商住樓盤緣何火暴

    所謂商住樓，顧名思義就是既能辦商務又可以居住的一種樓盤。對於成千上萬高速成長的中小企業來説，既不願躋身於混雜的住宅樓中辦公，又難逾越寫字樓的價格門檻，且比較希望選擇可商可住的公寓，既可免去路上的辛勞，又節約了往返時間。正是有這樣的市場空間，商住樓就應運而生了。

    商住樓之所以能在北京房地産市場上“獨領風騷”，最大誘惑還是在於價格。據了解，在現代城一套180平方米的房子目前的市場租金為每月1.6萬元左右，即2.9元/平方米/天，而相距百米之遙的國貿寫字樓的租金價格約為36美元/平方米/月，租金相差3倍多！如此懸殊的市場差價，使那些有心發展而無力租住高檔寫字樓的中小公司，將目光更多地關注于便宜又實惠的商住樓。

    另外，在許多投資者眼中，商住樓的租金回報率比較可觀。在亞運村投資房地産的渠先生給記者算了這麼一筆賬：以亞運村華亭嘉園、天創世緣、陽光廣場三個商住樓項目為例，商住的使用率較高，平均為80％，而寫字樓的只有60％，按使用率折算後，這三個項目的平均租金回報率為9.5％，與該地區寫字樓的租金回報率基本相同。不僅如此，商住樓銷售政策靈活，銷售價格又明顯低於周邊寫字樓，還可辦理八成15年按揭貸款，而寫字樓只能辦五成5年貸款，這樣一來商住樓因前期投入遠低於寫字樓，租金則比普通公寓要高出許多，合算多了。的確，商住樓頗讓許多投資者為之動心。

    “對於開發商而言，商住樓項目的典型特點是價格低，風險小，收效快。”北京住邦房地産開發公司總經理范國翔説，目前商住樓開發商的普遍做法是將土地使用用途列為“住宅”，這樣就使每平方米的土地出讓金節省了800元左右，另外，在貸款政策、用水用電價格甚至後期銷售上都得到很多優惠，這樣就大大降低了成本，售價自然也比寫字樓便宜得多。因此商住樓在同等利潤條件下，比寫字樓有較強的競爭力，從而降低了投資風險。

    走出“商住”是非困惑

    從商住樓概念出現開始，業界對商住樓的非議一直沒停過。商住樓諸多優勢造就了樓市的火暴，但另一方面也反映出市場的不成熟、不規範，目前有關部門的政策與市場的實際需求還有一定差距。

    北京市房地局物業處處長劉剛認為，從土地的使用用途上來説，國家有關政策只界定了“居住與非居住”，對於“商住”的出現是始料未及的。比如一般的樓盤600元的樓面出讓金，而的寫字樓的出讓金是1400元。這種開發模式，對於從事中低檔寫字樓開發的發展商而言，存在著不公平競爭。

    “北京出現了很多商住樓，這是和我國現行金融政策有關係。”新華遠董事長任志強説，商住樓一般批的是住宅，凡是批件上是住宅的，銀行就可以按住宅區提供八成按揭貸款，而寫字樓的銀行只能提供五成到六成。另外，住宅的使用權是70年，辦公樓是40年到50年，花同樣的價格去買一個同樣的産品，而使用年限大概差了1/3。因此，商用的概念不僅可以獲得更多的銀行貸款，又可以減少很多的稅費，同時獲得了一個較長期的使用權，這種特定的條件使它有一個特殊的空間。

    北京紅石實業有限公司董事長潘石屹認為，房地産這個行業是需要金融行業支援，然而到目前，中央銀行的政策是限制了房地産行業裏面的寫字樓和商業用房同金融行業的結合，造成的現狀就是國貿的租金還維持在每平方米50美元左右。其實，從整體上看，北京整個的寫字樓市場還是非常落後的，整個寫字樓的水準還是維持在上世紀80年代末90年代初。主要原因還是要歸結到政策上面去。北京寫字樓有了這樣大的一個需求量，如果能提供一個市場化的政策配套，能夠把寫字樓、商業和住宅一視同仁對待，北京的寫字樓市場一定能成長起來的。

    商住樓還能“火”多久？

    看來商住樓的産品形態有一個特殊時期，有特殊的客戶群需要特殊的産品。對於開發商來説，首先應考慮政策層面的壓力。據悉，有關商住樓的管理已引起了相關政府部門的高度重視，很快一系列比較完善的管理法規將陸續出臺。如果政策漏洞被堵，商住樓的許多優勢也將變成泡影。

    另外，有限的土地資源成了制約商住樓發展的一個瓶頸。商住樓區域特徵非常明顯。就當前北京房地産市場而言，商住物業分佈比較集中的幾個區域主要有：中關村、亞運村、CBD及其輻射區。從近幾年商住公寓的供應量和銷售情況來看，供應量有增無減，市場表現也比較好。但由於商業區土地儲備量有限，規劃明確，在一定程度上土地資源也限制了商住樓發展。

    北京柳芳苑房地産開發有限公司董事長魏建軍認為，早期商住産品供大於求的市場特徵已經顯現，對於開發商來説，如何定位細分産品尤為重要。從東方策略等房地産經紀公司的成交數據顯示，與往年相比，商住類住宅的出租價普遍下跌：匯園國際公寓的月租金為每平方米15美元－20美元，匯園公寓為10美元，而1996年該項目的月租價最高為每平方米30美元；第一個中外合資項目城市廣場，當初開發商預期的月租金為每平方米10美元，而現在只有6美元。

    商住樓將來是如何發展？任志強説，市場會針對需求而創造産品。商住建築隨著市場需求應運而生，同時商住樓也具有隨著經濟發展的可塑性，可以非常簡單地變成寫字樓，也可以隨著需要而改造成純住宅。樓市不僅需要創新，更需要在高層面上的推陳出新。（ 趙永平）

    《市場報》 (2002年12月20日)