我國加入世貿組織是經濟領域面臨的重大轉折,也為我國的房地産業提供了至少七大難得機遇。
機遇一:消化空置,盤活存量。入世後大批國外機構紛紛進駐中國,勢必會為目前低迷的外銷物業帶來一股暖流。
機遇二:降低建造成本。此前高檔物業所需的高檔建材均需進口,價格昂貴。入世後關稅將由22.5%降至17%甚至更低。
機遇三:促進産業重組。目前國內開發企業多達2.5萬餘家,1998年行業平均利潤率僅為3.7%。入世有利於加速産業重組,鑄造“品牌效應”。
機遇四:加速住房金融成熟。國外金融業的進駐,將有助於促進房地産證券化以及擔保行業的日趨完善。
機遇五:推進住宅科技進步。國外的新技術、新工藝涌入中國,中國的房地産業將實現由勞動密集型向科技密集型的快速轉變。
機遇六:擴大利用外資。中國房地産業是經濟增長的重要拉動力,也勢必吸引更多的外資投入。
機遇七:加速城市化進程。
入世會促進中國的農村人口大量擁入城市,從而使住房租賃市場空前活躍,最終刺激城市化進程的加速。
入世為中國房地産業提供了巨大的機遇,同時一連串的挑戰也必然會伴隨著關貿大門的開啟而呈現:
挑戰一:土地出讓制度。我國的土地出讓制度不透明,90%以上屬於協議出讓,而國外普遍採取的是市場化的招標出讓方式。入世後中國現行的土地出讓方式會面臨衝擊與挑戰。
挑戰二:政策管理手段。目前批一個項目需蓋100多個公章,辦産權證要等幾年時間。行業管理部門的辦事效率太低,難以適應入世的需要。
挑戰三:規劃設計部門。我國的規劃設計部門與國外的規劃設計部門相比,無論是技術能力還是運作方式,都存在巨大差距。
挑戰四:仲介服務水準。我國的仲介服務業剛剛興起,良莠不齊。目前的服務水準與國際大環境的要求相去甚遠。
挑戰五:金融機構。金融機構面臨的壓力很大,而房地産行業的發展又與金融業密不可分。
挑戰六:開發企業。目前國內開發企業的平均凈資産只有1000多萬元,最高的也不過幾十億元,而境外開發企業的凈資産動輒幾億甚至幾十億美元。
挑戰七:物業管理。物業管理企業剛剛興起,而且多數還帶有依附性,尚無法適應入世的形勢。加速推進企業進入市場是必由之路。
挑戰八:城市基礎設施。中國的城市基礎設施水準不高,每人平均道路面積8.2平方米,而發達國家已達15平方米—25平方米。
面對機遇與挑戰,中國房地産業如何做到逢挑戰而不敗?需要“四輪驅動”戰略:一是政府扶持,二是企業行動,三是金融配合,四是社會關注。
政府怎樣扶持?推進國有房企的改革與創新,培養、組建、扶持大型的房企集團;規範政府部門的管理行為,對土地市場採取透明化、市場化的操作方式;倡導招標制度,逐步建立土地收購儲備機制;提高政府部門的辦事效率,建立公開、公正、公平的辦事秩序;強化資訊披露制度和資訊導向作用,積極推進國民經濟資訊化;確保宏觀經濟政策和宏觀調控的連續性。這些對行業發展至關重要。
企業如何行動?加速改制;政企分開,進行資産重組,實施品牌戰略;培養一支成熟的房地産從業人員隊伍。人才是取勝的關鍵。
金融怎樣配合?建立住宅産業投資基金;儘快成立購房擔保機構;推進房地産證券化;推進保險業尤其是壽險業與住房産業的結合,借鑒海外經驗,加強研究結合的方式方法和步驟。
社會如何關注?要轉變觀念,轉變一次性消費定位的觀念:購房行為絕不是一時的,房屋要最大限度地流通起來。我國住房二級市場開放後,為居民實現梯次性消費提供了更好的條件。轉變一次性付款的觀念:打破“寧要市區一張床,不住郊區一套房”的舊思想。
《經濟日報》 2001年12月11日