2002年底剛剛公佈的《福布斯》的《中國富豪排行榜》前100名中，從事房地産業的就佔了25席。由此魏雅華認為房地産是最暴利的行業，“改革開放二十多年來，這個行業所造就的億萬富翁，比中國任何一個行業都多。”

    魏雅華説，在中國，房地産業的暴利是無需諱言的，當全世界的房地産業的利潤都在5％上岌岌可危的時候，中國房地産業直言不諱地承認，自己的行業平均利潤率在15％以上（一個可以告訴中國稅務的，大大被縮水了的數字）。並且，2002年中國商品房的房價（可見諸報端，可用來作秀造勢的），據説，還在一路走高。

    “作為中國商品房的龍頭和風向標的北京商品房價格，已與世界化的國際大都市相差無幾。也就是説，北京的房價己與東京、紐約、倫敦、巴黎持平。”

    可中國的每人平均年收入尚不過800多美元，而日本、美國、英國、法國每人平均收入，都在35000美元上下。相差了40多倍！可以説，北京的房價對北京人來説，他們是住在世界上房子最貴的地方。

    據北京房地産交易網的數據，北京商品房的平均價格在7、8千元左右。魏雅華的計算令記者咂舌：一個年收入0.7萬元的工薪在北京要買到100平方米的住房，得不吃不喝地攢上100年！如果他的收入豐厚些，年收入按1.8萬元計，兩夫妻年收入按4萬元計，買上100平方米的住房，也得不吃不喝地攢上15年！

    “但暴利並不等於不虧損”，魏雅華例舉了這樣的數字：廣州有1318家登記在冊的房地産公司，2001年有1288家虧損，僅30家營利。營利面僅為全行業的2.2％。虧損企業為全行業的97.8％。廣州房地産業2001年完成開發投資387.02億元，但全行業實現利潤僅8.82億元，整體營利水準不足2.3％，遠遠低於社會行業的平均利潤率。

    誰能逃出這座危樓？魏雅華認為第一個打出降價戰牌的房地産商，將會成為死裏逃生的倖存者。

    銷售商：我們其實和賣醬油掙的差不多

    把房地産業評為十大暴利行業之首，位於北京東南部某知名房地産銷售公司老總的第一反應是他們很冤，“我們掙的其實和賣醬油掙的差不多。”這位老總的理由是，“我們賣掉一套100萬的房子，就算掙20萬，利潤也就是20％。而一瓶醬油的投入也就是1塊錢，可以賣到2塊，而他們的利潤率是100％，比我們高多了。”他認為房地産是一個風險很大的行業，而且需要投入的資金也很多，很多房地産老闆都是在做別的事上積累了大量資金後開始轉做這一行的。言下之意，房地産商在做房地産之前已經是富人了。

    一位業內知情人士向記者透露，“事實上，一般房地産銷售環節上不會有太大的利潤，銷售商起著房屋仲介的作用，開發商委託銷售商賣房，支付給銷售商一定比例的佣金，這在物價局是有規定的，一般是以銷售數量來決定，比例最高不超過2.5％，最低不低於0.5％”。

    知情人士表示容積率是房地産利潤産生的最主要環節，比如説容積率高達7,就意味著100平米的面積上建了700平米的房，而多出來的600平米就是他們的高額利潤所在。對開發商而言，在符合城市規劃條件下多蓋樓能産生高額利潤，比如商住樓、公寓樓普遍賣得好，其中一個關鍵原因是這樣的樓盤利潤高，容易鑽政策的空子，通過提高容積率掙大錢。

    按照北京市住宅規劃要求：板式樓間距不得低於樓高的1.7倍，塔式樓間距不能低於樓高的1.2倍。綠地面積須佔住宅小區面積30％以上。對於住宅的日照採光要求是，在冬至日（12月22日）的上午9點至下午3點的時間內，日照時間不能少於1小時。

    但商住樓、公寓樓是例外，因有文章可作大受廣大開發商青睞，“商住樓對日照要求不高，容易提高容積率。而公寓的概念比較含混尚無界定。而這些項目大多在市區見縫插針，因而公共綠地、道路用地和公建用地較少。它們還可以大打‘酒店式服務’招攬生意。”

    評估師：應該是開發商賺得多

    位於北京崇文區的一家房地産評估公司總經理接受時訊記者採訪時表示，“房地産如果存在暴利，那應該是開發商賺得多。例如投資一個項目開發商賬面投資是7、8個億，但實際上開發商只拿出幾千萬的投資，其餘的是銀行的貸款，一期工程在開發的時候已經開始預售，預售款就可以繼續做二期工程，再用二期工程預售款作三期工程，就這樣開發商用幾千萬的資金做起7、8億的工程。從賬面上看工程的一般利潤都在20％－－30％左右，樓盤買得不好的也就15％左右，但實際上開發利潤超過100％甚至更多”。

    總體説來，目前北京房地産行業平均利潤率在逐年降低。這位地産資深評估師表示，“相比過去而言，現在的利潤是薄了一點，因為現在是買方市場，開發商的開發手段沒變，而消費者的選擇多了。同時土地的成本也增加了，1992、1993年時拿地是很便宜，但現在要貴得多，人工費、材料費也漲了。”

    在談到“概念炒作”比如奧運商圈、CBD、西部綠肺等這些概念會對房地産有什麼影響時，泡沫評估師表示“概念炒作”實際上是把地價炒起來，對開發商不會有太大損失。“因為一般大的開發商手裏都會屯著很多的土地，就算沒有土地的開發商也會和土地商有一個平衡線，比如利潤為10,那麼土地商會拿走8,給開發商留下2。”

    由於北京的土地一般是毛地，有居民用地，工業用地和農業用地，開發商在拿地時，居民用地比工業和農業用地費用會高一些，因為要涉及居民的搬遷補償問題，成本也就大一些。這位評估師認為，在出售房屋時，成本小一些的開發商或者開發好一些的，盈虧平衡點一般在70％，不太好的一般在85％，也就是房子賣到70％—85％之間，大多數開發商就收回成本了，剩下的就是盈利部分。

    評估師表示，房地産有一條不成文的遊戲規則：房子寧可空著，也不降價賣。為什麼呢？第一是如果降一套那所有的房子都要降，開發商不會願意。第二降價多少不好確定，降多了虧了，降少了沒太大作用。一般來説賣不出去的房子不是太大就是太小，或者樓層不好，採光不好，這樣的房子降幾百塊錢對消費者沒有太大吸引力。

    相關者：北京房地産牛皮吹得令人驚訝

    剛剛從德國回來的郝向陽説北京房地産吹牛皮吹到令人驚訝的地步，“花裏胡哨的概念，什麼柏林愛樂、北京印象，能免費聽柏林愛樂嗎？好像取個名字就有德國風格了。然後門前的一條臭水溝就當作了萊茵河。什麼董事長官邸，旁邊就是2000多元的經濟適用房，呼吸同樣的空氣，走同樣的路，不過是多栽了幾顆柳樹而已，就貴了4倍，真的有CEO來住嗎？”郝向陽表示懷疑。“反正我是一個也不想買。就是給我200萬，這些樓盤我都看不上，房子品質太差不説，所謂的人性化設計不過是吹的，而且不考慮健康。”郝向陽舉例説，在德國，普通的民宅，都是“低能耗建築”標準，必須符合健康標準，比如房屋各窗口下都打孔，室內裝有相應的新風系統，保證24小時均勻交換室內空氣。

    為什麼德國人如此看重換氣，郝向陽例舉了相關的報道，目前室內空氣污染被列入“十大人類健康殺手”名單，與高血壓、膽固醇過高症以及肥胖症等齊名。

    在採訪中時訊記者了解到，解決住宅內的新風問題已經刻不容緩，但目前國內的開發商幾乎認為不關他們的事。中國建築科學研究院空氣調節研究所主任黃維認為，“現在開發商認為從室內的門窗漏風已經足夠滿足居住者對新鮮空氣的需要，但是隨著城市中室外環境的日益惡化，僅靠門窗走風，一方面冬季會造成室內溫度不均或驟降，另一方面會非常的臟，北方有沙塵暴就更加可怕。而當前窗戶越做越嚴密，從縫隙滲漏的空氣量很難保證。在這種情況下提倡從門窗的縫隙進新風，實在不是什麼好辦法。”

    據統計，目前國內室內環境污染已經引起35.7％的呼吸道疾病，22％的慢性肺病和15％的氣管炎、支氣管炎和肺癌，尤其對兒童和婦女的影響更大。福州大學光催化研究所所長、博士生導師付賢智表示，據有關方面統計，我國每年由室內空氣污染引起的超額死亡數可達11.1萬人，超額門診數22萬人次，超額急診數430萬人次。

    “這麼嚴重的問題與老百姓健康直接相關，但現在卻沒有一家房地産商在開發民宅時首先考慮新風問題。”郝向陽認為這些才是國內房地産商應該花功夫的地方。據他介紹類似德國新風系統造價一般僅為一平米20元人民幣左右，通過24小時微迴圈保證房間內的新風含量和舒適度。相比‘非低能耗建築’，一年下來可以節約一個家庭40％的支出，不僅省錢，而且環保。但國內很多房地産商都是短期行為根本不考慮這些長遠問題，連這點錢都不願意花。

    就價格而言，郝向陽説，北京的房子價格已經趕得上德國普通城市的價格，但品質卻差遠了，房子沒有地下室，沒有考慮遮陽節能，所謂的雙層中空玻璃門窗也是“偷工減厚”的，5 mm的玻璃減到了2 mm，10mm的縫隙變成了3 mm。

    郝向陽的公司代理不少德國品牌的裝飾裝修材料，平時聊天聽圈裏人談起國內房地産的利潤，一個樓盤掙不到十幾億就是笨蛋。然而在德國，房地産業的利潤率也不過7％。

    説他們暴利冤嗎？郝向陽説根本不冤，他們“壞死了”，他們完全不顧住房人的健康。“冬天本來是不能施工的，可很多樓盤為了趕工期，冬天往水泥里加氨氣，怎麼省錢怎麼來。以前更糟糕，房子蓋著蓋著就垮了。”郝向陽説，“連設計院的同行自己都覺得國內的房子粗糙，品質不好。”

    據悉，北京CBD的一位房地産開發商已經率先價格跳水，他表示，“我現在做的事，很多圈內人罵我，但這是幾年後要發生的事。”

    交易所：有沒有暴利不好説

    下屬北京房地産交易所的E－FDC網總經理雷華接受時訊記者採訪時表示房地産有沒有暴利不好説，但不能籠統地説整個的房地産行業都存在暴利。他説，“房地産利潤是很大，但利潤率不一定是各行業中最高的。”

    雷華用排除法分析道：建築施工業應該不存在暴利，除非一些建築施工單位有更先進的技術，可以減少一些成本，得到高一點的回報。其次建材製造業也不可能有太大的利潤，建材業這幾年不是很景氣，建材價格不斷下滑，暴利的可能性不大。第三裝修業。過去裝修行業的確存在暴利，‘釣魚工程’普遍存在，但隨著行業的規範化，以及行業競爭的日趨激烈，這種不規範的利潤減少了，産生暴利的可能性也不大。

    第四就是開發商，開發商的成本是明白的，建築費用、土地費用等都是透明的。現在銀行控制了開發貸款的數量，增加按揭貸款，這樣過去那種開發商少量投資，主要靠銀行貸款進行開發的現象已不多見了，房地産開發利潤額很高，但投入也很大，利潤率不是很高。加上目前市場競爭激烈，有開發商已經開始打起價格戰，利潤相對難掙。

    雷華説，不排除有的樓盤賣得好，開發商賺了很多錢，但也有很多賣得不好的，砸在手裏的。談到炒項目的問題，雷華承認這其中的確存在很大利潤，某些有渠道和關係的人搞到土地，前期交一少部分土地出讓金，拿到開工許可證，然後轉手賣給真要蓋房子的開發商，從中賺到大把利潤。但隨著市場的規範，政府為了限制這種現象已經出臺一些舉措，例如土地三年不開發就要收回，增加土地出讓金的比例等等，這些都限制了炒項目存在。

    《青年時訊》2003年3月6日