不同銀行5年以上個人商業房貸挂出5.51%和6.12%兩種“版本”，最終利率今明兩天確定

在央行對各家商業銀行的房貸利率進行“下限管理”後，京城不同銀行5年以上個人商業房貸挂出5.51%和6.12%兩種“版本”，利率相差0.61個百分點。記者昨天採訪了多家銀行後發現，最終確定的房貸利率估計今明兩天就能公佈。

記者首先通過多家銀行的網點和客戶服務電話獲悉，目前建設銀行、中國銀行、招商銀行、興業銀行、中國光大銀行、中國民生銀行等行，網點挂出來的5年期以上貸款利率為6.12%；而華夏銀行、廣東發展銀行挂出來的5年以上住房貸款利率則為5.51％。“這不同銀行利率差距可是不小，就拿50萬元20年的個人商貸來計算，每月還款額能相差175元，總還款更是相差4萬多元人民幣。”一位在建行貸了款、正四處查利率的先生告訴記者。

京城房貸利率是否將按照這兩種“版本”執行下去？昨天多家銀行人士給記者最多的答覆是：“掛牌利率並非最終利率，大家都在等待總行的動靜。最終利率這兩天就能敲定，畢竟還有很多貸款人催著辦業務。”

工行一位人士昨天則向記者透露説：“工總行的整體原則上週五已經制定，原則上5年以上個人商貸利率將按5.51％執行。估計週一文件就能下發到分行和支行。”不過該人士也坦言，工行各分行根據當地房價，還有上調利率和首付的一定自主權。

如果個人房貸能佔京城“半壁江山”的工行將房貸利率定為5.51%，無疑將對正在觀望中的其他各行産生一定影響。而央行有關負責人也曾預測，由於市場競爭原因，大多數銀行會把5年期利率定為5.51%。由此可見，懸念必將在今明兩天揭曉。

有業內人士分析説，不管各行執行的利率是否一致，以後各家銀行“看人下菜碟”卻是大趨勢，尤其是“首付比例”將成為遏制房貸風險的有力武器。“銀行以後完全有可能根據購房人的收入、工作、家庭、樓盤情況、是否購買第二套住房等多個指標，來確定貸款人的利率水準和貸款年限。對優質客戶，有可能實行下浮10%後的利率，首付20%；對信譽不太好的客戶，首付提高到50%，在基準利率基礎上再提高30%，甚至拒絕發放貸款。”

重磅評論

靠提高利率平抑房價不會立竿見影

日前，中國人民銀行宣佈對商業銀行自營性個人住房貸款政策進行調整，引起強烈反響。

此次房貸政策的調整與2003年央行出臺的121號文有所不同，沒有對貸款條件做出“一刀切”的硬性規定，而是讓各商業銀行根據各地房地産價格漲幅，自行確定是否提高住房貸款最低首付款比例。

自去年以來全國許多大中城市的房價上漲是有所不同的。我國東北和中西部一些城市的房價上漲，多是由住房消費的剛性需求拉動所造成的，而長江三角洲城市群的房價上漲除了住房需求的因素外，投資和投機炒作的成分佔有一定比重。去年，上海、南京、杭州等中心城市的房價快速上漲，帶動了該地區不少二線城市的房價急升。在北京，由於今年上半年市場供應量有限，因而不少項目在開盤後價格節節攀升，有的甚至出現供不應求的搶購場面。

如果各商業銀行不約而同地在各房地産市場熱點城市提高個人房貸首付比例，一方面會對房産投資者産生強烈的警示作用，另一方面也會抬高普通消費者的購房門檻，暫時將一部分購買力擋在市場之外。

其實在此次央行房貸政策調整之前，一些房地産市場熱點城市已開始對個人房貸的風險管理有所舉措。

上海的一些商業銀行，有的把首付比例提高到50%；有的要求貸款買房者必須已擁有一套住房，以確保其如果違約也有房抵債。

儘管如此，人們仍對上海這個全國最大的房地産市場予以極大的關注。因為上海房價走勢對目前全國各大城市的房地産市場具有強烈的示範效應，而支撐上海房價屢創新高的不僅有來自國內商業銀行的房貸資金，而且還有來自“地下信貸”的民間遊資以及來自海外的各類資金。這些處於國有商業銀行掌控之外的“體外”資金會否因央行房地産信貸政策的變動而撤離，目前還無法做出判斷。因此，平抑房價增長過快單靠提高國內商業銀行房貸成數和利率並不一定會立竿見影地産生效果。

人們注意到，國家外匯管理局局長郭樹清近日表示，中國非常關注資本流入中存在的投機問題，並將對違規行為做出嚴肅處理。

此前，國家外匯管理局調查發現，在有的沿海城市，海外個人購房一人多達幾十套甚至上百套，明顯帶有投機性質。由於我國的外匯體制是人民幣盯住美元匯率制，近三年來美元相對其他主要貨幣已經貶值38%以上，雖然去年我國房地産價格上漲了約15%，但對於以美元為主的外資購買力而言，房地産價格實際上反而是下降了。

目前外資佔到像上海這樣的熱點城市高端市場的40%。與股市坐莊手法相倣，當莊家控制市場份額達到一定比例時就可呼風喚雨了。因此，提高國內商業銀行房貸首付比例和貸款利率究竟對房地産熱點城市的炒家有多大影響，其政策功效還有待觀察，而加強外匯管理，對違規流入資本進行嚴格控制似乎也應是調控舉措的題中之議。

從根本上説，僅憑提高房貸利率與首付比例來壓制需求並非是抑制房地産市場過熱的唯一路徑，政府還需增加市場供應以及調整市場結構（增加中低檔商品住宅供應）才能使漲升過快的房價平穩著陸。（孟堅）

《北京青年報》 2005年3月21日