“小康不小康,關鍵看住房”。在未來進入全面小康社會時,人們的居住狀況應是一項十分重要的指標。有人預測,在本世紀的前十年裏,我國城市居民奔小康體現在住房上主要是居住面積的增加,而在後十年中則體現在居住品質的提高。
在剛剛結束的“十六大”上,提出到2020年我國將全面進入小康社會。那麼,進入小康社會後,我國城鎮居民應是一種什麼樣的生活狀態?
國家建設部前任部長侯捷曾説過一句頗有影響的話“小康不小康,關鍵看住房”。這説明在小康社會中人們的居住狀況應是十分重要的,特別是住房面積是小康社會的一項十分重要的指標。
有社會學家這樣描述住房面積大小如何影響人的行為:以前,不少人説上海人小氣,但其實在他們內心深處是很希望自己豪爽的。上海人之所以不“豪爽”,是與他們的生存空間有關。
上世紀八十年代前,上海住房條件差,很多人擠在一個弄堂裏,每個人的生活空間十分狹小。各家的東西該怎麼放都要有一定規則,否則就侵佔了別人的空間。狹小的空間抑制了他們的豪爽,所以才會變得細緻和斤斤計較。但這同時讓他們養成了一個遵守規矩的習慣。小時候遵守小規矩,大了遵守大規矩,由此形成了上海人普遍遵守規矩的良好習慣。
1991年,國家統計局會同其他12個部委,共同制定了小康社會的16項基本經濟生活指標,其中每人平均住房使用面積為12平方米。這一指標在上世紀末已經達到並超過。到2000年底,我國城鎮居民每人平均住房建築面積,大致為20平方米,折合使用面積約15平方米左右。因此,到2020年的小康顯然是一個更高層次的概念。
經濟學家厲以寧認為,小康的概念是發展的,經濟學從來不對小康下準確的定義。比如,今天家庭有一套兩居室或三居室,有彩電、冰箱叫小康。5年以後,家裏有汽車叫小康,再過5年,有第二套住宅才叫小康。
如果説,經濟學家所描繪擁有第二住宅的小康是比較抽象、相對的概念的話,那麼房地産業內專家的表述則是十分具體和量化的。
中國建築學會理事長宋春華(曾任建設部副部長),將未來的城市居民住房狀態稱為後小康居住模式。這一居住模式的特點表現為,前10年是居住面積的增長,後10年是居住品質的提高。其大致進程是這樣:到2005年,我國城市核心家庭如以平均3.16人計算,每人平均擁有建築面積達22平方米,每戶建築面積大約為70平方米(69.5平方米)。到2010年,城市每人平均住房面積為25平方米,戶均面積大致是80平方米。在達到這一住房指標後,新建住房增幅有可能放緩,住宅産業將由增量型的發展轉向存量型的發展。
在經濟比較發達的德國,從增量發展開始轉向存量發展大約在1987年,其標誌是首次出現用於住宅維修、改造的資金投入要大於新建住宅的資金投入。從另外一些發達國家的住房狀況看,住宅面積平均超過了100平方米,但到了110-120平方米後戶均面積就不再上升,相反還倒退回來,退回到80-100平方米。由此推測,在80到100平方米的這個區間,是比較經濟、合理、適用的套型。
世界銀行的統計資料表明,當一個國家每人平均GDP達到1500美元以上,其住宅建設也將達到峰值。那麼,到了2010年我國每人平均GDP按翻一番測算,也將達到1500-1600美元這一區間,因此,在今後將近10年的時間內,我國住宅建設增長還會比較猛。
那麼,當住房達到一定面積後的小康住宅是什麼樣呢?國家建設部曾制定公佈過小康住宅的十大標準,其定位的宗旨是“科技先導,適度超前”。具體地説,小康住宅應具有以下特徵:
一、住宅套型面積稍大,配置合理。有較大的起居、炊事、衛生、貯存空間。
二、平面佈局設計合理,體現食寢分離、居寢分離的原則,併為住房留有裝修改造的餘地。
三、房間採光充足,通風良好,隔音效果和照明水準在現有國內基礎標準上提高1-2個等級。
四、合理配置成套廚房設備,改善排煙、排油條件,冰箱入廚。
五、合理分隔衛生空間,減少便溺、洗浴、化粧、洗臉的相互干擾。
六、管道集中,水、電、煤氣三表出戶,增加保安措施,配置電話、閉路電視、空調專用線路。
七、設置鬥門,方便更衣換鞋;展寬陽臺,提供室外休息場所;合理設計過渡空間。
八、住宅區環境舒適,便於治安防範和噪音綜合治理,道路交通組織合理,社區服務設施配套。
九、垃圾處理袋裝化,自行車就近入庫,預留汽車停車位。
十、社區內綠化好,景色宜人,體現出節能、節地特點,有利於保護生態環境。
後小康時期住房除了有以上比較具象的特徵外,它的運作機制將更多地貼近市場,住房買賣不僅是消費行為,還是一种經營性投資行為。
此外,在提升住房品質的同時還要加強住房的保障性,進一步完善廉租住房的供應體系,幫助社會弱勢群體解決人居問題。 (孟堅)
《中國證券報》2002年11月25日