中國網地産訊 近日，中國指數研究院發佈2019年三季度中國房地産市場研究報告。報告指出，房地産市場價格表現平穩，重點城市成交規模穩中有降。

(1)價格：百城價格漲幅保持低位，三線代表城市累計漲幅收窄顯著

2019年三季度百城新建住宅價格累計漲幅較去年同期有所收窄，環比漲幅持續運作在低位區間，整體價格表現平穩。各線城市中，一線城市價格三季度累計漲幅低位略有擴大，二、三四線代表城市價格累計漲幅較去年同期均收窄。十大城市二手房價格整體平穩，累計漲幅低於新房。

百城整體價格表現平穩，各季度累計漲幅較去年同期均有所收窄。根據中國房地産指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示，2019年9月，百城新建住宅均價15051元/平方米，環比上漲0.31%，漲幅已連續11個月運作在0.4%以內，同比上漲3.56%，漲幅連續11個月收窄，整體價格表現平穩。累計來看，2019年1-9月百城住宅價格累計上漲2.54%，漲幅較去年同期收窄1.51個百分點，今年以來各季度累計漲幅較去年同期均有所收窄，其中三季度價格累計上漲1.08%，較去年同期收窄0.3個百分點，預計四季度在政府貫徹執行“房住不炒”的總基調及市場整體監管趨嚴的背景下，價格整體將進一步趨於穩定。

從各級城市來看，2019年三季度一線城市新建住宅價格累計漲幅較去年同期有所擴大，二、三四線代表城市價格累計漲幅較去年同期均收窄。具體來看，

一線城市1-9月價格累計上漲0.61%，在去年同期低基數的基礎上擴大0.3個百分點，其中上海7月價格環比止跌轉漲且近兩個月北京純新盤上市節奏加快，價格環比漲幅在低位區間略有擴大，帶動一線城市三季度整體價格漲幅較去年同期有所擴大。三季度一線城市價格累計上漲0.32%，較去年同期擴大0.15個百分點，為2017年三季度以來季度累計漲幅最高值。

二線城市1-9月累計上漲3.59%，其中三季度累計上漲1.26%，較去年同期收窄0.6個百分點，三季度以來部分城市（溫州、成都等）隨著高價項目集中入市，價格累計漲幅有所擴大，溫州三季度價格累計上漲5.51%，累計漲幅居百城第3位，且9月價格環比居百城之首，高價項目集中入市帶動二線城市價格結構性上漲；其餘累計上漲的城市中超六成城市漲幅較去年同期有所收窄，另外烏魯木齊、海口、濟南、廈門、天津、蘭州等城市三季度價格均累計下跌，綜合影響下，三季度二線城市整體價格累計漲幅有所收窄。

三四線代表城市1-9月累計上漲3.55%，其中三季度累計上漲1.24%，較去年同期收窄1.1個百分點，收窄幅度在各線城市中最顯著，其中八成左右長珠三角城市三季度價格累計漲幅較去年同期有所收窄，珠海、昆山、中山價格更是累計下跌，中山價格連續5個月環比下跌，同時中西部及環渤海區域去年漲幅較大的三四線城市今年明顯收窄，如湘潭、綿陽、株洲今年三季度價格累計漲幅收窄均超4個百分點，三四線代表城市價格上漲動力明顯弱化。

十大城市二手房價格整體平穩，三季度累計漲幅低於新房。2019年1-9月十大城市二手房價格累計上漲0.28%，其中三季度累計上漲0.29%，較去年同期收窄0.15個百分點，整體價格較為穩定；三季度十大城市新建住宅價格累計上漲0.93%，累計漲幅持續高於二手房。具體來看，北京、廣州、天津等城市市場短期內有所調整，其中廣州、天津各季度二手房價格累計均下跌，北京三季度價格也有所鬆動，累計下跌0.57%；南京二手房價格仍處上漲週期，三季度累計上漲1.17%。

今年三季度百城整體價格累計漲幅較去年同期有所收窄，環比漲幅持續運作在低位區間，整體價格表現平穩。分線來看，一線城市三季度在上海、北京等城市的帶動下價格累計漲幅在低位有所擴大，二、三四線代表城市價格累計漲幅較去年同期均收窄，三四線代表城市收窄幅度最明顯。二手房方面，三季度十大城市二手房價格累計漲幅較去年同期有所收窄，價格整體表現平穩。展望四季度全年業績壓力及資金面壓力的提升將進一步推動房企加大促銷力度以加快銷售回籠資金，房價漲幅有望繼續回落，價格將進一步保持平穩。

(2)成交：重點城市成交規模穩中略降，一、三線代表城市同比均回落

2019年1-8月，全國商品房銷售面積為10.2億平方米，同比下降0.6%，今年以來同比增速持續為負，其中商品住宅銷售面積8.9億平方米，同比增長0.6%。前三季度重點城市商品住宅成交同比有所回落，8月以來市場調整壓力加大，8-9月市場成交面積同比均下降。分線來看，三季度一線、三線代表城市成交面積同比有所回落，二線代表城市成交規模相對穩定。十大城市二手房市場成交仍有一定活躍度，7-8月成交套數同比增降城市數量參半，其中武漢成交套數大幅增長超五成，上海增長亦在四成左右，帶動十大城市整體二手房市場成交量同比提升。

前三季度重點城市成交面積同比穩中有降，三季度整體趨穩，近期市場調整壓力加大，“金九”成色不足。據初步統計，2019年前三季度50個代表城市商品住宅月均成交面積同比下降1.6%，其中三季度50個代表城市商品住宅月均成交規模約3210萬平方米，同比增長0.2%。8月以來行業金融層面監管加強，疊加3-4月一二線市場銷售端的回暖導致需求後續釋放動力不足，市場調整壓力有所加大，8-9月重點城市成交規模同比均下降，“金九”成色不足。二手房方面，2019年1-8月十大城市二手房成交套數同比增長12.9%，其中7-8月二手房成交套數為20.6萬套，同比增長10.3%，半數城市成交同比增長。

一線城市前三季度整體成交規模同比增長，單三季度有所調整。2019年1-9月一線城市商品住宅月均成交面積為58萬平方米，同比增長19.9%。今年1-7月一線城市市場延續去年下半年回升趨勢，需求積極釋放；8-9月需求釋放節奏開始放緩，市場出現調整，對三季度整體市場走勢造成了一定影響，成交面積結束連續四個季度同比增長態勢轉為下降3.7%，其中北京同比增幅大幅收窄，上海、廣州、深圳同比均轉為下降。

二線代表城市成交規模較為平穩。2019年1-9月二線代表城市月均成交面積約80萬平方米，同比下降0.6%，三季度成交同比增長1.9%，整體成交規模趨於穩定，內部市場延續分化格局。其中鄭州、南寧在去年同期低基數及交通改善帶動下，三季度成交面積同比增幅均在50%左右；另外，重慶、無錫去年三季度成交規模歷史最高，在高基數影響下今年成交面積同比下降明顯，其中無錫同比下降超六成。

三線代表城市三季度近一半城市成交面積同比下降。50個重點城市中近八成的三線代表城市位於長珠三角地區，該類城市在嚴厲的政策下，市場調整態勢延續，帶動整體三線代表市場同比下降。今年1-9月三線代表城市成交面積同比下降9.7%，其中三季度月均成交面積在34萬平方米左右，同比下降約3.6%，揚州、三明同比降幅均在60%以上。

(3)供應與庫存：短期市場表現供過於求，可售面積穩步提升

三季度供求同比均下降，短期市場表現供過於求。2019年1-9月20個代表城市月均新增供應約1530萬平方米，同比下降2.1%，同期月均成交面積同比下降4.7%。今年以來代表城市除二季度供求同比均增長外，一、三季度供求同比均下降，三季度月均新增供應約1980萬平方米，同比下降3.8%，同期銷供比為0.88，短期市場供過於求，其中9月企業明顯加大推盤力度，供應規模同環比均增長，但購房者觀望情緒較為濃厚，市場銷售
不如預期，9月銷供比降至0.61。

可售面積穩步提升，出清週期相對穩定。據初步統計，截至2019年9月底，20個代表城市可售面積約14033萬平方米，同比增長31.0%，規模穩步提升，其中除蘇州、三明外，其餘城市可售面積同比均增長，天津可售面積接近於近五年最高水準。庫存去化時間方面，三季度以來20個代表城市庫存去化時間穩定在10個月左右，截至9月末，代表城市庫存去化時間為10.3個月，成都庫存去化時間為13.6個月，接近於近五年最高水準，深圳、蘇州、杭州可售面積及庫存去化時間均接近於近五年最低，短期市場庫存不足。

今年3-4月市場呈現短暫回升，一二線市場前期壓抑的需求集中釋放，5月以來需求入市節奏放緩，加之8月份以來，監管層對房地産市場金融領域密集發聲，對購房者和企業信貸監管均強化，近期市場調整壓力有所加大，8-9月重點城市商品住宅成交面積同比均下降；價格端，今年以來新建住宅價格環比漲幅持續運作在低位區間，整體價格表現較為平穩。展望四季度，三四線代表城市由於前期需求存在透支後期增長乏力，市場將延續調整態勢，同時一、二線城市市場規模隨著市場環境的收緊及需求釋放放緩也將面臨一定調整壓力，四季度整體市場承壓。