來源：東莞證券

近日，東莞證券發佈《房地産行業2019年三季報綜述》。報告指出，上市公司2019年三季報已全部公佈完畢。統計了全國142家上市房地産開發企業（按申萬房地産分類）業績情況：

前三季行業整體歸屬凈利增長一成四。2019前三季上市房企共實現營業總收入同比上升23.22%，增幅較2018年全年增幅提升2.85個百分點，較2019年二季度增幅提升0.34個百分點。前三季度共實現營業利潤2430億，歸屬母公司股東凈利1378億，同比分別升18.85%和上升14.19%，營業利潤增幅相比2018年全年下降6個百分點，歸屬凈利潤增幅則相約。整體看，行業營業收入增幅超兩成，營業利潤及歸屬凈利潤增幅也達雙位數，絕對值更是再創同期新高。行業結算業績繼續令人滿意。而從當前房企整體銷售及可結算資源看，全年結算業績維持較理想增幅保障度高。

毛利率及凈利潤率小幅回落 但仍維持在較高水準。三季度行業整體銷售毛利率及凈利潤率均小幅回落，前三季度上市房企整體銷售毛利率及凈利率分別為31.6%和11.9%，相比中報時分別下降1個百分點和下降1.3個百分點。但銷售毛利率及凈利潤率均維持在近年的高位。總的來看，房地産行業近兩年由於房價漲幅明顯，整體結算收益率探底回升。預計全年整體結算毛利率及凈利率仍將維持較高水準，盈利情況理想。

待售面積持續回落 新開工增速提升。截止9月末，全國商品房及商品住宅待售面積分別為4.9億平米和2.2億平米，同比分別降7.2%和降13.5%。行業在過去兩三年銷售大年後，去庫存現象明顯。而由於今年上半年年，尤其是一季度整體銷售出現一定的回落，開發商拿地補庫存相對謹慎，維持穩步補充庫存基調；另外開發商融資受到一定規管限制也導致補庫存進度放緩。而行業整體庫存水準不高，對於房價將有一定的支撐作用。

負債率維持高位 可結算資源充裕。2019年上半年行業融資有所改善，但下半年開始出於社會整體流動性增加預期，帶來房地産行業融資規管從嚴等情況。行業整體負債率水準維持平穩狀態。由於銷售保持平穩回升，而開發商結算增幅低於銷售增幅，留存可結算資源豐富。全年來看行業整體業績保障度高。

總結與投資建議。開發商當前可結算資源仍較多，全年結算業績保持理想增幅值得期待。地産板塊今年以來整體走勢偏弱，跑輸大盤。行業整體估值水準跌至歷史底部區間，向下空間及風險較低。全年業績理想帶動估值提升值得期待。建議重點關注基本面靚麗、業績鎖定性及股息率較高、估值便宜的一二線龍頭地産股，包括保利地産、萬科A、華夏幸福、金地集團、榮盛發展、華發股份、大悅城、招商蛇口、金融街等。 

 風險提示: 樓市銷售回落; 樓市出現超預期調控。