産權主體不同的東西一次性出售，租、價、稅合流，價格自然很高。本應該産權主體分立，土地、公共品和商品房分體流通。開發建設期的地租由開發商繳納，商品房一次性出售，由商品房業主按年或月繳納租、稅。

    這樣一來，購買者一次性支付的商品房價就大大降低了，現階段能買得起住宅的人就會大大增加。市場房租和工資可能包含的房租量也有可能相匹配。地産開發商的墊資資本量大幅度降低，負債率降低，資本週轉加快，獲得的利潤必然增加。同時政府受全民賦予的土地經營權一直掌握在自己手中，每年從城市建成區土地獲得的地租和房産稅是一個數量可觀的並且不斷增加的現金流。用這些現金的一小部分就可彌補目前社會成本社會保障、政府廉租房和教育等的不足。也可以用較低的資金成本以政府債的形式把地租的一部分轉化為基礎結構建設資金，以彌補房産稅的不足。

    然而，我們忽視了在公有制條件下土地資本化的特殊性，忽視了政府産權和全民産權的重大區別，政府批租土地實際上侵犯了全民的産權，侵犯了下屆政府的經營權。在私有制的條件下土地的所有權可以轉讓，産權可以買賣，使用權也可以買賣即出租；在公有制的條件下特別是全民所有制條件下，土地的所有權是不能轉讓的，産權也是不能買賣的，只有使用權可以買賣即土地出租。地租是土地所有權在經濟上的實現，土地所有者獲得了地租，實現了土地的按要素分配，客觀上土地就資本化了。所謂土地價格不過是資本化的地租。我們目前的問題是用“批租”這個介於租、售之間的概念混淆了産權的買賣和使用權的買賣。幾十年的批租用時間偷換了空間。土地開發商可以獲得土地産權證，可以用“批租”來的土地向銀行抵押貸款，這在實質上出賣了産權即大部分所有權。

    後果是開發商把地價即幾十年批租的地租一次性地計入房價，使房價畸高，嚴重背離我國目前國民經濟發展階段廣大居民的收入水準。即使在市場經濟比較發達的國家裏，房地産産權分立也是很普遍的。賣房子不賣地，逐年向地主交租，是很正常的事。世界銀行的研究表明，一套住宅的價格與家庭年收入之比為３：１至６：１時比較合理。按我國經濟目前的發展階段房價與家庭年收入比應該在３到４倍之間比較合適，而目前實際上全國大平均是７．８倍。在我國沿海發達地區應該是６倍左右，而目前實際上地都在１０倍左右。其主要原因是批租土地造成的，結構性矛盾也是地價過高逼出來的。如果産權主體分立，租、稅、價分流，我國目前的房價和家庭收入比基本上可以達到３到４倍之間，那麼房地産業産、銷兩旺，資金的週轉和迴圈的速度就大大加快，開發商和消費者兩利雙贏的局面就會迅速形成。

    級差地租産生於經營權的壟斷，幾十年的批租就是放棄幾十年的經營權，放棄幾十年因城市擴容社會進步帶來的級差地租的增加額。我們大家都知道土地本身是沒有價值的，更不能創造價值，地租是由於土地所有權的壟斷土地所有者參與了全社會剩餘價值的分割。地租落入私人手中，是一種寄生性收入，是社會經濟發展的額外負擔。我們有幸實現了大部分土地的國有化，絕不應該再讓地租落到私人手中。實事求是地説土地批租是我國市場經濟體制、制度建設上的戰略性失誤。

    由於土地炒賣，國有資産大量流失，增加了經濟社會進步的成本。北京恐怕是中國地皮炒賣能力最強、持續時間最長的地區。根據《中國經濟時報》記者從國家統計局等資訊源得到的資料，截止２００１年底，北京有房地産開發企業３９２９家，其中真正具備土地開發能力的企業只有５００多家，其他企業則忙於“圈地造城”，其中相當一部分在炒地皮。目前北京多數房地産公司註冊資金不到位。據調查統計，目前房地産公司在先期成立階段，註冊資金沒有完全到位的佔９２％，股東基本未投入註冊資金的佔１５％，而註冊資金投入量在一半以上的僅佔５０％左右。有資料顯示，北京９９％的施工企業都不同程度地墊資給開發商，而靠預售款帶動開發的地産商佔５０％以上。同時還存在較為普遍的違法銷售。目前在全國究竟有多少人在利用房地産流通體制的缺陷，發了多少不義之財﹖不得而知。但根據下面這個簡單的公式大可以推算出一個概念性的結論。現行商品房總産值減去商品房建安成本加平均利潤，再減去配套費，再減去政府批租土地實際得到的收入，餘額便是炒地皮發的不義之財。

    土地批租的誤區十幾年前就暴露出來了，早就有人提出科學合理的改進方案，為什麼一直不能引起各級政府重視呢？問題的根源在於各級政府的發展觀有問題。他們大多把增長當發展，嚴重偏離了以人為本的發展觀。在ＧＤＰ的增長方面一直有一種急躁情緒，為了自己的所謂政績，不惜寅吃卯糧。明知批租對國家和民族來説，從長遠、戰略上看，是得不償失的，但對五年一任的本級政府的政績而言是有得無失的。房地産投資與投資增幅對地方ＧＤＰ增長的貢獻率較高，有些地方把房地産開發當作政績工程、城市形象工程來做，過度依賴房地産投資來拉動經濟增長，政府和開發商在一條船上。銀行作為房地産開發的主要資金來源，一直在添油加柴。今年以來外地投資商、外行業的投資商和海外投資商，這三外大舉進軍熱點城市，為已經過熱的高檔房地産又加了一把火。大家都遵照猶太商法，都去掏有錢人的腰包，把有錢人估計得太多，胃口又估計得太大。於是高檔住宅積壓越來越多，造成一邊熱得冒泡沫，一邊冷得如冰窖。目前北京的泡沫急劇吹大，銷售明顯趨緩。中、高檔商品房仍是主流。２００２年１至８月北京商品房銷售價每平方米比去年同期平均下跌３１７元，８個月商品房銷售僅增長了１２．８％，而完成的總投資額５１２．６億元，比去年同期增長２８．２％。價位適中的商品房太少，經濟適用房遠遠滿足不了需要，有些急需改善住房條件的市民甚至連經濟適用房的價位都無力承受。杭州的新住宅空置率達到７０％。濟南１－８月份商品房的空置面積同比增長了近９６％。廣東１－６月銷售面積增幅１２．９２％，比去年下滑１８％，而完成土地開發面積和新開工面積分別比去年同期增長１２７．８８％和３７．５８％。

    城市擴容的配套費一次性計入房價是當前商品房價格畸高的第二位原因。城市基礎結構屬於政府應該提供的公共品，它是由政府稅收收入投資建設的。和地租一樣不應該一次性收幾十年的稅，而應該由商品房的業主逐年繳稅。買房置業不是處理遺産，業主的資産沒有必要一次性繳稅。任何住宅小區的配套設施都是整個城市基礎結構的組成部分，不可能僅僅由一個小區使用，如果由一個小區承擔費用，産權就發生了變化，在使用上就應該産生排他性。這是不合邏輯的。這種不合邏輯的事在房地産買賣中還不止這一個。如某些住宅按所謂銷售面積出售，這個銷售面積包括地下車庫、物業管理需要的房間等公共面積。按理這些公共面積的産權屬於商品房業主們，業主們的這部分共有財産現在被物業管理部門無償佔用，在物業和業主的利益關係上沒有任何交代，就不打折扣地向業主們收取物業費。

    ２、以售為主的房改取向

    住宅商品化的總體取向是完全正確的，但住宅商品化的道路並不僅僅是購買一條路，租和售都是住宅商品化的實現方式，我們單打一的推行銷售一種方式，只對極少數最困難的居民提供政府廉租房大多未落實，這是不符合一般經濟規律的，尤其不符合我國國民經濟發展階段的客觀實際。這是當前我國城市居民消費結構升級卡在“住”的階段的根本原因。

    市場經濟是以勞動力商品化為前提的。勞動力商品化之後勞動者按要素分配獲得的收入是勞動力的價格。勞動力價格中只包括房租，而不可能包括房價。在正常消費的條件下勞動者的工資是月月光的。如果硬是要積累購房款，勞動力必然是在萎縮的條件下再生産的，這不符合勞動力再生産規律。以抵押貸款等方式購買了住宅，那麼每個月的月供也是對勞動力再生産費用的扣除，影響當期消費，勞動力還是要在萎縮的條件下再生産。為什麼近十年來城市居民一個勁地向銀行存款，內需嚴重不足，失業率不斷上升﹖除了社會保障不到位以外就是由於住宅分配流通體制不符合勞動力再生産規律。

    我們應該認識到住宅這個商品具有資本品和消費品雙重經濟屬性。買住宅是投資行為，租住宅是消費行為。勞動力再生産需要的是住宅的消費品屬性。一般工薪階層沒有錢買住宅，只可能租住宅；有錢買住宅的人他的投資資金來源於按資本要素分配得來的收入，而不是工資收入。高薪階層的收入已經不僅僅是勞動力再生産費用，他們的勞動力價格中已經包括人力資本要素的價格。他們的勞動力的維持費用小于他們的工薪收入，因而他們可以積累一部分收入用於買住宅或支付月供。

    現在大多數靠財政開支的國家職工已經購買了住宅。但這種所謂購買實際上不過是一次性交了十年二十年的房租，大多數人連物業費都還是單位支付的，自己實際上不是真正的業主，也沒有資格行使業主權利。購買者所交的房價款連市場的商品房價的１／５甚至１／１０都不到。這叫什麼購買﹖相當多的人連這些錢也拿不出來，還要靠銀行貸款。

    這樣的房改政策，是國有資産的又一次大流失，並製造了新的不公平。工齡和級別是這次改革中購房打折的主要根據。但同樣工齡和級別的人佔用國有房産的情況是不同的。有的人一直住著和他的職級相當的住宅，如果是把住了幾十年的舊住宅按工齡和職級打折賣給他，這是比較合理的最合理的是按折舊後的現值賣給他，但他可能還買不起，但目前是他放棄了舊住宅，卻按工齡和職級打折購買了單位提供的新住宅。這些人大多是臨近退休或已經退休多年的老幹部。這實際上是政策讓他侵吞了國有資産。而相當多的人，原有住宅大大小于本人職級和工齡所應該住的住宅，少數人甚至還沒有佔用過國有住宅。但他們在房改時卻和在舊體制下佔盡了便宜的人以同樣的政策購買住宅。這就産生了新的不公平。最不公平的是佔城市人口７０％的不吃財政飯的産業工人很少有機會按上述政策購買住宅。大多數企業目前是不可能有錢購買新的住宅再低價賣給工人的。住在破舊住宅裏的廣大産業工人，只有等待拆遷帶來的級差地租改善住宅條件。這種用時間換空間逆城市化的做法，目前許多大城市都在進行著。這種使産業工人在空間上邊緣化的做法必然加大城市交通的成本和降低流動的速度。

    另外，住宅的內外空間結構不同，不是所有的住宅都適合出售。我們目前大部分向消費者出售的住宅都是多層和高層建築公寓單元樓的一套房間ａｐａｒｔｍｅｎｔ，而在正常的市場經濟條件下這類住宅只適合於短期出租，不適合出售。因為它的産權不容易界定，業主對它沒有充分的處置權。如果作為投資者購買的目的是為了出租，這是比較理智的，如果是為了個人消費，實際上是不理智的。適合高收入階層的住宅，也就是適合出售的住宅，應該是我們平常説的別墅ｈｏｕｓｅ，這類商品房才是真正的住宅或房子。城市的別墅區一般都分佈在郊區或衛星城。別墅和小轎車是中産以上階層的居住方式和代步工具，公寓樓和公共交通是一般工薪階層的居住方式和代步工具。這樣一種城市的人口時空分佈是經濟有效的。這是市場經濟正常發展中順其自然的選擇。我們現在這種公寓樓下轎車密布，上班族在城區東西南北大搬運，造成交通嚴重堵塞的局面，則是政府盲目選擇的結果。如果上班族能夠在單位附近租房子，有車一族大都住在郊區或衛星城，交通情況就會大不一樣。

    農村居民的小塊耕地和自有住宅已經極大的限制了他們勞動力的商品化和市場化流動。那麼在我國城鄉結構、地區結構、産業結構戰略性調整時期，我們再用一套自有住宅把産業工人拴在特定的空間，這是十分不明智的。這種做法加大了勞動力流動的成本，交通費用、時間的浪費和體力的消耗加起來比房租的代價還要大。這種做法必然延長結構性失業的時間，甚至把結構性失業變成志願失業或永久性失業，增加政府社會保障的支出。市場經濟條件下勞動力，不僅要企業間流動、行業間流動，而且還要城區間流動、城際間流動、區域間流動、國際間流動。勞動者只要能租到房子，滿足了勞動力再生産的需要，沒有必要有自己的住宅。不求所有，但求所居。只要他們還是出賣勞動力的勞動者，他們就沒有必要購買住宅，只要租來的住宅能滿足他們消費的需要，他們的勞動力的再生産就能正常進行。總之，一句話，租房子是謀生的需要，買房子是樂生或投資的需要。

    房地産業發展的政策取向

    通過上述分析，房地産業發展的政策取向實際上已經基本明確了。關鍵是如何理順已經混亂了的住宅等房地産的分配流通關係。我建議在承認既成事實的條件下制定一整套新的政策。

    １．明租、正稅、除費

    首先，停止批租，明確任何全民土地的佔用者都必須向國有資産經營部門繳納地租。為了簡便易行、承前啟後，各個城市可以暫時按當前５０年批租的價格確定地價，按地價的１／５０確定地租率。合同規定每年交一次租。每隔５年參考城市擴容面積佔原面積的比率適當提高地租率，或參考城市每人平均收入５年平均增長率適當提高地租率。原有的土地佔用稅或佔用費停止繳納。政府可以向國有資産經營部門收土地資産稅。

    這裡的思路是徹底理順産權關係，全民資産的經營者向佔用土地者包括各級政府收地租，向政府繳納資産稅；政府用資産稅所得建設城市基礎結構。全民得到了地租，土地所有權在經濟上得到了實現，完成了土地資本化經營的過程；收年租的政策使開發商投資的門檻降低，租、價分離使商品房一次性交割的價格大幅度降低；從根本上杜絕了地皮炒賣，消滅了寄生性地租，地租這個本來是社會發展負數的東西變成了社會發展的正數。

    第二，把目前與房地産有關的稅和費再做一次清理，剔除一切不合理的費和稅，把合理的費全部納入稅的範疇，形成一種房地産稅收總額。為了同既成事實接軌，和地租一樣，也採取每年向房産業主收１／５０的做法。並且把這個稅率作為全部建成區房産的統一資産稅標準。不管新房舊房都應該按資産現值以此稅率繳納資産稅。

    第三，在新政策實施之後，租、稅、費、價合一的舊商品房即使保本銷售，恐怕大多數都賣不動。這是由於政府政策變化給開發商帶來的問題，政府應該在合理的範圍內幫助他們解套，但必須按市場經濟自願原則。政府只承認從開發商那裏實際得到的批租款為政府幫助解套額度。開發商可以按新的流通方式出售剩餘的商品房，每賣出一套住宅，政府扣除開發商在簽定購房合同之前的地租後，可以把這套住宅分攤的批租款退還給開發商。然後由住宅業主逐年向全民土地資産經營部門繳納地租。實際上政府已經把當年得到的批租款花掉了，用什麼錢來退租呢﹖我認為用發地方政府債券的辦法是可行的。你賣出一套房子，我退給你一部分債券。要現錢沒有，要債券歡迎。當年是５０年的批租，債券可以設計為２５年兌現，利息按發債即時銀行利率計算。這種債券應該允許轉讓、抵押、套現等商業運作。如果開發商欠銀行的貸款，可以用政府債券抵還貸款，把債務關係轉換為政府和銀行的關係。如果政府兌現這種債券有困難，可以用一定的代價動用全民的地租收入來實現政府債券的兌現，動用多少就減收多少全民土地的資産稅。在新政策以前已經賣掉的住宅，在批租年限內不再收租收稅。

    總而言之，租的問題靠稅來解決，稅的問題靠租來解決；空間的問題要靠時間來解決，時間的問題要靠空間來解決。只有理順了産權關係，手中有租有稅，政府可以縱橫捭闔、左右逢源，理論徹底、思路清晰，沒有解決不了的問題。關鍵在於“放下”二字，我們的幹部要能夠放下個人、部門、任內、局部和短期利益，顧全國家、民族、全局和長遠利益，下決心明租、正稅、除費，就像喊了一聲：“立正”混亂的市場秩序很快就會水清天藍。除了違法投機者之外，這對大家對各個階層都有好處。何樂而不為﹖！

    ２．租售並舉、以租為主

    租售並舉、以租為主，這其實是市場運作的必然結果。在任何市場經濟國家裏能夠按資分配獲得高收入的人口始終是少數，按勞動力要素分配獲得中、低收入的人口始終是多數。關鍵是政府要有一個明確的預期，在工資制度上要為此創造條件，要人為地採取逆調節措施。比如住宅補貼、住宅公積金制度是以賣為主方針的産物，改革後應該廢除。在制定最低工資標的時候，應該把最低房租含量考慮進去。這個最低房租含量要能租得起政府廉租房。所謂政府廉租房，是指按勞動壽命０年回收房價的，帶有社會保障性質的，産權屬於政府的住宅。

    在我國目前城市居民中有１０％左右的人口應該租住政府廉租房；估計有６０％左右的人口可以根據自己的收入水準租住同等次不同面積的商品房；有２０％左右的人口可以用銀行貸款或按揭方式購買住宅；有１０％左右的人口可以購買用於消費或投資為目標的商品房。

    我認為我國不應該把各個階層的人口在空間上絕對地隔離開來，大部分住宅區都應該高、中、低檔住宅適當配置，每一住宅區包括別墅區都應該安排１０％面積的廉租房。由於政府廉租房帶有社會保障性質，可以免地租、免資産稅、消費稅，鼓勵企業經營出租。如果沒有人購買政府廉租房從事出租經營，政府應該承諾全部收購，由政府部門經營。因為這是政府的社會保障責任。但政策上應該規定開發商在住宅區開發投資時必須包括１０％面積的政府廉租房。

    房租是工資的一部分，房租高工資就必須提高，工資提高到一定程度，失業人數就要增加，工資和房租又會降下來。如果房租脫離國民經濟整體發展水準，過高了，房源就會過快地增加，不等工資提高，平均利潤率規律就會使房租又降下來。所以，政府只要理順了流通分配關係，確保政府廉租房的供應，房租、房價、工資都讓市場去調節，一切都會走上正軌。目前的混亂困境是政府過分積極，市場和政府兩股力量碰撞的結果，一旦政府冷靜下來，抓住了自己該抓住的東西，放下了不該自己抓的東西，就可以綱舉目張，以四兩撥千斤的宏觀調控措施使房地産産業快速健康發展。（作者單位：國家計委宏觀經濟研究院）

    《中國經濟時報》 2003年2月10日