第一太平戴維斯于近日發佈2020年第四季度北京房地産市場研究成果，深入解讀在過去一年，北京市場寫字樓、商業零售、住宅及大宗投資等不同細分領域的綜合表現，並就未來北京房地産市場走向做出展望與預判。

第一太平戴維斯華北區董事長麥安東（Anthony McQuade）表示：“2020年對於中國來講註定是不平凡的一年。北京作為中國首都、經濟領先的一線城市，在疫情爆發前後整體市場的表現亦值得稱道。更加值得關注的是2020年9月北京自貿區的橫空出世，預計自貿區概念將助力首都建設具有全球影響力的科技創新中心，加快打造服務業擴大開放先行區、數字經濟試驗區，構建京津冀協同發展的高水準對外開放平臺，利好北京商業地産的快速發展。北京房地産有望迎來新一輪的發展契機。”

回顧2020年，北京寫字樓市場經歷了由抑制到復蘇的跌宕過程，上半年寫字樓市場受疫情影響表現平平，全市空置率持續走高，下半年市場活躍度有所反彈，尤其是新興區域憑藉租金低廉的優勢完成了若干宗重要成交。至四季度末，北京甲級寫字樓平均租金為每月每平方米人民幣349.2元，平均租金指數環比、同比分別下降1.1%、3.5%。全年北京甲級寫字樓市場的供應量約為64.9萬平方米，但凈吸納量僅為177,400平方米，因此也導致空置率被推高至15.8%的高位，環比、同比分別上漲0.7、3.1個百分點。2021年，北京寫字樓市場將迎來超過百萬平方米的供應大潮，可以預計，未來很長時間全市寫字樓的運營仍將面臨極大的去化壓力。

商業零售市場是受疫情影響較為嚴重的板塊之一，從年初受到疫情衝擊客流下降，到下半年疫情得到有效控制，零售市場的復蘇令人欣慰。全年零售市場共有四個新項目入市，且新入市購物中心的簽約率與開業率均保持了較高水準，北京零售市場整體呈復蘇態勢。截至四季度末，全市空置率同比下降0.2個百分點至6.9%。

為重振消費，北京市政府持續推出多項措施，包括進一步推廣夜經濟模式，延長購物中心、商業街區等零售場所的營業時間。同時，新一輪的“一店一策”改造升級計劃也應運而生，包括秀水街等零售項目將進行全面的升級改造。此外，消費券的持續發放也在一定程度上激發了消費熱情，推動零售市場復蘇，消費市場逐步回暖。

商品住宅市場是房地産市場的支柱，在疫情的衝擊下保持了強勁的韌性、同時也是反彈速度最快的領域： 2020年全年，北京一手商品住宅供應面積達790萬平方米、成交面積為717.5萬平方米，同比去年分別上升3.3%、5.1%。土地市場方面，全年共成交87宗地塊，土地成交總金額達1930億元，同比上升14.4%。可以説無論是供給端還是需求端，北京住宅市場已完全走出疫情影響，重新進入正常運作通道。

高端租賃市場方面，基於近期國際疫情形勢，政府及相關機構將繼續強化出入境管理措施，預計北京服務式租賃市場仍處於回暖速度。2020年，全市服務式公寓市場共計有547套新增單元，同時疊加疫情對需求的影響，導致全年整體入住率出現下滑，直至四季度市場初步回暖，入住率環比增長2.8個百分點至77.5%；全市服務式公寓平均租金為人民幣每平方米每月250.6元，租金指數環比、同比分別下降0.5%、5.1%。

大宗投資市場投資週期較長，並受宏觀經濟及微觀市場等多重因素影響，因此在2020年的整體表現遜於2019年。全年北京投資市場累積成交金額達人民幣525.8億元，較去年同期下降33%。除寫字樓、購物中心等傳統資産外，數據中心等非傳統投資成為新的熱點，這與戰略性發展新型基礎設施建設、高端製造業和數字經濟等政策導向息息相關。

展望未來，2021年作為“十四五”規劃的元年，其重要性不言而喻。“十四五”政策主要聚焦于構建以國內大迴圈為主體、國內國際雙迴圈相互促進的新發展格局等的重大戰略部署。關於房地産領域，十四五建議提出“推進以人為核心的新型城鎮化、實施城市更新行動”並首次提出“推動金融房地産與實體經濟均衡發展”。可以預見，推動城市更新、挖掘存量潛力將成為2021年的熱門話題，2021年如何從存量資産中把控新的發展機遇，將成為市場從業者需要深思的重要議題。