原標題：北京今年72塊住宅用地全部“限價”

今年已成交宅地67宗、未成交5宗，全部為限房價、共有産權住房地塊，開發商溢價能力面臨挑戰

12月7日，北京土地拍賣市場迎來全年收官之月的第一拍，來自房山的兩宗共有産權住房地塊分別被金融街、金隅摘得，總成交價43.6億元，未來銷售價格均為26000元/平方米。至此，2017年北京土地成交金額已達到2652.6億元，創歷史新高。算上12月單月還未拍賣的5宗住宅地塊，預計全年累計成交金額將超過2800億元。

值得關注的是，已經成交的67宗和未成交的5宗住宅地塊，全部為共有産權住房、“限房價、競地價”地塊並配建部分自持住宅物業。對此，中原地産市場研究部總監郭艷萍表示，這形成了“三分天下”的土地供應結構，將有利於平抑房價、推動市場回歸理性。但對於開發商來説，提升限價房的溢價能力成為最大挑戰。郭艷萍認為，可以通過建立高度專業的産品體系+財務體系+行銷體系，來實現更多利潤空間。

限價房成絕對主流

今年年初，北京市在土地供應上落實了“房子是用來住的，不是用來炒的”定位要求，進一步優化商品住宅用地供應結構，加大中低價位、中小套型普通商品住宅用地供應比例。因此，在後續的土地供應上，“限價房”地塊成為絕對的主流，主要呈現形式是“限房價、競地價”和共有産權住房地塊。

來自中原地産研究中心的統計數據顯示，2017年1-11月，北京住宅用地累計成交65宗，成交面積874萬平方米，成交金額2212億元，同比翻三番。其中，“限房價、競地價”住宅用地成交面積331萬平方米，佔比50%，成交量是去年的9倍；共有産權住房面積248萬平方米，佔比37%，成交規模為去年的7.8倍；自持部分面積85萬平方米，佔比13%；純商品住宅用地供應為零。

土地供應結構呈現限價商品住宅、公有産權房、租賃住房三分天下的局面，不僅從體量上加大供給，其結構也得到更為合理的優化。

郭艷萍認為，年初，整體調控邏輯和思路已經很清晰，房子是用來住的，不是用來炒的。上半年的調控手段主要是各種“限”字政策，短平快，下半年，政府實施長效調控，從源頭上加大土地供應，通過“限價房”地塊的供應來有效地平抑房價。今年應該是限價房地塊的起點，明年包括北京在內的一線城市，都將可能會成為一個常用手段。

險資冒尖聯合拿地佔比近四成

分析完土地供應結構，讓我們看看2017年各大開發商在北京土地市場的表現以及所呈現出的特點。

首先是開發商拿地更為理性和謹慎，數據顯示，11月北京住宅地塊平均溢價率僅為7%，而全年是26%。與此同時，流拍在時隔兩年後再次出現在北京。來自北京市平谷區的一宗公建混合住宅用地流拍，流拍原因除了地塊位置較遠外，還有就是利潤空間太窄。對於開發商來説，未來拍地更看重性價比，利潤空間低且升值空間小的地塊將會被謹慎對待。

其次，聯合拿地當仁不讓成為最大亮點。事實上，這種方式已不新鮮，但是今年趨勢更加明顯。

中原地産研究中心統計數據顯示，前11月北京成交的87宗經營性地塊中，有37宗被聯合體拿去，雖然佔比37%，但是在北京房企2017年拿地排名中，排名第一的首開集團，所得15宗地塊全部為聯合拿地，排名第二的保利集團，10宗地塊聯合所得，2宗獨自競得，緊隨的龍湖、萬科、旭輝等房企也全部是聯合拿地。

當然，拿地成本高企、大體量的資金騰挪、開發難度加大等都成為聯合拿地的原因，風險分擔、抱團取暖、優勢互補、合作共贏成為開發商之間的默契與共識。

另一個值得指出的點是險資的重新冒尖，猶記得兩年前險資在股權層面對於房企的大肆舉牌以及在土地市場的攻城略地，可以説是“聞險喪膽”。

不過此次似乎有所不同，11月北京成交的兩宗商業金融用地，1宗位於豐臺麗澤金融商務區，該宗地塊從競拍條件來看，為金融機構量身定制，即便如此，仍遭到激烈角逐，最終經過40輪廝殺，華夏人壽以35.5億元競得，溢價率達41%。另一宗地塊位於石景山魯谷，竟得單位為天安人壽保險股+北京保險産業園。

在分析人士看來，這給開發商一個警醒，政府出讓土地並不一定是要賣給開發商，也可以直接賣給用戶，諸如險資企業，他們有資金實力、物業持有能力，在産業佈局上又能達到規劃要求，很有競爭力，這股力量不可小覷。

盈利空間小開發商尋找破局之路

如果説在北京拿地難，那麼做産品溢價更是難上加難，特別是在前有限價後有高地價的當下。

數據顯示，前11月份北京已經成交的65宗住宅用地，全部為“限價房”地塊，部分地塊樓面價高企，接近未來商品房限售單價。

9月21日成交的豐台區城鄉一體化西局村舊村改造項目，總成交價62.6億元，未來商品住房銷售均價不超過77800元/平方米，最高銷售單價不得超過81690元/平方米，但是樓面價高達6.8萬元/平方米，距離售價僅1萬元的距離。

11月7日，石景山區五里坨組團地塊以86億元的總成交價成為北京2017年的年度總價地王，未來商品住宅最高銷售單價不得超過54625元/平方米，但是目前的周邊二手房售價已經超過6萬元/平方米。為此，據説拿地開發商老闆專門飛往北京呆了七天，找大量客戶進行訪談，開會到淩晨3點研究産品，目的是為了做出高溢價的産品。

上述分析人士表示，以往的産品打造邏輯是，戶型+精裝+附加值，如果一個項目樓面價是5萬元/平方米，未來可能會賣到10萬元/平方米，售價高，開發週期長，這裡面會有兩萬的利潤覆蓋掉産品打造週期的成本，但是現在不行了，地價高，還設置了價格上限。

郭艷萍認為，如何在有限的空間尋求溢價，這對於開發商來説是最大的挑戰，這要求他們在高週轉邏輯下重新尋找破局之路。

對於開發商未來的盈利之路，郭艷萍建議，應該是高度專業的産品體系+財務體系+行銷體系。如果説以往是尋求增值的方式來提高溢價空間，那麼未來就是壓縮行銷和財務成本，加快週轉速度，同時對客戶進行精準識別，以最迅速最高效的手段達成交易。