我國房地産業的主要功能：為城市化服務，為城市新居民服務

    我們要科學地判斷一個産業的發展態勢，明確其未來走勢，必須首先根據國民經濟特定的發展階段為這個産業定位、定功能、定結構。離開國民經濟發展階段的客觀需要，只根據幾個數字是判斷不了任何産業的發展態勢和未來走勢的。

    當前我國國民經濟的主要矛盾是工農兩種生産方式、城鄉兩元經濟社會結構的矛盾。我國的工業化和城市化的任務還十分艱巨，按每年一個百分點的速度減少農村人口，需要五十年才能趕上未來世界的平均水準。在這５０年內，房地産業作為主要支柱産業的地位是不可動搖的，幾十年內總量不足是基本態勢。局部的泡沫總是難免的，隨著市場和投資者的成熟泡沫會越來越小。

    國民經濟主要矛盾的發展趨勢不僅給房地産業定了位，而且為其定了功能。按每年一個百分點提高城市化率，每年至少要轉移１５００萬農村人口。在未來２０年裏，中國房地産業的主要功能是為城市化服務，為城市的新居民定居服務。只有當我國人口城市化率達到５０％以後，房地産的主要功能才會逐步向提升城市現代化功能和品質轉化，城市美化、綠化、亮化的功能才應該逐步成為重要功能。目前一些城市建設工作存在一定程度的時空次序的倒置現象。有些城市對經濟發展、人民生活急需的如地下交通、危舊房改造、安居定居工程、基礎教育不肯下力氣投入，對城市美化、亮化工程卻不惜血本。

    中國的房地産業投資和産品的主體結構，應是為新進城的居民提供安居條件，提供中低檔小戶型住宅。我們應該按城市居民五個收入層次佔居民總數的比例確定商品房結構。而當前商品房供給結構卻比較大地背離國民經濟主要矛盾轉化的需要，背離消費需求結構，因而在總量不足的條件下就出現了泡沫。當前不是整個房地産業過熱，不是整個産業的泡沫而是結構性泡沫，是房地産投資結構出了問題，是商品房中的高檔品種嚴重供大於求。

    隨著我國市場經濟的逐步成熟，部門間的要素流通的障礙將逐漸消失，平均利潤率規律必將成為房地産業內部結構調整的正常機制，結構問題將不會像目前這樣突出。當前房地産開發商如果能順應國民經濟主要矛盾轉化的需要，適應廣大消費者的需要，雖然單位成本的利潤率低一些，但由於銷售量大，資金週轉快，將獲得巨大利潤。

    房地産業結構性泡沫産生的根源：産權混亂的“連體流通體制”

    我國房地産泡沫大體可以分為兩類：一類表現為商品房價格過高；另一類表現為供求結構不對稱。但産生的根源是一個，即現行房地産流通體制與國民經濟發展階段、主要矛盾轉化態勢、産權結構嚴重背離。

    我們必須首先明確房地産的産權主體。現行商品房價格是由租、稅（費）、價三個部分組成。實際上是讓購房者一次性購買三個東西：土地、公共品、商品房。它們分屬於三個産權主體，具有不同的週轉方式和不同的迴圈週期。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的財産，所謂地價是５０年的地租；公共品的産權是政府的，公共品的價格是指目前房價中的稅和配套費，實際上是５０年的消費稅和資産稅；商品房的價格是指建設和安置成本加平均利潤，它的産權可以是私人的，也可以是政府的，還可以是全民的。三個産權主體不同的東西一次性出售，租、價、稅合流，價格自然很高。

    本來，産權主體應該分立，土地、公共品和商品房應該分體流通。開發建設期的地租由開發商繳納，商品房一次性出售，由商品房業主按年或月繳納租、稅。這樣一來，購買者一次性支付的商品房價就大大降低了，現階段能買得起住宅的人就會大大增加。市場房租和工資可能包含的房租量也有可能相匹配。地産開發商的墊資資本量大幅度降低，負債率降低，資本週轉加快，獲得的利潤必然增加。同時政府受全民賦予的土地經營權一直掌握在自己手中，每年從城市建成區土地獲得的地租和房産稅是一個數量可觀的並且不斷增加的現金流。用這些現金的一小部分就可彌補目前社會成本（社會保障、政府廉租房和教育等）的不足。也可以用較低的資金成本以政府債的形式把地租的一部分轉化為基礎結構建設資金，以彌補房産稅的不足。

    然而，我們忽視了在公有制條件下土地資本化的特殊性，忽視了政府産權和全民産權的重大區別，政府批租土地實際上侵犯了全民的産權，侵犯了下屆政府的經營權。在公有制的條件下特別是全民所有制條件下，土地的所有權是不能轉讓的，産權也是不能買賣的，只有使用權可以買賣即土地出租。地租是土地所有權在經濟上的實現，土地所有者獲得了地租，實現了土地的按要素分配，客觀上土地就資本化了。所謂土地價格不過是資本化的地租。我們目前的問題是用“批租”這個介於租、售之間的概念混淆了産權的買賣和使用權的買賣。土地開發商可以獲得土地産權證，可以用“批租”來的土地向銀行抵押貸款，這在實質上出賣了産權即大部分所有權。其後果是開發商把地價即幾十年批租的地租一次性地計入房價，使房價畸高，嚴重背離我國目前國民經濟發展階段廣大居民的收入水準。即使在市場經濟比較發達的國家，房地産産權分立也是很普遍的。賣房子不賣地，逐年向“地主”交租，是很正常的事。世界銀行的研究表明，一套住宅的價格與家庭年收入之比為３：１至６：１比較合理。按目前我國經濟發展階段，房價與家庭收入比應該在３到４倍之間比較合適，而目前是７．８倍。

    級差地租産生於經營權的壟斷，幾十年的批租就是放棄幾十年的經營權，放棄幾十年因城市擴容社會進步帶來的級差地租的增加額。我們大家都知道土地本身是沒有價值的，更不能創造價值，地租是由於土地所有權的壟斷使土地所有者參與了全社會剩餘價值的分割。地租落入私人手中，是一種寄生性收入，是社會經濟發展的額外負擔。

    土地批租的誤區十幾年前就暴露出來了，早就有人提出科學合理的改進方案，為什麼一直不能加以改變呢？問題在於我們在ＧＤＰ的增長方面一直有一種急躁情緒。房地産投資與投資增幅對地方ＧＤＰ增長的貢獻率較高，有些地方把房地産開發當作政績工程、城市形象工程來做，過度依賴房地産投資來拉動經濟增長。

    建議：明租，正稅，除費

    可見，根治房地産業結構失衡，促進其健康發展，關鍵是如何理順已經混亂了的住宅等房地産的分配流通關係。我建議明租、正稅、除費。

    首先，停止批租，明確任何全民土地的佔用者都必須向國有資産經營部門繳納地租。為了簡便易行、承前啟後，各個城市可以暫時按當前５０年批租的價格確定地價，按地價的１／５０確定地租率。合同規定每年交一次租。每隔５年參考城市擴容面積佔原面積的比率適當提高地租率，或參考城市每人平均收入５年平均增長率適當提高地租率。原有的土地佔用稅或佔用費停止繳納。政府可以向國有資産經營部門收土地資産稅。

    這裡的思路是徹底理順産權關係，全民資産的經營者向佔用土地者（包括各級政府）收地租，向政府繳納資産稅；政府用資産稅所得建設城市基礎結構。全民得到了地租，土地所有權在經濟上得到了實現，完成了土地資本化經營的過程；收年租的政策使開發商投資的門檻降低，租、價分離使商品房一次性交割的價格大幅度降低；從根本上杜絕了地皮炒賣，消滅了寄生性地租，地租這個本來是社會發展負數的東西變成了社會發展的正數。

    第二，把目前與房地産有關的稅和費再做一次清理，剔除一切不合理的費和稅，把合理的費全部納入稅的範疇，形成一個房地産稅收總額。為了同既成事實接軌，和地租一樣，也採取每年向房産業主收１／５０的做法。並且把這個稅率作為全部建成區房産的統一資産稅標準。不管新房舊房都應該按資産現值以此稅率繳納資産稅。

    第三，在新政策實施之後，租、稅、費、價合一的舊商品房即使保本銷售，恐怕大多數都賣不動。這是由於政府政策變化給開發商帶來的問題，政府應該在合理的範圍內幫助他們解套，但必須按市場經濟自願原則。政府只承認從開發商那裏實際得到的批租款為政府幫助解套額度。開發商可以按新的流通方式出售剩餘的商品房，每賣出一套住宅，政府扣除開發商在簽定購房合同之前的地租後，可以把這套住宅分攤的批租款退還給開發商。然後由住宅業主逐年向全民土地資産經營部門繳納地租。實際上政府已經把當年得到的批租款花掉了，用什麼錢來退租呢？我認為用發地方政府債券的辦法是可行的。你賣掉一套房子，我退給你一部分債券。

    總而言之，租的問題靠稅來解決，稅的問題靠租來解決；空間的問題要靠時間來解決，時間的問題要靠空間來解決。只要理順了産權關係，手中有租有稅，政府就可以縱橫捭闔。關鍵在於我們的幹部要放下個人、部門、任內、局部和短期利益，顧全國家、民族、全局和長遠利益，下決心明租、正稅、除費。（作者單位：國家計委宏觀研究院）

    經濟參考報　2002-12-4