記者從上海房地産交易中心和上海市統計局獲得了兩組數據：

    2002年前三季度商品房批准預售面積比去年同期增加80.4％，而商品房預售與去年同期比較，增加了45.1%。預售增長雖有放緩，但商品房批准預售面積和實際預售面積之比仍達到1：1.009。

    據上海市房地産交易中心負責人稱。上海房地産市場處於“求略大於供，供求基本平衡”的狀態；房價自1999年末上海房價回暖以來，連續第9個季度上漲。説明上海房産市場正處於較繁榮的階段。

    另據基強聯行投資管理（中國）有限公司的總經理陳基強介紹，到2002年上半年末，上海空置商品房已經由1999年的最高峰1297.41萬平方米降到869.51萬平方米，比高峰時減少了427.9萬平方米；其中，住宅空置面積482.03萬平方米，同比減少了15.6%，應該説情況還是比較樂觀的。

    穩定增長事出有因

    上海市政府發展研究中心的陳群民博士稱，北京、廣州商品房的供給遠遠大於需求。由於北京市單位集團購房的情況較為普遍，居民住房情況一直良好，本身需求潛力不大；加上去年北京“奧運”概念的刺激使得大量資金涌入房産市場，造成商品房供應過剩。

    談到上海房産市場能保持穩定增長的原因，陳群民指出，上海連續幾年GDP增長超過10%，宏觀經濟的利好是支撐消費者信心和購買力的主要因素；從房地産需求來看，上海人口基數大，而居民居住狀況一直不理想，本市居民改善居住環境的需求較其他城市更為強烈。這幾年港澳臺地區人士及浙江、江蘇等地的省外人士，紛紛來滬投資置業。再從市場成熟度來看，目前上海的房産商投資開發更趨於理性化，房産項目的定位更趨多元化。

    新情況值得關注

    但是，陳群民還指出，上海房地産市場雖長期整體向好，但短期內有合理調整的需求，新出現的幾個情況應得到各界的關注。

    陳群民説道，上海房地産價格從1999年底已經止跌回升，目前持續增長近3年，根據變動週期，1-2年後房地産價格有可能出現週期性的回調。另外，目前上海的房價與家庭收入比已達到了8.9，雖低於北京、廣州的11，但已經高於世界銀行合理房價的標準：3-6。而且，整個房産市場中存在著風險性因素，如房地産投資增長高於GDP和居民收入的增長水準；供給結構不合理，高價房所佔比例過多；外地人士購房比例偏高，投資性購房比例偏大等。

    業內專家普遍認為，在北京、廣州等城市房産市場開始走向不景氣的情況下，上海的房産市場應該説，雖將有小小波瀾，但屬合理範圍之內，不會對長期良好健康的發展造成不良影響。

    國家統計局最新測算的全國房地産開發業景氣指數結果表明：9月份，“國房景氣指數”為104.97，與去年同期相比減少0.88點，比今年8月份增加0.51點，為今年以來的最高值。儘管如此，有關商品房空置面積的分類指數卻讓人捏把汗。

    9月份，商品房空置面積分類指數為92.90點，比去年同期上升4.32點，比8月份下降1.19點。1-9月份，全國商品房空置面積同比增長10.6%，比去年同期增加9.7個百分點，也高於一季度增長4.7%和上半年增長9.2%的水準。

    另外，國家統計局公佈的“8月份國房指數”顯示，前8個月全國商品房空置增長14.1％，佔壓資金2500億元，居各行業不良資産之首。

    央行第三季度貨幣政策執行報告中也對房地産價格上漲和空置面積增加的潛在風險表示出了相當的關注。

    近日，北京、廣州樓市又報出驚人數字：北京、廣州商品房空置率分別已達20%，40%，遠高於國際公認的3%-10%的合理水準。

    萬科董事長王石日前在華盛頓接受媒體採訪時説，與美、日等發達國家的房地産業相比，中國房地産業還不太成熟，生産方式的落後、房地産企業超負荷運轉。

    如何解決商品房空置面積問題，高空置率會不會影響産業發展，已成為業界關注的焦點。而上海、廣州、北京的樓市是焦點中的焦點，解讀這三地商品房高空置率無疑將對促進全國房地産業穩定發展大有裨益。

    《國際金融報》 2002年11月15日