事實上，自1998年以來投向房地産業的資金投入一直呈兩位數的遞增之勢。如，2000年全國房地産投資完成額為4901.73億元，較1999年增長19.5％，2001年投資又較上一年增長29.8％，今年預計房地産投資增長仍將接近或超過30％。

    在這一輪的房地産開發熱潮中，許多其他行業中的領軍企業，如希望集團、聯想集團、海爾、TCL、美的、三九集團、康佳集團等行業巨子，以及數以十計的上市公眾公司，紛紛搶灘試水房地産業，這説明眾多企業十分看好這一産業的發展前景。支援這一看法的理由有二：一是目前我國城市化率只有35％，發達國家的城市化程度超過70％，按照發達國家所走過的歷程，當一個國家隨著經濟的發展，城市化率超過30％以後會呈加速發展之勢。如果按每年提高一個百分點計，我國城市人口的增加也將是十分龐大的，這些增量人口對住房的需求亦是不言而喻的；二是依照世界銀行的統計分析，當一個國家的每人平均GDP達到1500美元時，其住宅建設將達到峰值，住房消費也會呈加速之勢，目前我國每人平均GDP遠未達到這一水準，因而未來還有很大發展空間。根據今年1—6月國家統計局對我國各地區城市房地産銷售面積的測算表明，在我國經濟發達的東部地區房地産銷售面積大約是中部和西部地區累加在一起的房地産銷售面積總量還多一倍，似乎也能印證這一判斷。特別是近些年迅速崛起的長江三角洲地區，經濟發展勢頭極其迅猛，帶動江、浙一帶的大中城市建設的快速發展。有統計數據表明，上海市的房價增長幅度要高於全國平均增幅2個百分點。

    對於目前我國房地産投資增幅超過GDP增長四倍的態勢，有關部門表示了一定的擔憂。中央銀行第三季度貨幣政策執行報告中提出，房地産價格上漲，空置面積增加的潛在風險值得關注，要警惕房地産泡沫的出現。近日，國家計委發佈的《中國行業景氣分析報告》亦認為：近幾年的中國房地産景氣明顯與中國經濟增長的景氣不同步，背離宏觀經濟景氣的房地産增長是難以持續的。今後比較理想的態勢是實現“軟著陸”，即逐步降溫，房地産投資增長最好在明年回落到15％的水準，後年再回落到增長10％左右。

    然而，即使在這幾年房地産投資一直保持兩位數增長的態勢下，一些權威部門的判斷仍然認為：當前我國房地産市場基本處於平穩、理性的發展態勢。這一結論的得出，主要基於對四個方面的考量：供求總量是否平衡、結構是否合理、價格是否平穩、市場各方主體是否成熟。這其中市場供需總量是否平衡是一主要因素。截止至今年8月，商品房竣工面積和銷售面積基本接近，其中商品住宅銷售面積還大於同期竣工面積480萬，供求總量保持平衡。

    從近幾個月的國家統計局公佈的國房景氣指數看，10月份該指數為105.15點，保持了連續4個月的穩定回升勢頭，但與去年同期相比下降了0.4點。10月份，構成國房景氣指數的8個分類指標呈現3升5降的局面。到了11月份，國房景氣指數下降了兩個點，為103點。國家統計局投資司房産處處長賈海認為，根據一般原則，國房景氣指數到了108點的時候，再討論房地産市場是否有泡沫更有現實意義。

    關於房地産發展是否過熱以及是否産生了嚴重泡沫，儘管各個部門的判斷不盡相同，但對於判斷的標準基本上是一致的。既，一是看房地産空置率；二是房地産價格的走勢。

    建設部副部長劉志峰認為，在1997年以前，全國房地産價格增長較快。1998年以來，商品房價格年均增長2.1％，商品住宅價格平均增長3.1％，價格總體走勢平穩。目前，全國商品房平均銷售價格為2357元/平方米，但各大城市房地産價格差異較大。據中國房地産業協會秘書長顧雲昌透露：全國房價最高的前五個城市依次為深圳、廣州、北京、上海、南京。從房價的動態走勢看，一些一線超大城市表現迥然不同。北京房地産平均價格大致下降了2.7％，廣州微升0.47％，上海則勁升近8％，全國各大城市一個較為普遍的現象是，中高檔價位的商品房供大於求，而中低價位的商品房則供不應求。目前，全國房價最高的城市為深圳，每平方米房價6921元，其次是廣州4957元/平方米，北京4883元/平方米，上海3820元/平方米，南京3579元/平方米。近日，有媒體報道，全國房地産價格上升最快的是南京市。本報駐南京記者站首席記者認為，南京房價漲升較多，主要是相對於居民家庭年均收入與房價之比而言。從國家統計局公佈的1－10月全國各地商品房銷售及房地産投資情況看，江蘇、浙江在此兩項指標均位居前茅。這與近兩年，長江三角洲地方經濟迅速崛起有關。

    今年的房價普遍有所漲升，這裡面有一些不正常因素。中國房地産協會會長楊慎分析，今年土地價格出現猛漲的勢頭，在一定程度上導致房價上漲。一些開發企業盲目高價買地，開發出的産品超出消費者的經濟承受能力，形成了商品房積壓。

    例如，今年上海平均房價較去年同期上漲了7.9％，而土地交易價格則上漲了10％。有業內人士推測，不少開發企業擔心今后土地交易實行招標、拍賣和公開掛牌交易會導致拿地成本更高，因而大量囤積土地，致使地價上漲。

    此外，一些大城市的居民投資性購房，亦對房價産生影響。有統計資料顯示，目前我國6.6％的城市家庭有第二套住房，建設部權威人士估測實際數字可能達到15％。有業界人士分析：這有可能與近兩年證券市場一直較為低迷有關。在一些房地産項目的抽樣調查表明，許多購房者是將資金從股市撤出，進行投資性購房。許多投資性購房，採取的是按揭貸款方式。投資者希望通過房屋出租的收益來抵償銀行債務，這也增加了銀行業對房地産信貸品質有所下降的擔憂。央行近日再次重申禁示“零首付”的規定，顯示了對金融風險的防範之心。

    目前，我國房地産企業平均資産負債率為72％。截止至今年10月，銀行貸給房産商的開發貸款是2000億，個人住房貸款總規模約7500億，兩項相加近1萬億元人民幣，這足以引起政府首腦層對房地産泡沫産生的擔憂。今年8月，國務院下屬六部委聯合發文，已顯露出對房地産業加強宏觀調控的意圖。

    預計明年，我國房地産業投資仍將保持兩位數的增長，並大大高過GDP的增長，但增長勢頭將有所放緩。鋻於今年房地産銷售增長已趨下降之勢，因而明年市場的“無形之手”會使購房者對産品的價格性能比更加關注，這也會令開發商們降低利潤預期。我們預測，明年那些品質優良的中低檔價位商品房將成為市場主流産品。這對平抑房價，促進住房消費將起到至關重要的作用。 （孟堅）

     《中國證券報》 2002年12月23日