3月12日，北京天鴻寶業房地産股份有限公司在上交所掛牌上市4000萬股A股，每股發行價10．40元，股票代碼為600376。天鴻寶業的母公司天鴻集團因“回龍觀經濟適用房”而為北京市民熟悉，此次天鴻寶業募集的4億資金將有兩億元用於回龍觀文化居住區後期建設項目。
在天鴻寶業的上市過程中，更值得關注的是，天鴻寶業獲得的是近七年裏證券市場簽發給房地産企業的第一張準入證。而這張珍貴的準入證標誌著證券市場對房地産企業直接融資的“禁令”正式解除，資本市場的融資大門重新向房地産企業敞開。
為什麼天鴻打響第一炮
天鴻寶業此次A股發行後的總股本為1．0825億股，其中國有法人股為4633萬股，法人股為2192萬股，社會公眾股4000萬股，發行全面攤薄市盈率28．05倍，從證券市場上直接融資4．16億元。昨天，記者撥通了31歲的老總巴崢嶸的手機，他已在上海，正在為週一天鴻寶業的上市“打前戰”。巴總説，天鴻的上市使房地産企業看到了直接融資的希望。即除向銀行間接貸款外，現在又可以用第二條腿走路了。對以資金密集型為特點、經營規模至關重要的房地産企業，邁入證券市場將是公司獲得超常規的新機遇。
據巴總介紹，第一炮由天鴻寶業打響與天鴻人的“有心”有關。公司于1993年設立時即有日後上市的打算，因此直接設立為股份制公司，而非有限責任公司。《公司法》出臺後公司嚴格依照《公司法》規範運作，所以，此次上市省去了許多公司必經的改制過程。據證券市場專業人士介紹，作為股份制公司規範運作是進入證券市場的首要條件，天鴻寶業並非業內老大，而幾家資産規模大、資産質地好的房地公司由於是有限責任制公司，受限于必須改制一年後方能上市的條件，錯失了此次上市的良機。
據介紹，1999年7月，建設部出於拉動內需、拓寬房地産企業融資渠道的需要，經國務院批准，擬推薦三家房地産企業上市試點。獲得消息的天鴻寶業立即準備發行申請材料，經證監會北京證管辦核查驗收後，9月底，報至證監會。經過雙方的“若干次”意見交流，2000年4月30日，證監會確定北京的天鴻寶業、深圳的金地集團、天津綜合開發公司為解禁後首批在證券市場發行股票的房地産企業。天鴻寶業運氣不錯，於今天首個上市。與天鴻寶業同一天發佈招股説明書的金地將於近期上市。目前，天津綜合開發公司正緊鑼密鼓地做著發行準備工作。
天鴻寶業老總巴崢嶸：“上市過程就像扒了一層皮”
房地産企業與金融企業一起，在證券市場上被視為特種行業。就在天鴻寶業于1月11日刊出招股説明書前後，證監會正式發佈了兩項關於房地産企業上市資訊披露與財務報表附注的規定。把上市過程形容為“扒了一層皮”的巴總對記者説，天鴻寶業此次上市申請為房地産企業今後的上市趟了條路。
據介紹，此次對天鴻等首批上市房地産企業的審批為“試點”性質，天鴻寶業申請上市時，七年未有房地産企業上市的證券市場尚無房地企業申請上市的細則規定。天鴻寶業也只能依照對工業企業等常規企業的要求準備申請材料。證監會就兩份材料曾發出兩次正式的反饋意見，意見多達五十多條，絕大部分是要求做進一步的披露。而在對天鴻、金地、天津三家申請上市公司的審核中，證監會也摸索出目前房地産企業的最新特點，對房地産企業上市的資訊披露和財務報表附注規定清晰起來。
董秘龔謙煒對記者説，在申請過程中明顯感到，證監會對房地産企業的風險資訊披露要求嚴格，這是因為目前市場的資訊披露規則主要是為工商類企業設計的，同一般的工商類企業相比，房地産類企業在資産性質、資産規模、經營模式、經營環境等方面有明顯的行業特殊性，如不能充分披露這些行業特殊性，投資者就難以正確判斷風險，做出合理的投資決策，一旦利益受損，上市公司與監管部門就要擔負相應的責任。因此，對房地産上市公司的資訊披露設立了專門的要求，要求披露不僅反映房地産企業的資産規模，更看重資産的良莠。
七成股市的錢必須放在主業上
上周，天鴻寶業公佈2000年年報每股收益1．07元，每股凈資産為3．23元。凈資産收益率為32．96％。預測今年凈利潤4012萬元，每股稅後利潤為0．37元。良好的業績是天鴻寶業面對資本市場大門手持的敲門磚。平安證券在為天鴻寶業做的調研報告中稱，房地産企業重新上市是一種政策信號，表明房地産整個行業將進入新一輪發展期。
目前，經過幾年的調整，房地産行業有了較大的變化。國家統計局最新測算結果表明：2000年，“國房景氣指數”總體水準明顯高於1999年。2000年12月份，“國房景氣指數”值達到104．06點，與上年同期相比增加2．60點，全國房地産開發景氣程度保持了快速上升的發展態勢，反映出全國房地産開發的發展勢頭良好。
值得關注的是，為了防止過去資金轉移出現的混亂現象，建設部要求上市企業至少要把募集資金的70％投到其主業住宅建設上，上市後，未經證監會同意進行資金轉移，將受到嚴厲處罰。可以説，這條規定是當年熱極一時的房地産企業用“破産、倒閉”血的教訓換來的：當年無序的全國“房地産熱”使1992年至1994年間，國家決定禁止房地産企業上市，之後禁令一道接一道：1996年12月26日，中國證監會《關於股票發行工作若干規定的通知》中規定，“在産業政策方面，從嚴控制一般加工工業及商業流通性企業，金融、房地産等行業暫不考慮。”1997年9月10日，中國證監會在《關於做好股票發行工作的通知》規定，在産業政策方面繼續“對金融、房地産行業、企業暫不受理”。限制房地産企業從股市籌資雖然增加了企業資金方面的暫時困難，但從客觀上防止了一些房地産企業進一步陷入房地産泡沫的泥潭，招致更大的損失。
深萬科的王石回顧1993年房地産市場過熱時説，“錢多了也並非都是好事，更容易導致企業領導頭腦過熱，深萬科在1995年以前也曾頭腦發熱，進行了一些現在看來很盲目的投資。好在醒悟得較早，及時糾正了盲目投資的做法。又逐步解決了房地産熱時遺留下來的問題，保證了公司的順利發展。”但像深萬科這樣做出及時調整的企業在當時是少數，許多房地産上市公司也由於投資于高檔房地産項目或投資于海南、北海等房地産泡沫比較嚴重的地區而陷入困境，業績大幅度下滑，如上市公司深金田、深寶安、深物業、深深房、瓊珠江等。有些公司甚至因為房地産投資失誤而瀕臨破産的邊緣，如資産重組以前的遼房天、ST瓊能源、港澳實業、ST網點等。據天鴻寶業的企管人員嚴瑤小姐介紹，近幾年裏，天鴻寶業的母公司天鴻集團投向經濟適用房，與國家政策導向一致，儘管國家要求經濟適用房的利潤不允許超過3％，但由於此市場風險小，規模做大後，公司獲得的收益依舊不錯。
據業內人士分析，房地産企業被禁到解禁説明，在房地産市場泡沫比較嚴重的時候，暫時停止房地産企業從股市籌資，是防止房地産公司出現大盲目投資的方法，這一點對於現在和今後的上市公司仍然有借鑒意義。
天鴻寶業的上市使一些房地産企業松了口氣：今後可以“光明正大”地在證券市場籌資，而不用再偷偷摸摸地“變臉”上市了。
直接融資對房地産行業如此重要，是因為房地産屬資金密集型行業，建設週期長，開發商通常要3年時間才能完成投資回收，規模的大小是房地産企業的生命線。
深滬兩市約36家的房地産類公司（不包括高科技園區開發公司）中，1995年以後上市的只有兩家：1996年11月15日上市的運盛實業和1995年11月15日上市的亞泰集團。這兩家公司目前的主要業務或利潤主要來源是房地産業務，但當年都是“變臉”上市的：亞泰集團是以科研、産品加工、建築設計為主業上市，運盛實業以城市基礎設施開發建設及其配套服務等為主業上市。另外一些房産商則走了“曲線上市”的道路，通過買殼實現上市融資的目的，如金豐投資、中遠發展等。
據航空證券王鳳華介紹，目前，以天鴻寶業的上市為契機，加上此板塊沉寂已久等因素，從二級市場上可以看出，已有投資者將這一板塊視為“未被挖掘的金礦板塊”。許多房地産個股如深萬科、深振業、深長城、中華企業、浦東金橋、陸家嘴等於近期成交量不斷放大，從2000年9月25日滬市創出1874點以來，許多個股換手率明顯增大，換手率高的外高橋、中華企業、深萬科等有望借機率先啟動。
中國人民大學經濟研究所包明華教授表示，房地産企業重新上市後對證券市場整體還會有很大的影響：一、增加證券市場的容量。二、房地産股票的上市會在股票市場上形成一個新的增長點。三、對加快國有企業改革有積極的促進作用。四、房地産企業上市為股民提供了選擇的空間。房地産股票已被看成僅次於高科技股和網路股的具有成長性的新潛力股。股民們會把入市的資金向房地産股轉移，將使股市結構發生變化，總量也會發生改變。
對於試圖投資天鴻寶業及今後上市的房地産新股的投資人來説，首先必須認識的是房地産行業是高風險、高收益行業，業績振幅極大，這從老牌地産股的興衰中已深刻體現出來。
昨天，北京證券的證券分析師梁旭對記者預測，從天鴻寶業的中簽率及目前二級市場處於調整期看，今天上市定位不會太高，該股如能定位在17元以下，應積極介入，若定位在17到22元之間，二級市場也存在炒作機會。由於公司的大股東在重組寶華實業的過程中已顯示了非常好的資本運作能力，因此也有理由相信該股二級市場會有活躍表現。另外，該股與日前上市的京股歌華有線有類似處，即都是極具政府背景的北京公司，從歌華的走勢看，天鴻寶業的後市機會較多。
在基本面上分析天鴻寶業，從投資價值的角度，梁旭為天鴻寶業加了分。公司現在開發的兩大項目是回龍觀文化居住區和曙光花園。回龍觀文化居住區一期工程由天鴻集團開發建設，是北京著名的經濟適用房小區，銷售形勢極好。上市公司擬投資建設的回龍觀文化居住區後期D05、D06工程位於一期工程的南側，目前已有眾多購房者預約購買，預期建成後市場銷售良好。而曙光花園也有非常好的地理位置，曙光花園一期的銷售情況良好，資金回籠快，並已有較高的市場知名度和品牌效應；回龍觀文化居住區後期已有相當數量的購房客戶預定，這將使本公司募集資金投向項目有較好的預售前景。
但同時，梁旭提醒對於試圖投資天鴻寶業及今後上市的房地産新股的投資人來説，首先必須認識的是房地産行業是高風險、高收益行業，業績振幅極大，這從老牌地産股的興衰中已深刻體現出來。
全面解禁尚待時日 核準制又創機遇
記者在對天鴻寶業的上市採訪中，被一再強調，此次上市僅為“試點”，天鴻寶業與金地集團等三家首批恢復上市的房地産企業在上市後表現如何，將影響到資本市場向這一特種行業門敞得多大。
天鴻寶業的巴總表示公司將嚴格執行證券法規的規定，認真、準確、及時地進行資訊披露，對於公司業績及成長性，巴總表示樂觀。董秘龔謙煒表示對於投資者的熱情，他自己很有信心。發行9000萬股、將於近期上市的金地集團，與深萬科、中海外一起被譽為深圳房地産業的“三劍客”。金地集團發言人表示，上市後更為重要的是要保證對投資者的穩定回報，公司的擔子更重了。
據建設部政策法規司體改與綜合處負責人介紹，試點的首批三家並非代表證券市場對房地産企業的全面“解禁”。這位負責人稱，今後，房地産企業的融資渠道主要還是銀行貸款。即便房地産企業上市試點成功，放開上市，也只能有少數企業上市，因為今後大多數房地産企業是有限責任公司的組織形式，僅有少數為股份有限公司。而在此類公司中，也只有少數企業滿足上市要求。
當然，對於上市，房地産企業的熱情無疑是高漲的。僅與天鴻寶業同一批向建設部提出申請的房地産公司就有二十余家。一年多過去了，天鴻寶業的順利上市使更多房地産企業闊步向證券市場挺進。樂觀的是，據介紹，上市核準制的即將實施將使今後的房地産企業不再走天鴻寶業經部委推薦的路。今後只要符合證券市場對房地産企業的準入條件，就有申請一家批一家的可能。
北京青年報 2001年03月12日
