（原標題:從恒大半年報看許家印大刀闊斧實施戰略轉型）

在2016年以3734億銷售額成為國內房企龍頭後，今年年初，許家印大刀闊斧啟動戰略轉型，提出要堅定實施發展戰略和發展模式的轉變。在發展戰略上，由“規模型”發展戰略向“規模+效益型”發展戰略轉變；在發展模式上，由以往高負債、高杠桿、高週轉、低成本的“三高一低”發展模式向低負債、低杠桿、低成本、高週轉的“三低一高”發展模式轉變。

從恒大最新發佈的半年業績來看，公司不僅保持規模穩步增長，效益指標大幅提高，負債率更大降近一半。年初開始的一系列“增利”、“減負”戰略舉措，讓恒大從“規模之王”朝“利潤之王”蛻變，實現更穩健的高品質增長。

半年凈利潤231億“規模+效益”轉型成效凸顯

今年年初，許家印在內部會議上提出，恒大由“規模型”向“規模+效益型”轉變，此次半年報可看出轉型成效顯著。

在規模上，恒大繼續實現多個行業第一。首先，權益銷售規模第一。恒大以2730.9億的權益銷售額位列前7月權益銷售榜第一，權益銷售更能反映房企的真實實力。同時，恒大前7月實現合約銷售金額2882.5億，已完成4500億銷售目標的64%，參照現有貨值和近年來平均複合增長率，預計恒大全年銷售有望突破5000億。其次，資産規模第一。截至2017年6月30日，恒大總資産為1.5萬億，較2016年年底上升10.37%；2009年上市至今，恒大總資産增長近23倍。最後，土地儲備規模第一。截止2017年中期，恒大總土地儲備達2.76萬平方米。作為佈局最廣的房企，恒大已進入全國223個城市，項目總數高達719個。

在保持規模優勢的同時，上半年恒大“效益”提升明顯：凈利潤231.3億，同比增長224.3%；房地産核心業務利潤273億，同比增長249.6%；歸屬股東利潤188.3億，同比大增832%，均創上市以來最高紀錄。利潤的大幅增長得益於恒大銷售的強勁推動，而近年來大力打造精品、提升産品附加值和嚴格的成本控制，都有助於其利潤持續高增長。

從“三高一低”到“三低一高”堅定轉型降負債

恒大在過往幾年以高負債、高杠桿、高週轉、低成本的“三高一低”發展模式，實現業績跨越式增長；但在行業背景轉變和“規模+效益”發展戰略的引導下，恒大開始向低負債、低杠桿、低成本、高利潤的“三低一高”發展模式轉型。

低負債：負債率大幅下降。今年以來恒大多舉措降低負債率。上半年，恒大還清了總額1129億的永續債，且成功引入700億戰略投資，並計劃引入第三輪300-500億戰略投資。截至2017年6月30日，恒大凈負債率同比大幅減半，資産負債率(剔除預收賬款)下降至75.5%，並計劃在2019年末降至55%左右。

低杠桿：實施土地儲備負增長。截至2017年6月，恒大項目總數達719個，總土地儲備約為2.76億平方米，原值達4576億元，世邦魏理仕評估值為9059億。一方面，恒大充足的土地儲備總量遠超其他房企；另一方面，恒大土地儲備優質，一二線城市佔比到達72.6%。在擁有大量優質土地儲備的情況下，基於對現金流和利潤的雙重考量，恒大未來將採取更為謹慎的拿地策略以節省土地款項支出。恒大計劃從今年7月1日起的未來三年，土地儲備總量每年將下降5%-10%，相當於1000至2000萬平米。

低成本：標準化運營大力降三費。在設計、招標和銷售等環節，恒大嚴格實施標準化管理及運營模式，大大降低了行銷、管理、財務費用。恒大2017年上半年的銷售及管理費用率同比大降近一半。此外，財務成本也有明顯下降：上半年恒大合計發行63億美元優先票據，利率最低6.25%，期限長達8年，通過長債換短債、低息置換高息，恒大極大改善了債務結構，降低融資成本減少利息支出。

高週轉：大規模快速開發。截至2017年6月30日，恒大新開盤項目79個，在建項目547個。為了提升開發效率，恒大形成了“立即開發、快速建設、大規模開發、快速銷售，快速週轉”的模式，通過標準化運營及強大的執行力，確保項目拿地後4-6個月即可開盤，進一步提升資産週轉率和凈資産收益率。

多元産業發力恒大童世界佈局全國

2017年年初，恒大宣佈已完成地産、金融、健康、文化旅遊四大産業佈局，並完成由“房地産業”向“房地産+服務業”的轉型。作為文旅板塊的重要項目“恒大童世界”日前正式亮相。恒大計劃在全國範圍內佈局15個童世界項目，落成後預計每個項目客流量超2000萬人次，年消費總額超200億元。憑藉著獨特的中國文化內涵、先進的遊樂科技、強大的品牌效應及客戶資源，我們預計恒大童世界將實現良好運營，推動恒大業績進一步提升。

總體看來,恒大正不斷鞏固原有優勢，在房地産主業規模穩步增長的同時，更著眼于追求增長品質的提升，並通過向“三低一高”發展模式轉型進一步降低負債率，實現持續高品質增長。此外，隨著公司完成向“房地産+服務業”轉型，金融、健康、旅遊三大新産業將成為新的業績增長點。