長期以來，“如何盈利”是長租公寓行業探索的永恒命題。據華菁證券對長租公寓的息稅前利潤率研究表明，入住率在 95% 的情況下，拿房成本達到租金收入的 60% 則息稅前利潤率為 0。人房比達到 11 人 / 百間則息稅前利潤率也將為0。綜合來看，55% 的拿房成本佔比和百間 65% 的入住率是盈利的臨零界點。

這表明，長租公寓的盈利空間很有限，無利可圖甚至“賠本賺吆喝”的情況屢見不鮮。不過，這個問題在寓居聯合創始人、CEO劉斌看來，卻稍顯輕鬆些。“寓居每個項目的出租率均在95%以上，” 劉斌自豪地説道，“我們在確保一個項目盈利之後才開始開拓新的項目。”

在“房住不炒”的政策總基調下，住房租賃市場迎來發展契機，長租公寓成為眾多“玩家”和資本的競相追逐的“香餑餑”，規模之戰也成為各位“玩家”的慣用手法。據了解，自如未來將在全國擴張至100萬間，魔方公寓預計今年擴張5萬間-8萬間，青客預計將擴張至24萬間……規模之戰愈演愈烈。

規模越大越好嗎？寓居並不這樣認為。“寓居力求深耕細作，每個項目都穩紮穩打，不圖規模。”劉斌表示。確實，深耕服務式公寓領域十余載，寓居並沒有進行盲目的擴張和資本化運作，而是一步一個腳印地探索精細化運營之道。

截至目前，寓居已經進駐落地項目20余個，涉及北京、上海、重慶、成都、長沙等多個重點城市，並全部實現盈利。2018年，寓居把産品線拓展至廣州、深圳、武漢、鄭州、合肥、杭州和南京等並重點輸出自己的管理經驗。

服務方面，寓居優勢明顯，“我們做的是精準服務，不是過度的服務，當租客需要時，我們會即刻提供服務，而當租客傾向獨處時，我們則會遠遠地呆在一側。”説起自身優勢，劉斌自信滿滿，除了日常的清潔打掃、房屋保養維修、代繳代辦等基礎服務以外，寓居的金鑰匙管家服務、Saas系統管理深受廣大租客的好評。此外，寓居的智慧機器人服務，在為租客提供便利的同時，也保護了租客的隱私。

“不能無所不能，定會竭盡所能”是寓居人的使命，如此低調“務實”的企業文化源於愛辦實事的寓居領導人。 “下屬呈上來的項目調研報告，我都會親自去調查，與其浪費時間拋頭露面去參加各種活動，不如為租客多看幾個項目”劉斌説道，“低調”、“一門心思在做事”已經成為公寓行業人士對劉斌的一致評價。

寓居聯合創始人、CEO劉斌

來自安徽的劉斌，兼具南北方的特點，外表帥氣而平和，內心細膩而果敢。商業地産出身的劉斌，對房地産行業有著敏銳的嗅覺和獨到的見解。

劉斌認為，國內公寓市場中的服務式公寓市場規模尚不及10%，仍處於起步階段，在市場開發、産品設計、運營管理等方面都缺乏具體的行業標準和規範，因服務式公寓産品品質、售後服務、安全管理等方面水準參差不齊，致使整個行業的發展受到一定程度的阻礙。

對於服務式公寓行業的痛點，劉斌認為，目前很多入局企業未能適應這個“慢行業”，由於前期管理與服務成本投入大、現金流回正的週期較長，導致公寓品牌的運營難度加大，要找準自己的定位並打造優質有保障的産品並非易事。“要想在行業中突出重圍，重點還是要在産品和運營方面下功夫，建立體系化的服務鏈條，加大對成本管控，通過服務和創新來獲得新的盈利增長點。”劉斌強調。

談及服務式公寓未來的發展趨勢，劉斌則認為，隨著租賃市場的快速發展，未來的公寓市場將呈現出更加專業化、精細化和標準化的發展態勢，因此，未來滿足租賃需求的房源將不再稀缺，而稀缺的是優質的服務資源和服務人才。未來3-5年，上海、北京仍是服務式公寓投資最佳的兩大城市；而以深圳、杭州等科技型為代表的城市，在未來5-10年將更具投資價值。