央行突如其來的一紙規定，實行多年的住房貸款優惠利率即被取消，大多數購房者選擇的5年期以上的個人住房貸款，將由原優惠利率5.31％調高至貸款基準利率6.12％。市民如何買房？

中國農業銀行上海分行的專家對此作了詳解。“新政策的出臺，在有利抑制短期炒房投機行為的同時，對於還未買房和正在還貸的老百姓來説，不是一個太好的消息。”這位專家説。

目前房價無猛漲之虞

他分析，儘管央行允許各商業銀行可執行的貸款利率下限為基準利率的0.9倍（即：5.51％），這還是表明今後個人住房貸款利率將至少上調0.2個百分點。專家分析認為，與前幾年貸款買房的市民相比，如今買房的成本已大大增加。去年9月加息政策出臺，5年以上的房貸從原來的5.04％上調至5.31％，增加了0.27個百分比，如今繼續增加0.2個百分點。以一套100萬元的房子為例，目前最低首付為3成，其餘70萬元用貸款，20年還清。在等額還款方式下，5.31％的利率，每月還貸額為4734.72元；取現今下限利率5.51％計算，每月還款額為4813.31元；而在標準貸款利率6.12％下，月還款額為5057.25元，每月貸款者將分別增加78.59元和322.53元。與去年9月以前相比，每月還款差額最大可達近430元。

從最近政府、央行出臺的眾多金融政策來看，無論是補充公積金貸款金額期限增加、二手房一年內出售要繳付營業稅還是利率不斷的調整，總體是為了抑制炒房，確保房産市場穩步發展。因此對於老百姓來説，此時買房已無先前一天一個價，房價瘋狂上漲的危險，當然，還有可能享受到略有下調的好機會。

選擇方案因人而異

農業銀行的理財專家建議，還未購房者或已貸款購房者，對於房産現狀一定要有清楚認識，因人而異，選擇最佳方案。對於已貸款購房者，按照個人住房貸款利率“逐年調整”的原則，從明年1月1日起才實行5.51％的新利率，大半年的緩期，已貸款者可仔細計算一下以目前的收入和投資收益是否能承擔得起0.2％的上調利率。可選擇部分或全部提前還貸，理財專家提醒市民，部分提前還貸只能一年一次。當然，如果手中有3％至5％收益率的投資項目，每月增加近百元的還款利率還是影響不大。

理財專家認為，房貸利率的不斷上調，對於上世紀80年代初期出生的這一批人購房影響比較大。目前，70年代末和80年代初期的年輕一代相繼進入結婚年齡，即使收入佳，而工作時間尚短、尚無積蓄，讓他們也成為了買房的“困難群體”。對於此部分欲購房者，建議轉換思路“以租代買”，等到時機成熟再買房也不遲，同時，也建議此部分購房者可依靠雙方父母資助購買小房。對於持幣待購的市民，專家建議，購買房産首先考慮地理位置，在貸款組合中儘量選擇商業性和公積金貸款組合貸款，可以較大程度減輕負擔，同時，對於公積金和補充公積金的貸款一定要做到“貸足額、貸足期”。

《深圳特區報》2005年03月19日