原標題：凱德中國首席執行官駁斥“商業地産寒冬論”：買賣是常態 堅定看好行業發展

近期，萬達集團賣掉萬達廣場的一系列大動作，再次將商業地産的前景討論推到了聚光燈前。

“買賣其實是市場常態。”凱德集團中國區首席執行官羅臻毓日前在接受人民網記者專訪時表示：“交易量上升並不意味著商業地産發展到了拐點。由於商業地産土地成本的上升，資金壓力較重，資金回報期長，所以會有人選擇出售。但同時，也會有更看好這個市場和租金回報率的買方接盤，所以買賣理所當然。”

“凱德仍然堅持看好商業地産的發展。”羅臻毓堅定地表示。

事實上，根據凱德集團最新的半年報數據，在今年上半年其中國區的購物中心業績實現持續增長。其中，租戶銷售收入同比增長16.8%，商場平均收益率為5.5%，出租率為95.4%，客流同比增長3.1%，租戶坪效同比增長6.2%。

但羅臻毓也承認，行業發展確實到了一個洗牌的區間裏。“商業地産回報時間比較長，更考驗企業的資本對接能力、資産管理能力和商業運營能力。”

輕資産擴張

為了獲得更多的優質項目，凱德也開始嘗試通過輸出管理繼續拓展輕資産路線的模式。據透露，目前凱德已經簽訂4份購物中心管理合同，包括長沙湘江財富金融中心、西安禦景城、成都樂視界綜合體項目、佛山和華環球貿易廣場。

不同於萬達的輕資産擴張模式，凱德在做管理輸出時，最先強調的就是“第一收購優先權”。從這個意義上理解，凱德更希望完全持有物業來進行運營，輕資産是其獲取項目的其中一種方式。

“管理項目也是我們擴張的一個方向，不是純粹為了輕資産而做的。重點就是怎麼去把我們認為有一定價值的行銷網路或者租賃網路擴大。另外，這些物業我們也是看好的，只是因為某些方面的原因，暫時無法進行轉讓交易。”羅臻毓向人民網記者表示。

如果説到真正意義上“輕資産”，凱德是商業地産領域“輕資産”的最先實踐者之一。輕資産的意義不僅僅是品牌輸出，更重要的是資金層面，這也是業內稱為的“凱德模式”。

從介入商業地産領域以來，凱德就積極建立資金平臺，設立和發行相應的私募基金和房地産投資信託基金。通過私募基金介入商業地産的開發和收購環節，待項目運營成熟並實現資産增值時再注入房地産信託投資基金，以此實現貫穿收購或開發到持有及退出的完整鏈條。

“我們不會將房地産視為建築或銷售行業，而是以一種資本運作的思路進行運營，以資本的標準來衡量價值和回報。”羅臻毓表示，凱德更看重的是資本回報率。

截止去年年底，凱德在中國的總開發規模約2200萬平方米，管理的總資産超過2000億元，此外還管理5支房地産投資信託（REITs）和14支私募基金。

羅臻毓告訴記者，目前新加坡市場的信託資本回報率約在7%。

注重品質和回報

受到電商衝擊加之購物中心大量增加，實體購物中心人流量減少成為不爭的事實。而零售業所受的影響首當其衝，商業地産似乎進入了較為漫長的“寒冬”。

但羅臻毓並不認同商業地産寒冬期到來了，“購物中心可能存在著區域性的過剩情況，而不是全國意義上的寒冬，就凱德旗下的商業中心來講，每年的平均租金水準在上升，租戶的營業收入也在增加。”

另一方面，凱德也正在積極向更具消費潛力的一、二線城市佈局。根據上半年報，凱德目前在一、二線城市的資産佔比達到93%，其中，北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、寧波、成都、武漢、重慶、蘇州的資産佔比達到86%。

在佈局上，未來凱德依然會鎖定一、二線城市為主，專注于上述“五大城市群”。另外，在一線城市也會通過舊改、合作、並購等方式獲取項目。

在擴張步伐上，由於更加注重資産回報率，所以凱德並不追求高速度。“我們在一定的規模上更講求品質和回報，所以不會盲目追求項目數量，而是以能給集團帶來更大的回報為出發點去發展。”羅臻毓表示。

數據顯示，截止到今年上半年，凱德集團在中國的商場總數是69，含4個管理輸出項目，在中國內地的商業地産領域具有影響力地位。