11月1日起，新的《城市房屋拆遷管理條例》將在全國範圍內開始實施。其中最引人注目的就是，新條例規定拆遷房屋應按市場評估價格進行補償。據此，很多人提出了疑問，新條例到底對拆遷戶有什麼好處？保證“市場價補償”公平公正實施的關鍵是什麼？實行“市場價補償”後會不會造成房價上揚呢？

    拆遷：從此一次性“了斷”

    拆遷後進行舊城改造是利國利民的大事，然而我們近年來在報紙上總是頻頻看到這樣的消息：拆遷7年了才回遷，回遷房還是危房；一些地方負責拆遷的部門任意降低安置補償標準，利用行政手段強迫拆遷戶簽訂不平等條約；因為拆遷補償意見不一致，開發商竟把拆遷戶鎖到屋裏強制拆遷等等。除了處於弱勢地位的拆遷戶利益受到侵害外，政府部門也為一些無理取鬧的“釘子戶”傷透了腦筋。

    一位搞拆遷的工作人員就説，一到拆遷，就會出現戶口大遷移的現象。有的人假結婚，有的人拆遷過一次後又把戶口遷到另一拆遷地再次參加拆遷，以獲取兩份補償費，不僅加重了投資成本，也使舊城改造的工期拖長。

    據統計，1999年至去年上半年，建設部接到來信來訪總量為1萬8千多件，其中，拆遷問題約佔總量的18%，在集體陳情中有80%是反映拆遷問題的，而拆遷補償資金是各方關注的焦點。正如國家建設部所説的，由於拆遷存在的種種問題，讓老百姓産生了抵觸情緒，政府方面操作起來也很繁瑣，從而阻礙了舊城改造的步伐。那麼馬上就要實施的新條例有什麼突破呢？

    北京大學不動産研究鑒定中心的馮教授認為新條例操作起來更加容易。他説：“對於北京來説，新條例有利於舊城改造，同時也有利於規範拆遷市場。新條例從市場規律出發進行拆遷補償，容易理順各方面的關係。”

    另外，北京某著名媒體評論部主任認為新條例最大的進步就是開始關注和保護房屋所有人的合法權益。它對拆遷補償安置的原則作了較大調整，即根據市場經濟的原則，將拆遷補償的標準修改為根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地産市場評估價格確定貨幣補償金額。與舊條例相比，更突出了市場機制的作用。

    簡而言之，就是淡化了拆遷中的戶口因素，實行“一次性了斷”。這樣減少了因為安置問題引發的各種糾紛；拆遷戶自己拿錢買房，也有了更強的自主性；也會帶動商品房的銷售。同時，新條例對行政權力、責任的進一步明確，使得傳統的城市房屋拆遷行政管理方式將發生深刻變革，實現從人治到法治、從權治到治權的根本轉變。

    評估：必須用法律來規範

    拆遷中的貨幣補貼其實並不陌生。國家建設部開發處的江先生告訴記者，實際上國內許多城市已經開始採用貨幣補貼的方式進行拆遷補償，國家出臺新的拆遷條例是順其自然的做法。相比之下，這種按照市場評估價格進行補償的做法比原來的做法更加科學和合理。

    記者從北京市國土資源與房屋管理局了解到，目前北京市的相關規定正在制定當中。就全國範圍來説，《城市房屋拆遷管理條例》在今年6月份已經公佈，很多地方都根據自己的實際情況相繼出臺了實施細則草案並試行，一些城市如上海對此反映良好。上海市房屋土地資源局拆遷處負責人認為，今後動遷過程中市場價補償安置將成為首選，市場價補償的標準也會隨著市場的變化而調整。既然市場價補償佔的比例會越來越大，那麼如何保證它的公平公正呢？

    國家建設部開發處的江先生説，目前最常用的是市場比較法，對被拆遷戶的補償價格是參照被拆遷戶周圍的商品房價格進行一定的修正後得出的，而我國此類的評估機構已經比較完善和成熟了，完全可以保證價格評估的順利進行。如此説來，最重要的“修正”工作將由評估機構來操作，保證公平公正的關鍵就是要加強對評估機構的規範、監督。國家建設部房地産司司長謝家瑾就曾指出，各地要加大對拆遷評估機構清理的力度，選擇一批社會信譽好、綜合實力強的評估機構從事拆遷評估工作。

    一名曾取得房地産估價師資格的人説，房地産評估機構與主管部門已經脫鉤，實行企業化運作，參與市場競爭。我國的房地産評估業還不到十年曆史，但規範化管理是必須的，審核、監督要嚴格，估價師的自律也是至關重要的。如果估價師和開發商搞點貓膩，很可能國家資産、群眾利益就被損害了。因此，必須用法律來規範評估機構的行為。

    對此，一些拆遷戶也提出了自己的看法，市場訂價格可以，但政府不能什麼都不管。在對評估機構的選擇上、評估過程中，政府都應該起到監督作用，如果開發商或者拆遷戶對評估結果不滿意，那麼執法機關就應該公正執法，給予調解。

    此外，北京大學不動産研究鑒定中心的馮教授舉了一個例子：在今年北京市東直門的拆遷過程中，對拆遷戶按照市場價進行補償的標準是每平方米7500元，但是他們對此很不滿意。拆遷戶認為，周圍的房價都是八千多甚至是一萬多一個平方，他們應該獲得更多的補償。馮教授解釋説，其實評估時除了考慮了市場價格以外，還考慮了拆遷戶的住房的具體情況等，因此補償價格和實際的市場價格還是有所差別的。所以，除了市場評估價格一定要客觀和公正外，解釋和説明工作也很重要，否則會引發很多問題。

    房價：上揚的可能性不大

    在北京，房價過高一直是老百姓關注的焦點。一些人認為，新條例出臺後，拆遷地塊的地價也會隨之提高。那麼這會使本來已經很高的房價繼續上揚嗎？一些專家對此發表了看法。

    國家建設部開發處的江先生認為：“拆遷成本將和原來差不多，甚至會更低。”他解釋説，以貨幣的形式進行拆遷補償，縮短了建設週期，實際上降低了成本。據他們了解，開發商對新條例的拆遷補償做法的反應是積極和樂觀的。

    北京市錦繡大地房地産開發有限公司的李經理則認為，房價是不是會因此升高要視情況而定。她説，如果涉及到拆遷建設的商品房當然會造成成本的上升，但是對於不涉及拆遷問題的建設項目將沒有什麼影響。對購房者來説，一次性購房者會受到一定的影響，但是對於按揭購房者的影響不會很大。

    據了解，北京市“十五”期間計劃由政府組織改造的危舊房屋總量達300萬平方米，年均需拆除60萬平方米。這在每年的開發中只佔很小的比例。也就是説，新的拆遷補償辦法即便會造成開發商的成本提高，但是因為許多開發商的建設項目不涉及拆遷問題，因此未必會直接推動價格上漲，相反價格將更受競爭制約。正如馮教授所説，“現在房屋銷售價格過高是多方面的原因造成的，新補償辦法只是其中的一個因素而已。因此新條例不會對房屋銷售價格産生太大的影響。”

    千龍新聞網 2001年10月30日