（中國網地産 包露/文）10月1日，共用辦公開山鼻祖WeWork母公司We Company正式宣佈撤回招股説明書，暫緩IPO計劃。在提交招股書後的2個多月時間裏，WeWork的商業模式、財務狀況、內部管理等多方面遭到了來自各方面的諸多質疑，估值從470億美元一跌再跌至80億美元。此舉不僅打擊了投資者的信心，也再次引起業內對共用辦公模式的廣泛質疑。

Wework于2010年在美國創辦，是共用辦公的行業先行者。8月中旬，WeWork向美國證券交易委員會（SEC）提交了招股書，計劃籌資10億美元。根據招股書顯示，在上市前不久，WeWork與摩根大通、高盛等金融機構簽訂了一份信貸授信協議，這些金融機構將共同為該公司提供60億美元的融資，但是條件是WeWork需要在年內完成上市，並實現一定盈利、流動性目標等，否則其60億美元信貸額度將失效。這使得WeWork加快了上市的節奏。

但是在提交招股書後，其所披露的運營數據令人大跌眼鏡。2018年上半年，WeWork新增82個辦公場所，每個場所的設計和建設成本平均為191萬美元；2019年上半年新增97個辦公場所，每個場所的設計和建設成本平均為263萬美元，規模增速擴大的同時，單個場所成本也大幅增加。此外，2018年，WeWork銷售額18.2億美元，凈虧損高達19.3億美元。2019年上半年，WeWork收入約為15億美元，去年同期為7.6億美元；凈虧損達9億美元，去年同期為7.2億美元。2019年上半年，不算新獲得的34億美元融資，其凈現金流為負增長25億美元。而截至2019年6月30日，其現金和現金等價物略低於25億美元。按照WeWork當前的擴張速度和虧損規模，預計其賬戶中現有的資金將無法支撐到明年中旬，亟需新的資金注入。Wework在招股書中也提出風險提示：租賃物業的長期固定成本的天然特性，限制了經營上的靈活性，可能對資金的流動性産生負面影響。

10月25日，有媒體報道中國最大的共用辦公空間提供商優客工場向美國證券監管機構提交了保密招股説明書，希望在年底前進行首次公開募股。儘管目前優客工場官方對此消息尚未表態，但是在共用辦公鼻祖Wework剛剛推遲IPO計劃之際，這一消息無疑給共用辦公市場帶來更多的遐想。

和Wework相同的是，優客工場也曾廣受質疑。優客工場成立於2015年4月，以構建共用辦公空間為目標，建設基於聯合社群的商業社交平臺和資源配置平臺。截止目前已經獲得20輪融資，累計融資額度超50億元。最新一次融資是在9月29日，融資金額達2.5億人民幣。資本的青睞也帶動了規模的擴張，根據公開資料顯示，截至目前，創辦僅四年時間，優客工場已在全球37個城市佈局了超過200個辦公空間，在國內共用辦公領域穩坐規模的“頭把交椅”。

關於優客工場上市早有傳聞，公司創始人毛大慶曾在2018年5月表示，公司預計將在2018年或者2019年年初上市，港交所和上交所二選一。年初又有優客工場今年將在納斯達克上市，估值達30億美元的消息傳出，當時優客工場官方態度為不予置評。隨後，彭博社報道稱優客工場的上市計劃將延後至2020年。業內人士表示，上市擱淺的WeWork讓已然艱難的共用辦公行業感到唇亡齒寒，大家都在“逆水行舟”，優客工場上市或能擺脫規模化擴張的發展路線。

今年年初以來，國內商辦市場遇冷，根據世邦魏理仕、第一太平戴維斯等多家機構發佈的三季度主要城市寫字樓市場研究報告顯示，今年三季度，深圳、上海、北京寫字樓空置率出現大幅上升。四個傳統一線城市中除廣州寫字樓空置率處於3.7%的較低水準外，北京已超過10%。深圳、上海更是接近20%。二線城市寫字樓空置率普遍處於20%-30%之間，而長沙、天津、武漢空置率已達到40%左右。除了空置率上升以外，2019年三季度，全國重點城市主要商圈寫字樓租金環比下跌0.28%。相比去年，聯合辦公行業擴張明顯放緩。戴德梁行的數據顯示，一季度北京寫字樓成交佔比中，聯合辦公只佔4.3%，與去年全年17%的佔比相相差甚遠，融資困難是其中主要原因。

利用高杠桿開設新辦公場所擴大規模、搶佔市場，但是如何將規模轉變為收益，前期的投資者如何安全退出，這都是WeWork尚未解決的問題，也是優客工廠和其他國內聯合辦公企業需要共同面對的難題。共用辦公行業過於依賴出租的單一盈利模式是共同的弊病，從目前經營情況來看，共用辦公企業主要收入來源都在租金層面。在用低價吸引租戶的同時，雖然也會提供一些增值服務、生活類服務等來增加營收，但從實際的收入佔比來看，服務性收費依然處在較弱的部分。想要真正的改變當下重租金輕運營的盈利模式，則需要共用辦公企業花費資金和時間成本去精心培育服務能力。業內人士表示，頭部的共用辦公企業資金雄厚，經營過程中有一定的容錯空間。但是小型企業盲目創新或許會直接關係企業生死存亡。目前在共用辦公領域盈利模式尚不明朗，能做到整體盈利的企業屈指可數。資本是驅利的，企業在探索之前如何自保才是要優先考慮的。

雖然前進之路不甚明朗，但是長期來看，共用辦公行業前景還是和市場需求還是很可觀的。在我國城市化進程在不斷加快的背景下，進入城市工作的人口的數量不斷增長。數據顯示，2018年中國的城市白領工作人口大約為9500萬人。基於目前的城市化開展現狀預計，到2023年，白領工作人口將會增長至1.1億，帶來的辦公場所需求非常可觀。共用辦公的優勢是能為各類公司按需提供辦公解決方案，尤其對於中小企業和創業者來説，可以按照需求租用相應面積，降低租金成本，而且租賃靈活，短租長租兩相宜。

中小企業和創業公司是共用辦公的重要客戶群體，也是在經濟下行壓力下，首先受到衝擊的群體，未來之路共用辦公企業將會繼續面對巨大的考驗。從發展階段來看，共用辦公的優勢尚未完全發揮，作為國內共用辦公的“頭馬”，若優客工場上市成功，或許可以為共用辦公行業提振信心。但無論如何，盈利模式才是決定其能否長遠發展的關鍵。